••• Von Erika Hofbauer
WIEN. Querelen mit Mietern, intransparente Abrechnungen, überforderte Mitarbeiter – auf Hausverwalter kommen immer komplexere Aufgaben zu, um ein gedeihliches Miteinander zwischen Vermietern und Mietern zu schaffen. „Die komplizierten gesetzlichen Grundlagen und die breite Rechtssprechung in diesem Bereich bieten ein gewisses Fehlerpotenzial”, versucht ÖRAG-Vorstand Johannes Endl eine mögliche Erklärung.
Dazu komme, dass manche Aufteilungsschlüssel (wer zahlt wo wie viel am Lift, an der Heizung, Lüftung, Kühlung, etc. mit) recht vielschichtig sein können. „Korrekte Abrechnungen gelingen nur mit hochqualifizierten Mitarbeitern, die sich laufend fortbilden, und einer entsprechend leistungsfähigen EDV- und Organisationsstruktur mit entsprechenden Kontrollmechanismen”, so Endl weiter. Beides koste wiederum viel Geld und erfordere eine entsprechende Honorarhöhe und auch Unternehmensgröße, damit sich alles rechne: „Wer hohe Erwartungen hat, sollte seine Hausverwaltung nicht nur nach dem Kriterium des niedrigsten Preises auswählen.”
Den richtigen finden ist schwer
Jutta Benedek, Leiterin des Immobilienmanagements Gewerbe und Wohnen bei Otto Immobilien, versucht zu relativieren: „Seit ich denken kann, gibt es in unserer Branche leider so manch ‚schwarzes Schaf' mit entsprechend negativen Konsequenzen auch für unser Image.
Denn den richtigen Hausverwalter zu finden, ist nicht einfach; den falschen wieder loszuwerden leider aber auch nicht…”. Wie kann man sich als Eigentümer dagegen schützen? Benedek: „Man sollte sich vor der Beauftragung mehrere Verwaltungen anhören, sich über das Leistungsbild und die dahinterliegenden Kosten informieren und sich einen ersten Eindruck vom Unternehmen und vom künftigen Verwalter verschaffen.”
Was die korrekte und termingerechte Vorlage von Abrechnungen betrifft, ist diese gesetzlich verankert, so Benedek: „Dies gilt für eine Detailprüfung auch bei Einsichtnahme in die Belege, die auch dem Mieter zusteht. Sich hier als Eigentümer vor einer Beauftragung Musterabrechnungen zeigen zu lassen, um bereits ein Bild davon zu erhalten, wie diese später aussehen werden, ist auch nicht von Nachteil.”
Im Grunde bildet der Verwalter die Schnittstelle zwischen den Wünschen des Eigentümers und jenen des Mieters: „Dass es hier natürlich auch immer wieder zu unterschiedlichen Standpunkten kommen kann, liegt in der Natur der Sache. In einem solchen Fall ist für den Verwalter daher wesentlich, sowohl dem Eigentümer, sprich: Auftraggeber, als auch dem Mieter die Möglichkeiten des Verwalters aufzuzeigen und beiden als Berater, manchmal sogar als Mediator, zur Seite zu stehen.”
Ganz neue Aufgaben
Welche Aufgaben werden für Hausverwaltungen künftig besonders herausfordernd werden? Dazu ÖRAG-Vorstand Endl: „Die Aufgaben werden eher umfangreicher und auch komplexer: Neue Normen, Gesetze sowie die Rechtssprechung der letzten Zeit zeigen das ganz klar. Bedingt durch immer breiter gezogene Haftungen, ist die Hausverwaltung oftmals dazu gezwungen, neue Aufgaben zu übernehmen, um das Risiko eines Haftungsfalls auszuschließen bzw. einzudämmen.”
Das betreffe oft Themen, die ursprünglich nicht in Verwaltungsverträgen enthalten waren, und nicht den typischen Aufgabenbereich betroffen haben. „In der Praxis ist es außerdem so, dass Hauseigentümer die auf sie direkt neu zukommenden Verpflichtungen ebenfalls durch die Hausverwaltungen bearbeiten lassen. Beide Fallgruppen erhöhen die Bearbeitungsintensität deutlich, können aber meist nicht durch Zusatzhonorare abgegolten werden.” Ähnlich sieht dies auch Otto-Expertin Benedek.
Neben neuen Ö-Normen sieht Benedek aber auch noch andere „Baustellen”: „Wir befinden uns in einer schnelllebigen Zeit, unsere Kunden erwarten auch im Wohnbereich neue Möglichkeiten der Kommunikation: Was früher über E-Mail oder telefonische Anfragen geregelt wurde, sollte heute bereits online zur Verfügung gestellt werden.”
Im Gewerbebereich, also in der Verwaltung von Büro- und Logistik-Objekten, ist außerdem in den vergangenen Jahren eine deutliche Tendenz erkennbar, Verwaltungsverträge nur mehr über Ausschreibungen zu vergeben, erzählt Benedek: „Wichtig hierbei sind für die Auftraggeber ein Kostenvergleich, ein transparentes Leistungsbild und im Best Case diverse Zertifizierungen eines Unternehmens.” Aber auch im Wohnbereich sind die Kunden informierter und hinterfragen Leistungen kritischer, so die Otto-Immobilienexpertin: „Dadurch wird auch ein Preisdruck am Markt spürbar.”