••• Von Paul Christian Jezek
WIEN. Im ersten Halbjahr erreichte das weltweite Investitionsvolumen bei gewerblichen Immobilien laut CBRE mit etwa 407 Mrd. USD (rund 369 Mrd. €) den höchsten Wert seit dem ersten Halbjahr 2007, was einem Anstieg um 14% im Vergleich zum Vorjahr entspricht.
Nach einem schnellen Anstieg in den letzten Jahren hat sich die Wachstumsrate im ersten Halbjahr verlangsamt und weist deutliche regionale Unterschiede auf. In Amerika belief sich das Wachstum, bedingt durch den Einfluss des starken Dollars auf die Regionen EMEA (Europa, Mittlerer Osten und Afrika) und Asien-Pazifik, im Vergleich zum Vorjahr auf 31%.
In Dollarwerten ausgedrückt, belief sich der Anstieg in der Region EMEA auf 5% (25% in lokalen Währungen) im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr 2014. Das Investitionsvolumen in der Region Asien-Pazifik ist dagegen im gleichen Zeitraum um 19% (9% in lokalen Währungen) gesunken.
USA vor GB und BRD
Die Vereinigten Staaten, Großbritannien und Deutschland bleiben mit deutlichem Abstand weltweit die größten gewerblichen Immobilieninvestmentmärkte. Dort wurde im ersten Halbjahr insgesamt ein Volumen von rund 301 Mrd. USD (etwa 273 Mrd. €) investiert, was einem Anteil von 74% am Gesamtvolumen und einer Steigerung von 10% gegenüber dem langfristigen Durchschnitt entspricht.
„Der gewerbliche Immobilienmarkt bietet weiterhin beste Möglichkeiten zur Anlage von Kapital”, sagt Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE Österreich. „Der Spread gegenüber Anleiherenditen beträgt weiterhin zwischen 200 und 300 Basispunkte, sodass wir auch für die Zukunft davon ausgehen, dass dieser Sektor das meiste Kapital anziehen wird.”
In den vergangenen zwei Jahren ist insbesondere der Anteil grenzüberschreitender Investoren gestiegen, sodass sich diese Gruppe zu den größten Treibern für gewerbliche Immobilieninvestitionen entwickelt hat.
London zieht das Kapital an
Bei Betrachtung der internationalen Kapitalzuflüsse liegt London mit Abstand an erster Stelle, gefolgt von New York und Paris. Wird das Gesamtvolumen aller Investments betrachtet, liegt New York mit deutlichem Abstand vor London und Los Angeles.
Auf regionaler Ebene variiert der Einfluss von weltweit agierenden Investoren zwischen lediglich 10% in Amerika bis zu fast 50% in der Region EMEA. Die größte Ursprungsregion internationalen Kapitals war im ersten Halbjahr die USA mit einem Volumen von 25,4 Mrd. USD (rund 23 Mrd. €), das außerhalb des heimischen Markts investiert wurde.
Danach folgen Kanada mit 8,5 Mrd. USD (rund 7,7 Mrd. €), Deutschland mit 7,1 Mrd. USD (rund 6,4 Mrd. €) und China mit 6,6 Mrd. USD (rund 5,9 Mrd. €). „Insbesondere US-amerikanische Investoren sind weltweit auf der Suche nach renditebringenden Anlageformen”, erklärt Fichtinger. „Auch in Österreich ist die Internationalisierung der Geldquellen zu beobachten – neben den klassischen deutschen Investoren suchen hier auch Anleger aus Nordamerika und insbesondere Südostasien nach Investitionsmöglichkeiten.”
Die Top-Trends von der MAPIC
In der Vorwoche diskutierten mehr als 8.000 Experten drei Tage lang im Rahmen der MAPIC in Cannes die aktuellen Entwicklungen auf den internationalen Retailmärkten. Dabei kristallisierten sich folgende große immobilienmarktrelevante Retail-Trends heraus:
1. Kapital sucht Anlage Generell bieten die CEE-Märkte stärkeres Wachstum und bessere Renditen als die westeuropäischen Retail-Investmentmärkte. Allerdings setzen klassische Investoren (noch immer) auf Länder wie Deutschland, Österreich, UK oder die Niederlande, nachdem diese als sichere, stabile und vor allem liquide Länder für Investitionen gelten.
2. Mangelware Einkaufszentren Nach wie vor setzen Investoren auf Einkaufszentren – aufgrund deren limitierter Verfügbarkeit steigt aber das Interesse an alternativen Retailobjekten wie Fachmarktzentren, Designer Outlets, Retailobjekten in „Mixed Used-Umgebung” oder bei „Transport Hubs”. Walter Wölfler, Head of Retail Austria & CEE bei CBRE Österreich, meint, dass die Preise bei Investitionen in Retailobjekte in Europa nach wie vor hoch bleiben bzw. steigen.
3. Das Wachstum liegt in Asien In Asien wächst das Retail-Business – trotz des geringeren Anstiegs des Bruttoinlandsprodukts in China – überdurchschnittlich. Vor allem die Kategorien „Value” – Brands wie Uniqlo, Old Navy und H&M – sowie „Affordable Luxury” – z.B. Michael Kors, Kate Spade, Polo Ralph Lauren, COS – sind Wachstumstreiber im Retail. In der Development-Pipeline allein für China sind zurzeit rund 13,5 Mio. m² an Einkaufszentren.
4. Entertainment und Experience Rund 31% der Konsumenten besuchen Einkaufszentren, nur um dort zu essen und zu trinken – so das Ergebnis einer breit angelegten, weltweiten Befragung durch CBRE. Allerdings haben nur 7% der befragten Konsumenten das F&B-Angebot in Shoppingcentern als exzellent bewertet. Bemerkenswert bei den befragten Österreichern ist die geringe Akzeptanz von Food Courts und anderen Fastfood-Konzepten, wogegen innovative und vegetarische Konzepte überproportional punkten. „Bei der MAPIC hat sich gezeigt, dass Unternehmen, die spannende Entertainment- bzw. F&B-Konzepte für Shopping Centers anzubieten haben, gesuchte Gesprächspartner von Developern waren”, sagt Wölfler.
„Sicherer Hafen” Österreich
Während die Gesamtverkaufsfläche in Österreich sinkt (2013: 1,68 Mio. m², 2014: 1,64 Mio. m²), ist jene in Shopping Centern auch 2014 und 2015 kräftig gestiegen.
Dieses Wachstum ist allerdings aufgrund der reduzierten Pipeline in Zukunft gering und fokussiert auf Erweiterungen bestehender Standorte. Österreich gehört in Europa zu den Top-Expansionszielen von Einzelhändlern, allerdings übersteigt die Mieternachfrage zurzeit das Angebot in gut frequentierten Einkaufsstraßen und Einkaufszentren. Auch in Österreich werden neue Retailkonzepte wie Hybrid Schemes etabliert. „In Wien schauen alle in Richtung Innenstadt, wo sich das Goldene U gerade in ein Goldenes H transformiert und die Kärntner Straße zu einer Konsummeile mutiert”, kommentiert Wölfler.