••• Von Nataša Nikolic
WIEN. „Jede Stadt hat ihren eigenen Fingerprint und ist anders strukturiert“, sagt Hannes Lindner von der Beratungsgesellschaft Standort + Markt. Untersuchungsgegenstand der Experten sind seit 2013 die 15 größten österreichischen Innenstädte (mit 22 Geschäftsbereichen) und die Veränderungen ihrer insgesamt rund 5 Mio. m2 großen Kauffläche. Der Fokus liegt auf der Entwicklung der Agglomerationen, Einkaufszentren und Retail-Parks, im Vergleich zu den Cities. „Insgesamt gibt es in diesen 22 Ensembles etwa 9.500 Shops, davon sind etwa 6.000 Einzelhandelsgeschäfte. Die Verkaufsfläche beträgt etwa 1,6 Mio m2, 800.000 davon in A-Lage“, erzählt Roman Schwarzenecker (Gesellschafter Standort+Markt).
EKZ: Größtes Wachstum
Beim Innenstadtflächen-Anteil hat sich seit dem letzten Vergleich nicht sehr viel verändert – zumindest auf den ersten Blick: 2013/14 waren es 17,8%, heuer sind es 17,3%. „Diese Maßzahlen ändern sich von Stadt zu Stadt gewaltig“, erzählt Lindner.
Bei den Fachmarktagglomerationen sei die Lage ähnlich, allerdings mit leichten Zu- und Abnahmen, u.a. wegen der bauMax-Pleite (2013: 45,2%; 2014: 47,1%; 45,3%). „Aber weltbewegend ist es dennoch nicht.“ Erste Anzeichen für einen Wandel bemerkt man erst auf den zweiten Blick: Während die Flächenkapazität, bezogen auf dasselbe Untersuchungsgebiet, nahezu unverändert blieb, legte der Filialisierungsgrad in der A-Lage um zwei Prozentpunkte zu. Flächentechnisch zulegen konnten vor allem Einkaufszentren (+10,2%), was u.a. an Erweiterungen bestehender Center lag wie dem Fischapark und der Shopping Arena Salzburg. Linz ist mit vier Shopping Malls die Stadt mit den meisten integrierten Einkaufszentren, und Graz hat v.a. durch das Warenhaus Kastner & Öhler die diesbezüglich größten Flächenanteile. Salzburg ist die größte Stadt, die über kein innerstädtisch gelegenes Shopping Center verfügt.
Während Shopping Center zu den beliebtesten Vermietern von Elektrofachmärkten gehören, mieten sich einzelhandelsbegleitende Angebote (Gastronomie, Dienstleister) lieber in Innenstädten ein (u.a. aus Mietpreisgründen). Die Mieten seien auch der Grund, warum Einkaufszentren vom steigenden Onlinehandel gefährdeter sind als Einkaufsstraßen. Die „extrem hohen Mieten“ in den Malls würden die Händler ihre Standortstrategie eventuell überdenken lassen, so Lindner.
Mahü: Verlust ca. 10 Prozent
Für die Einkaufsstraßen erwartet sich der Handelsexperte ein Revival. Diese würden nämlich aufgrund ihrer „gelebten Multifunktionalität“ mehr Einkaufsspaß vermitteln. Hinsichtlich der Geschäftsflächenkapazitäten der innerstädtischen Einzelhandelsensembles führt die Mahü das Ranking mit 218.000 m2 an – und das, obwohl nur die Innere Mariahilferstraße (ohne BahnhofCity und den Bereichen jenseits des Gürtels) berücksichtigt wurde.
Lindner schätzt den Umsatzverlust der Händler, bedingt durch den Umbau zur Fußgängerzone, auf 10%. Weil man nicht mehr mit dem Auto in die Mariahilfer Straße zufahren könne, sei das Einzugsgebiet für die Einkaufsstraße (z.B. aus Niederösterreich) nun deutlich kleiner. Da die öffentliche Verkehrsanbindung in Wien aber sehr gut ist, dürften die Umsatzrückgänge in den nächsten Jahren wieder ausgeglichen werden.
Die bereits erwähnten Mietpreise variieren zwischen den untersuchten Innenstädten relativ stark. Die Wiener Innenstadt hat – wenig überraschend – die höchsten Mietpreise. Die Nettomiete beträgt in der A-Lage im Schnitt 320 € pro m2 – und geht in Spitzenlagen allerdings auch bis zu 500 €/m2. Auf Platz zwei der teuersten Immobilien rangieren ex aequo die Wiener Mariahilferstraße und die Salzburger Innenstadt, gefolgt von den anderen großen Landeshauptstädten Linz, Innsbruck und Graz.
Filialverwertung
Apropos Mieten: Die Experten von Standort + Markt erwarten, dass die frei werdenden Bank Austria-Filialen von anderen Mietern schnell übernommen werden. Während bei der Zerschlagung von bauMax nahezu alle Einzelhandelsflächen übernommen wurden, könnte es bei Zielpunkt (bei den Filialen in Randlagen) zu „Verwertungssorgen“ kommen.
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