Markt für Luxushotels ist ausgereizt Experten wie Lukas Hochedlinger von Christie + Co und Michael Widmann (pkf hotelexperts) sehen Zuwächse in der Budget- und Lifestyle-Hotellerie (im Bild das 25hours Hotel). Alle Segmente benötigen aber eine klare Positionierung und einen effizienten Vertrieb.
Wien. In Wien gab es im letzten Jahr mit 13,5 Mio. Nächtigungen ein neues Rekordergebnis, dennoch steigt der Druck auf die Hotelbetreiber. Lukas Hochedlinger, Geschäftsführer von Hotelberater Christie + Co, bemerkt dies hauptsächlich bei Ferienhotels und Saisonbetrieben: „Von allen Hotels – auch jenen an Skipisten oder Seen – wird eine klare Positionierung und ein effizienter Vertrieb erforderlich sein.”
Matthias Hautli, Wiener Kohl & Partner-Geschäftsstellenleiter, beschreibt es so: „In Wien werden im Gleichschritt mit der steigenden Nachfrage weitere neue Hotelprojekte realisiert bzw. sind in der Entwicklungsphase. Der Fokus liegt hier auf dem neuen Hauptbahnhofareal – knapp 1.000 Zimmer werden 2015 an dieser Mikro-lage im Budget als auch Midscale Segment eröffnen.” Projektentwickler zeigen weiterhin Interesse am städtischen Hotelmarkt, allerdings sind die Anforderungen an Standorte und Konzepte gestiegen, so Hautli.
Lifestyle bleibt gefragt
Nachdem in den letzten Jahren vor allem über die Eröffnung neuer Luxushotels berichtet wurde, die aber in Summe nur rund 600 Zimmer ausmachen, wird sich im Jahr 2015 und in den Folgejahren das Augenmerk mehr auf Hotels im Budget- und im mittleren Preissegment richten, glaubt pkf hotel-experts-Geschäftsführer Michael Widmann: „Bei den lifestyleorientierten Hotels – wie zum Beispiel Daniel, 25hours und Ruby – ist weiterer Zuwachs absehbar.”
Auch bei mehreren Immobilien im 1. Bezirk, die für eine Hotelnutzung geeignet sind, ist Bewegung ins Spiel gekommen – unter anderem bei der Riemergasse und bei der Postgasse. Widmann: „Ob an diesen Standorten Hotels entwickelt werden, und wenn ja welche, ist derzeit noch offen. Es ist nach wie vor doch ein starkes Interesse nationaler und internationaler Investoren am Kauf und an der Entwicklung von Hotels in Wien festzustellen.”
Lediglich aus Russland kommen schlechte Nachrichten: Die Dauerkrise im Osten zeigte bereits im heimischen Tourismus deutliche Auswirkungen. Christie-Geschäftsführer Hochedlinger: „Trotz positiver Aussichten für 2015 ist aufgrund der politischen Lage für heuer dennoch von einem Rückgang der Investitionen aus Russland und der Ukraine auszugehen. Wer dieses Loch füllen wird, bleibt abzuwarten, vielleicht Investoren aus der Schweiz.” pkf hotelexperts-Chef Widmann beschreibt es ähnlich: „Das Interesse an österreichischen Ferienhotels – insbesondere von Hotels im Luxussegment – hat sich eher abgekühlt. Dies ist die Folge der krisenhaften Entwicklung in Russland. Nach wie vor gibt es zahlreiche russische, kasachische, ukrainische Investoren. Diese fokussieren aber zunehmend auf cashflowstarke Stadthotels und weniger auf prestigeträchtige Ferienhotels.”
Hohe Erwartungen im Mai
Der Mai 2015 wird von den Experten als extrem starker Monat eingeschätzt, hier sind hohe Durchschnittspreise möglich. mrp-hotels-Chef Martin Schaffer: „Münchner Betriebe zeigen hier – Stichwort Oktoberfest oder ExpoReal – vor, was preislich nach oben machbar ist.” Zusätzlich ist ja Wien Austragungsort des beflügelnden Song Contests: „Eine gute Chance für Wien, sich als weltoffene, moderne, hippe Stadt abseits der klassischen Sehenswürdigkeiten zu präsentieren”, findet Schaffer. Aus Hotelsicht sei der Mai dafür aber der „falsche” Zeitpunkt, da es aufgrund von Feier-tagen und diversen Events ohnehin ein starker Monat sei.
Wettbewerbsdruck mal 2
Gibt es noch Bedarf an neuen *****-Hotels in Wien? Hautli verneint dies klar, zumal die Nächtigungen in diesem Segment 2014 leicht rückläufig waren.
Die Budgethotellerie verzeichnete dagegen enorme Wachstumsraten in den letzten zehn Jahren, +180% an Nächtigungen, und gewinnt immer mehr Nächtigungsanteile. Von einer „deutlichen Unterversorgung” am anderen Ende, im Budget- und Economy-Bereich, spricht pkf hotelexperts-Geschäftsführer Widmann. Die klassischen ****- und ****-Superior-Hotels geraten zunehmend unter einen doppelten Wettbewerbsdruck durch preiswertere und „jüngere” Hotelkonzepte. Dies bestätigt Christie-Chef Hochedlinger: „Für ***- und ****-Hotels dazwischen heißt es ebenso wie bei Ferienhotels, Positionierung und Vertrieb stärken.”
Chancen mit „Conversion”
Wo Marktchancen liegen erklärt Hautli so: „Potenzial besteht nicht nur durch Neueröffnungen, sondern ebenso in der ,Conversion' bestehender Hotels. Dies bedeutet eine Qualitätsaufwertung und keinen weiteren Verdrängungswettbewerb durch neue Kapazitäten.”