Auf Erfolgskurs Peter Karl, Geschäftsführer der zur Erste Group gehörenden Immobilienfondsgesellschaft Erste Immobilien KAG, peilt für heuer eine Rendite um die 2,5 Prozent an und erweitert kontinuierlich sowohl Portfolio als auch Pipeline: Aktuell werden z.B. in Linz drei hochwertige Wohnprojekte gebaut.
Wien. Die Erste Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. wächst laut Statistik der Vereinigung Österreichischer Investmentgesellschaften beim verwalteten Fondsvermögen rasant: Per Ende April hielt der Erste Immobilienfonds bei 1,158 Mio. Euro und damit bei 22,75% Marktanteil. „Derzeit investieren wir vor allem in den vier größten Städten Österreichs: Wien, Favoriten, Linz und Graz”, scherzt Peter Karl. Der Geschäftsführer der Erste Immo KAG erklärt im Gespräch mit medianet, welche Strategien die zur Erste Group gehörende Fondsgesellschaft fährt.
medianet: Bleiben wir gleich bei Graz: Welche aktuellen Projekte des Erste Fonds gibt es hier?
Peter Karl: In den nächsten zwei Jahren werden wir dort rund 360 Wohnungen errichten, die sukzessive in unseren Bestand übergehen werden. Aktuell sind wir in fünf Wohnobjekten mit rund 350 Wohnungen und dem Büroturm ‚Welcome Tower' investiert. In der Idlhofgasse entsteht bis 2017 ein Wohnobjekt mit 70 Wohnungen und einer Nutzfläche von 4.700 m2. Die Nachfrage danach ist bereits jetzt hoch. Ebenfalls in Bau ist ein Wohnprojekt in der Niesenbergergasse mit 110 Tops und einer Nutzfläche von knapp 6.000 m2.
medianet: Neben diesem ‚Hotspot'tut sich auch in Linz einiges ...?
Karl: Stimmt, in Linz waren wir bislang eher nicht aktiv, jetzt sind gleich drei sehr hochwertige Wohnprojekte in Bau. Das erste wird im Herbst fertiggestellt, das zweite um die Jahreswende, das dritte in etwa einem Jahr. In Summe entstehen ca. 300 Wohnungen.
medianet: Und in der Bundeshauptstadt? Dieses Pflaster ist vergleichsweise schwieriger ...
Karl: Tatsächlich rechnen sich im Wohnbereich angesichts stark gestiegener Grundstücks- und Baupreise viele Mietmodelle nicht mehr. Etliche Bauträger sind gezwungen, das Pricing zu überdenken. Für eine Erstvermietung war dies vielleicht noch kein Problem, im Anschluss jedoch wird es schwierig. Wir haben heute deutlich über 3.000 Wohnungen im Bestand und Gott sei Dank keine Investments betrieben, wo wir bei den Preisen übertrieben hätten. Denn der Markt spürt, dass es bei jenen Einheiten, wo die Gesamtbelastung für den Mieter 800 Euro übersteigt, zäh wird.
Bei den einfacheren Lagen könnte sich eine Abkühlung abzeichnen, innerhalb des Gürtels rechne ich eher nicht damit. Die Industrie ist sehr gespannt, welche Signale von der Stadt Wien noch kommen, denn jede Entlastung kann uns nur willkommen sein.
Unser Vorteil ist, dass wir bereits in der Projektierungsphase dabei sind. Mit den richtigen Partnern klappt das sehr gut, und das Vermietungsrisiko ist bei einem Projekt, das wir selbst mitgestaltet haben, sehr überschaubar. Bestes Beispiel ist die seestadt aspern: Der Start der Wohnungsübergaben erfolgte im April. Manche der Unkenrufer sind nun beleidigt, dass sie nicht dabei sind. Wir haben immer an dieses Vorhaben geglaubt. Mit der urbanen Gestaltung und dem Nutzermix ist uns ein gutes Projekt gelungen.
medianet: Und im gewerblichen Bereich?
Karl: Hier sind wir sehr zurückhaltend. Der Wiener Büromarkt ist in der Vermietung immer noch nicht einfach. Dennoch sehen wir im Gewerbesegment eine gute Auslas-tung mit einen Leerstand von unter vier Prozent. Im Büromarkt gibt es wenig bis keine Neuflächen, weil die Nachfrage nicht gegeben ist. Sobald wir einen Silberstreif am Horizont sehen, würden wir durchaus auch in Wien am Büromarkt wieder investieren, aber das sehen wir derzeit nicht. Ganz im Gegensatz zum Hamburger Markt, wo es manchmal sogar Wartelisten gibt.
medianet: Apropos Hamburg: Das ist der einzige Markt in Deutschland, in dem man aktiv ist ...
Karl: In Hamburg wird im Herbst das erste eigene Wohnprojekt, das gemeinsam mit der Strabag umgesetzt wurde, fertiggestellt. Auf einer Liegenschaft im Stadtteil Harburg südlich des Hamburger Hafens entsteht das Wohnbauprojekt ‚Heimfeld Terrassen' mit rund 136 Einheiten; sämtliche Wohnungen werden über Freiflächen verfügen.
Abgesehen davon war es in Hamburg im Vorjahr für uns ruhig, gegebenenfalls werden wir dort ein wenig aufstocken. Aber derzeit halten wird dort ohnehin einen gro-ßen Anteil, d.h. eine kleine Pause ist jetzt angesagt. Wir werden aber natürlich die Augen für Transaktionen offen halten – schon allein deshalb, um am Markt präsent zu sein. Gute Produkte sind aber auch in Hamburg sehr rar.
medianet: Wird an andere deutsche Städte gedacht?
Karl: Hamburg gefällt uns von den Daten sehr gut: Kaufkraft, Bevölkerungswachstum usw. Portfoliotheoretisch sollten wir das Risiko in Deutschland durch Diversifikation minimieren, da bin ich ganz bei Ihnen. Auf der anderen Seite wollen wir ein gutes Netzwerk, Expertise weiter aufbauen. Deshalb beschränken wir uns auf Hamburg. Das große Plus der Stadt: Sie ist einfach unheimlich gut erreichbar.
medianet: Wie sieht es mit der weiteren Pipeline und den Renditeaussichten für den Fonds aus?
Karl: In der Pipeline befinden sich Immobilien bzw. Wohnprojekte in Wien und Graz.
Geld einzuwerben, ist nicht das Problem, sondern – wie dargestellt – Objekte zu finden, die vom Pricing her passen. Mit einem Mittelzufluss von an die 200 Mio. Euro – ausschließlich aus dem Kleinanlegerbereich – haben wir die Vertriebsziele für 2015 bereits übertroffen. Mittelfristig wollen wir als Risikopuffer eine Mindestliquidität von 20 Prozent halten. Im Einklang damit steht unser Zielkorridor für die Rendite: Um die 2,5 Prozent für 2015 sollten gelingen.(lk)