WIEN. Angeregt durch eine Studie von Savills Research zu den deutschen Einkaufszentren hat Standort + Markt die österreichischen Malls und Fachmarktzentren unter die Lupe genommen und im Rahmen des White Papers „Shopping Center Health Check 2024” anhand von Branchen-Mix, Bevölkerung, Konkurrenz durch E-Commerce, sowie Händler im Einzugsgebiet im Hinblick auf ihre „Zukunftstauglichkeit” untersucht.
Grundsätzlich, so das Resümee von Standort + Markt-Gesellschafter Roman Schwarzenecker, seien die „sorglosen Zeiten” für Einkaufszentren vorbei – wobei insbesondere mittelgroße Malls und kleine Retail Parks schwierige Voraussetzungen haben.
Zwischen den Stühlen
„Die Center mit einer vermietbaren Fläche von bis zu 10.000 m² haben oft Nahversorgungscharakter und können mit einem attraktiven, kurzfristbedarfsorientierten Branchenmix punkten”, erklärt Schwarzenecker. Die „Riesen” mit mehr als 80.000 m² vermietbarer Fläche wiederum hätten „sehr attraktive Standorte im Umfeld großer Städte mit einer stark wachsenden Bevölkerungszahl.” Die Konkurrenz im Einzugsgebiet sei zwar in absoluten Zahlen groß, werde aber „durch die hohe Einwohnerzahl relativiert”.
Problematisch gestaltet sich die Aussicht für Shopping Malls zwischen 10.000 und 20.000 m². Diese Größenkategorie drohe „aus dem Bewusstsein der Konsumenten zu verschwinden”, meint Lindner. Für die Deckung des täglichen Bedarfs würden die (kleinen) Nahversorgungszentren besucht; geht man einmal „richtig” Shoppen, stehen wiederum die großen Zentren im Fokus. Zentren mittlerer Größe würden es dementsprechend schwer haben, auch zukünftig erfolgreich zu sein. „Hier sollte der Branchenmix optimiert und der Geschäftsgang aufmerksam beobachtet werden, um früh reagieren zu können”, empfiehlt der Studienautor.
Kleine FMZ vor Problemen
Besonders schwierig gestaltet sich die Lage für kleindimensionierte Retail Parks. Die großen Zentren ab 20.000 m² vermietbarer Fläche seien im Vorteil, während die kleineren oftmals in strukturschwachen Gebieten mit geringem Bevölkerungswachstum zu finden seien, und somit, trotz attraktivem Branchenmix, eine schwierigere Perspektive hätten; angesichts der Expansionsunlust der Mieter dürften zuerst Standorte in kleineren Zentren aufgegeben werden.
„Oftmals dienten Retail Parks dazu, das Einzelhandelsangebot in strukturschwächeren Regionen zu ergänzen”, meint Schwarzenecker; diese hätten aber suboptimale Standortvoraussetzungen, „beispielsweise eine geringe Bevölkerungsentwicklung”.
Branchenmix im Blick
Generell, so die Empfehlung der Studie, sollten die Betreiber den Branchenmix „genau beobachten und bei Bedarf auch adaptieren” – es gelte auch durchaus shoppingferne Nutzungen anzudenken. Darüber hinaus sei es wichtig, die Mieten marktadäquat zu gestalten und die laufenden (Betriebs-)Kosten zu optimieren. Nachdem viele der Immobilien bereits „seit Dekaden am Markt” seien, müsse man auch Investitionskosten in Kauf nehmen, um nachhaltiger und umweltschonender aufgestellt zu sein. (red)