WIEN. Die eher verhaltene Neuflächenproduktion der vergangenen Jahre schlägt sich auf dem Wiener Büromarkt mittlerweile in einer deutlichen Veränderung des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage nieder. Der EHL Büromarktbericht Wien für den Herbst 2022 weist einen Rückgang der Leerstandsrate auf ein Rekordtief von nur mehr 4,1% aus und das Trendbarometer zeigt weiter nach unten.
Viel wird fertig, wenig ist neu
Zwar erreiche das Fertigstellungsvolumen mit 126.000 m² heuer fast das Doppelte des Vorjahreswerts, doch entfallen rekordverdächtige 82% auf Refurbishments von Bestandsobjekten, wodurch sich der Gesamtbestand der Büroflächen am Wiener Büromarkt jedoch nicht erhöht. Dies führe laut EHL bei einer guten Nachfragesituation in weiterer Folge zu einer sinkenden Leerstandsrate am Büromarkt. In den besonders nachgefragten Bestlagen in der Wiener Innenstadt und am Hauptbahnhof gäbe es bereits jetzt kaum noch größere, zusammenhänge Flächen über 1.500 m². In der Konsequenz führe das derzeit in guten Lagen zu weiterhin leicht steigenden Mieten. Die Wiener Spitzenmiete liegt aktuell bei 26 €/m².
Vermietermarkt setzt sich fort
An diesen Trend wird sich auch im ersten Halbjahr 2023 vorerst nichts ändern. Für das kommende Jahr sind Fertigstellungen von nur rund 42.000 m² angekündigt, der niedrigste Wert seit mehr als einem Jahrzehnt.
Da auch davon ein wesentlicher Teil auf Refurbishments entfällt, ist selbst bei einer Konjunkturabschwächung aus heutiger Sicht mit einer Fortsetzung des Vermietermarkts zu rechnen. „Alle Kennzahlen weisen für den Wiener Büromarkt auch unter Berücksichtigung der aktuellen geopolitischen und wirtschaftlichen Lage eine robuste und stabile Verfassung aus”, erklärt Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien GmbH, und betont: „Damit sollte auch eine Abschwächung der Konjunktur zu keinen hohen Leerständen und rückläufigen Mieten führen. Der drastische Anstieg der Energiepreise sichert modernen, energieeffizienten Objekten zudem einen wichtigen Wettbewerbsvorteil. Neue oder umfassende modernisierte Objekte an guten Standorten werden daher in den kommenden Jahren kaum Probleme haben, ausreichend gute Mieter zu finden.”
Energie im Fokus
Die Anforderungen der Investoren an ein „zeitgemäßes, energieeffizientes” Bürogebäude haben sich zudem stark gewandelt und das Thema ESG bzw. EU-Taxonomie ist ein stetiger Wegbegleiter, der zukünftig noch stärker ins Gewicht fallen wird. Dadurch würden sich aber auch Chancen für Bestandshalter und Value-Add Investoren ergeben, meint man bei EHL, nämlich „ältere Bestandsobjekte durch eine Revitalisierung zukunftsträchtig zu gestalten und wieder marktfähig zu machen”.
Unternehmen, die einen neuen Standort suchen, würden erst ab den Fertigstellungen Ende 2023 bzw. 2024 wieder ein breiteres Angebot vorfinden, heißt es im EHL Büromarktbericht. Dann würden mit Projekten wie dem Vio Plaza (U4 Station Meidling), dem Francis (Althanquartier) oder dem Urban Garden (myhive am Wienerberg) „wieder hochattraktive Bürogebäude auf den Markt kommen”.
Location, Location, Location
„Objekte in zentrumsnahen Lagen erfreuen sich nach wie vor toller Nachfrage”, ergänzt Franz Pöltl, Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting. „Die Mieterstruktur mit vielen kleineren Mietern gewährleistet eine optimale Risikostreuung in einem von zunehmenden Herausforderungen gekennzeichneten Kapitalmarkt-umfeld. Die inflationsgebundenen Mieterträge sind dabei ein wesentliches Investitionsmotiv in Zeiten negativer Realverzinsung.” (hk)