WIEN. Das zeigt eine Befragung von 32 Personen aus Center-Management, Eigentümer- und Asset-Management sowie Property- und Facility-Management im Rahmen einer Masterthese von Matthias Redlinghofer an der TU Wien. 81,3% sehen zumindest ein mittleres Druckniveau, 93,8% stimmen eher oder voll zu, dass ein reines Retail-Konzept langfristig nicht ausreicht.
Als wichtigsten Treiber nennen 81,3% verändertes Konsumverhalten und neue Frequenzmuster, gefolgt von Konjunktur, Inflation und globalen Konflikten mit 56,3% sowie E-Commerce und Omnichannel mit 37,5%. Zusätzliche Besuchsanlässe durch Gastronomie, Freizeit, Services, Kultur oder Gesundheit gewinnen damit an Bedeutung.
In der Praxis erfolgt die Transformation allerdings überwiegend schrittweise. 86% der gültigen Fälle befinden sich in stabilem Betrieb mit höchstens schrittweisen Anpassungen. In allen untersuchten Fällen wurden Maßnahmen bei Retail, Angebot oder Mietermix umgesetzt. Hinzu kommen Modernisierungen, Infrastrukturmaßnahmen, Gastronomie, optische Aufwertungen, Energiemaßnahmen und digitale Services.
Mixed-Use im engeren Sinn wurde bislang lediglich in vier von 32 Fällen beziehungsweise 12,5% umgesetzt. Entsprechende Nicht-Retail-Erweiterungen sind jedoch bereits in rund 40% der Fälle geplant. Rund drei Viertel der Befragten sind überzeugt, dass Mixed-Use die Resilienz eines Centers erhöhen kann. Als entscheidende Hürden gelten Wirtschaftlichkeit, lokale Nachfrage, bauliche Eignung und die Einbindung in das Umfeld.
Als bevorzugte Ergänzungsnutzung fällt insbesondere Gesundheit auf. Gesundheitsangebote können wiederkehrende Frequenz schaffen und Versorgungslücken schließen, zugleich aber Funktionen aus Orts- und Stadtzentren abziehen. Damit stellt sich auch die Frage nach der Raum- und Stadtverträglichkeit neuer Nutzungen.
Bei den Erwartungen der Mieter nennen jeweils 69,2% stabile Frequenz und qualitative Kundschaft sowie flexiblere Mietmodelle und Flächenformate. Professionelles Center-Marketing folgt mit 61,5%. Bei den künftigen Kundenerwartungen sehen die Befragten Convenience mit 69,2% an erster Stelle, gefolgt von Gastronomie mit 53,8% sowie Freizeit und Entertainment mit 46,2%.
Die Untersuchung versteht sich dabei weniger als objektiver Zustandsbericht des Gebäudebestands denn als Branchenbild: Sie zeigt, wie Immobilienakteure den Veränderungsdruck wahrnehmen und welche Antworten sie für erfolgversprechend halten. Die Sicht von Mietern, Kunden, Kommunen und Innenstadtorganisationen wurde hingegen nicht direkt erhoben.
Ein universelles Rezept für die Zukunft von Shopping Centern liefert die Untersuchung nicht. Nicht jedes Center müsse zum Mixed-Use-Quartier werden. Entscheidend sei vielmehr ein standortbezogener Transformationsprozess, bei dem Nachfrage, Gebäude und Technik, Vermietung und Wirtschaftlichkeit sowie Raum- und Standortverträglichkeit gemeinsam betrachtet werden. Der Neubau verliert dabei an Bedeutung – die zentrale Aufgabe liegt in der Weiterentwicklung des Bestands.
