••• Von Paul Christian Jezek
Im Vorjahr wurden in Österreich etwa sechs Mrd. € in gewerbliche Immobilien investiert. Gegenüber 2018 bedeutet das einen Anstieg um fast 50% und es konnte damit auch der Rekordwert 2017 von 4,7 Mrd. € deutlich übertroffen werden.
Diese Entwicklung ist insbesondere auf den starken Anstieg bei Großtransaktionen mit mehr als 100 Mio. € Volumen zurückzuführen – der Anteil dieses Segments am Gesamtmarkt wuchs von gut einem Drittel 2018 auf ca. die Hälfte 2019.
Auffällig ist auch das stark zunehmende Engagement von Investoren aus dem nicht-deutschsprachigen Raum, die 2019 bereits etwas mehr als 30% der Käufer stellten, während der Marktanteil der deutschen Investoren von 28 auf 23% sank.
Eine zunehmend aktive Käufergruppe stellen Investoren aus Korea dar, die 2019 mit dem Erwerb des Hilton Vienna am Stadtpark sowie mit dem T-Center stark auf sich aufmerksam machten. Die Passage Linz hingegen wurde von Cone Capital AG, das BDO Büro sowie auch das QBC 1 und QBC 2 von der EPH erworben – beide mit Sitz in der Schweiz.
Büros und Hotels boomen
Büroimmobilien waren mit rund 31% erneut die stärkste Assetklasse, gefolgt von institutionellen Wohninvestments mit ca. 27% und Einzelhandelsimmobilien, deren Anteil drastisch auf rund 15% zurückgegangen ist.
Hotel- und Logistikimmobilien konnten prozentuell die größten Anstiege verzeichnen und sind mit 14 bzw. sieben Prozent stark vertreten.
Dynamisch entwickeln sich auch die Preise: Die Spitzenrenditen im Segment Büro gaben nochmals kräftig auf aktuell rund 3,25 Prozent nach, die Spitzenrendite für Einkaufszentren liegt unverändert bei sehr niedrigen vier Prozent.
Im Bereich der institutionellen Wohninvestments bewegen sich die Renditen in der Bundeshauptstadt zwischen 3 und 3,5, in den Bundesländern mit leichten Renditeaufschlägen zwischen 3,5 und 4 Prozent. Daraus ergeben sich flächendeckend beachtliche Preissteigerungen, die für einen Teil des Marktwachstums verantwortlich sind.
Starker Zinshausmarkt
Der Wiener Zinshausmarkt wuchs um rund sechs Prozent auf 1,75 Mrd. € Transaktionsvolumen. 2019 waren vergleichsweise viele Zinshausportfolios am Markt – diese wurden gut von Investoren angenommen, dennoch ist das Angebot der limitierende Faktor geblieben.
Neben Stiftungen und Privatinvestoren sind nach wie vor Entwickler, die Objekte zum Zweck der Parifizierung und anschließendem Abverkauf erwerben, die aktivsten Kaufinteressenten. Die Kaufpreise pro m² sind 2019 um durchschnittlich zehn Prozent gestiegen, und die Renditen bleiben weiter unter Druck.
Weiter weniger leere Büros
Die Neuflächenproduktion am Wiener Büromarkt erreichte 2019 mit 45.000 m² ein neues Rekordtief und machte damit nur knapp ein Fünftel der Gesamtvermietungsleistung von 220.000 m² aus.
Gegenüber dem Vorjahr sank die Vermietungsleistung aufgrund des eingeschränkten Angebots an bezugsfertigen Erstbezugsflächen um rund 18% (2018: 270.000 m²), die Leerstandsrate reduziert sich weiter und liegt nun bei 4,7 Prozent für den Gesamtmarkt.
Für 2020 ist wieder ein deutlicher Anstieg des Fertigstellungsvolumens auf ca. 177.000 m² zu erwarten. Bei einem annähernd stabilen Nachfragevolumen ist damit in den kommenden zwei Jahren weiterhin von einer positiven Stimmung am Markt mit einer weiter leicht sinkenden Leerstandsrate auszugehen.
Allerdings sind bedeutende strukturelle Änderungen zu erwarten. 2019 entfiel mit 70% noch ein Großteil der Vermietungen mit mehr als 1.000 m² auf Erstbezugsflächen in modernen Projektentwicklungen, doch nun sind die Neubauobjekte in etablierten Büro-Clustern weitgehend vermietet und es sind auch nur mehr eingeschränkte Flächenreserven für Neuentwicklungen in diesen Regionen vorhanden.
Besonders auffällig ist diese Entwicklung rund um den Hauptbahnhof mit Top-Objekten wie z.B. The Icon Vienna oder QBC und rund um den Praterstern mit dem Austria Campus.
Auch in der Innenstadt sind aktuell nur wenige große, zusammenhängende Flächen über 2.000 m² verfügbar, was in diesem Teilmarkt zu einem spürbaren Nachfrageüberhang geführt hat.