Der Siegeszug der Vorsorgewohnungen

••• Von Paul Christian Jezek

Der Markt ist nicht ganz einfach zu definieren, weil ziemlich viele Anbieter behaupten, „Vorsorge”-Wohnungen zu verkaufen. De facto handelt es sich jedoch dann um durchaus „normale” Eigentumswohnungen mit Ausweis der Umsatzsteuer.

Bei der Raiffeisen Vorsorgewohnungserrichtungs GmbH (RVW) definiert man Vorsorgewohnungen als „Eigentumswohnungen mit Service”. „Das bedeutet, dass Planrechnungen für steuerliche Zwecke, Vermietung, begleitende technische Kontrolle und Mietenpool zu erstellen sind”, erklärt Geschäftsführerin Marion Weinberger-Fritz.
„Im erweiterten Segment befinden sich derzeit rund 1.300 Wohnungen auf dem Markt – im engeren Vorsorgewohnungssegment (mit Service) sind es deutlich weniger.”

Ein Viertel kennt sie

Das Full-Service-Marktforschungsinstitut MindTake Research hat nun exklusiv für medianet eine repräsentative Studie über Vorsorgewohnungen erstellt und dabei herausgefunden, dass bereits mehr als ein Viertel (konkret 26%) der heimischen Bevölkerung davon zumindest bereits gehört hat.

69% haben noch nicht davon gehört und 5% sind nicht sicher.
Selbst überlegt, eine Vorsorgewohnung zu kaufen, haben sich bereits 17% der Befragten, die sich vorstellen können, in Immobilien zu investieren.
70% haben noch nicht darüber nachgedacht und 12% sind unsicher.

Preis, Inflationsschutz, Lage

Lage und Preis sind für 89% der rund 500 Befragten die wichtigsten Aspekte beim Kauf einer Vorsorgewohnung. Etwas mehr als drei Viertel (77%) finden den Inflationsschutz ausschlaggebend.

Ebenfalls drei Viertel (75%) haben auch die Renditeerwartung als zentralen Faktor angegeben.
Für 70% sind die Ausstattung der Wohnung und die Zinslandschaft von zentraler ­Bedeutung.
Die durchschnittliche marktgängige Vorsorgewohnung ist zwischen 40 und 60 m2 groß und kostet idealerweise 170.000 bis 250.000 €. „Aufgrund der gestiegenen Grundstückspreise wird es allerdings immer schwieriger, Projekte mit diesen Preisen anzubieten”, sagt Weinberger-Fritz. „Die Entwickler reagieren darauf mit einer Reduktion der Wohnungsgrößen.”
Ideal ist ein Anteil von 50% an ­Eigenkapital: Dieser kann entweder zu Beginn investiert oder im Lauf der Zeit quasi wie eine Lebensversicherung eingezahlt werden.
Steuervorteile sind laut MindTake Research für 68% wichtig, und 64% würden ein Beratungs- und Serviceangebot beim Kauf einer Vorsorgewohnung schätzen. Etwas weniger wichtig sind laut Studie die Architektur des Hauses, die von 61% als wichtig erachtet wird, sowie die Möglichkeit, die Wohnung schnell wieder zu verkaufen (61%).
Noch relativ unbekannt ist anscheinend das Produkt Mietenpool: 42% erachten dies als wichtig, 41% haben dazu keine Meinung. Rund 75% der Vorsorgewohnungen eines Projekts werden in einem Mietenpool zusammengefasst, d.h. die Mieterträge dieser Wohnungen fließen in einen „Topf” und die gesamten Mieteinnahmen werden aliquot der Nutzwerte auf alle Eigentümer aufgeteilt („Zinshaus-Effekt”).
Ist eine Vorsorgewohnung nicht vermietet, wird dieser „Leerstand” auf alle Eigentümer aufgeteilt. Der Mietenpool ist somit eine zusätzliche Absicherung des einzelnen Eigentümers.

Neu oder gebraucht?

Verschiedene Arten der Vorsorgewohnungen und Produkte kommen laut MindTake unterschiedlich gut an. Altbau-Vorsorgewohnungen beispielsweise interessieren 34% derer, die sich vorstellen können, in Immobilien zu investieren. Ein Viertel (25%) ist eher mäßig interessiert, 12% kaum interessiert und 23% überhaupt nicht. Ähnlich schaut es bei gebrauchten Vorsorgewohnungen aus: Ein Drittel (33%) ist an diesem Produkt interessiert, 32% eher mäßig, 12% eher nicht und 18% sind überhaupt nicht interessiert.

Neue Vorsorgewohnungen hingegen kommen besser an. 52% der Befragten, die sich vorstellen können, in Immobilien zu investieren, sind an dieser Option interessiert. Dazu kommen 18% „mittelmäßig” Interessierte, nur 8% haben hier „eher nicht” gewählt und nur 16% zeigen überhaupt kein Interesse an neuen Vorsorgewohnungen. „Die Studie zeigt auch, dass neue Vorsorgewohnungen bei der jüngeren Generation am besten ankommen”, sagt MindTake-Expertin Patrizia Sieweck. „Nur 8% der 15- bis 29-Jährigen haben angegeben, überhaupt nicht an neuen Vorsorgewohnungen interessiert zu sein, bei der Generation 50 bis 59 sind es 19 und bei den 60 bis 69 Jährigen 33%.”

Worauf man achten sollte

Wesentlich ist bei Vorsorgewohnungen auch, bei der Ausstattung nicht zu sparen. „Wir legen besonderen Wert auf hochwertige Parkettböden, Küchen und sanitäre Anlagen, um nachhaltig Mieterlöse zu generieren und um Instandhaltungskosten gering zu halten”, meint Weinberger-Fritz von der RVW. Die Lage sollte eben nicht die Grünruhelage sein, wie man sie sich für das Eigenheim wünscht: Eine gute Anbindung an die Öffis und an die Infrastruktur wie Lebensmittelhändler, Schulen, Ärzte, etc. sei wesentlich bedeutender.

Zu beachten ist weiters, dass der durchschnittliche Mieter einer Vorsorgewohnung oft kein Auto hat und nicht unbedingt einen Stellplatz im Haus benötigt.

Immo-Investment allgemein

Mehr als die Hälfte der Befragten (56%), die bereits in Immobilien investiert haben oder sich vorstellen könnten, das zu tun, möchten selbst günstig wohnen. 49% setzen auf langfristigen Vermögensaufbau und Erhalt. Immerhin 38% würden eine Wohnung für nahe Verwandte vorsehen und knapp ein Drittel (31%) möchte mit Immobilen regelmäßige Zusatzerträge generieren.

Nur 11% aller Befragten können sich überhaupt nicht vorstellen, in Immobilien zu investieren.

Familie als wichtigstes Argument

Generell liegt der Hauptvorteil einer Investition in Immobilien für viele der rund 500 befragten Österreicher in der Vorsorge für nahe Verwandte wie z.B. für Kinder (64%).

An zweiter Stelle der Vorteile, die ein Immobilienkauf mit sich bringt, steht Wertsteigerung aufgrund von steigenden Wohnungspreisen (59%).
Für 58% stellt eine Immobilie im Vergleich zu anderen Anlageformen einfach eine sichere Anlageform dar. Ein Viertel (25%) sieht die Investition in eine Immobilie als Schutz vor einer Inflation.
Die Lage der Immobilie ist 93% der Befragten wichtig, gefolgt von guten Bau- und Ausstattungsmerkmalen (89%). Als Inflationsschutz sehen noch 82% der rund 500 Befragten einen Immobilienkauf, und an vierter Stelle liegt mit 74% die Renditeerwartung, die bei einer solchen Investition ebenfalls von zentraler Wichtigkeit ist.
Etwas weniger Priorität haben die Steuervorteile, die 72% als wichtig erachten, und die Möglichkeit, die Immobilie schnell wieder zu verkaufen (68%).

Staatliche Kontrolle? Ja, bitte!

84% würden laut MindTake Research eine allgemeine Miet-Obergrenze gut finden, und nur 10% würden diese nicht befürworten.

71% sind der Meinung, dass der Staat „stark” bis „eher stark” in die Mietpreisgestaltung eingreifen sollte, und 76% finden, dass der Staat stark in die Wohnraumschaffung eingreifen sollte.
Mit etwas Zeitverzögerung wird nun auch hierzulande der Trend zum Gemeinschaftlichen Wohnen populär, wobei Wohnmodelle für ältere oder pflegebedürftige Personen grundsätzlich besonders gut „ankommen”. Demnach finden 88% der Befragten betreutes Wohnen sinnvoll; selbst interessiert wären daran aber „nur” 38%.
Auch Heime für Pflegebedürftige werden von 81% der Befragten begrüßt. Studentenheime liegen hier nur auf Platz drei mit 68%, gefolgt von Wohngemeinschaften (66%).