Maues Angebot

WIEN. Am Wiener Büromarkt mit rund 11,64 Mio. m² Büro­fläche trifft vorhandener Bedarf auf einen ausgeprägten Entscheidungsstau. Neuvermietungen über 1.000 m² blieben im zweiten Quartal laut CBRE weitgehend aus. Die Vermietungsleistung sank auf 20.559 m² – den niedrigsten Quartalswert seit dem zweiten Quartal 2021. Im ersten Halbjahr wurden insgesamt rund 74.650 m² vermietet. An Bedeutung gewinnen Mietvertragsverlängerungen. Wegen der verhaltenen Nachfrage sind Nachvermietungen für Eigentümer mit längeren Vermarktungszeiten, Leerständen und zusätzlichen Kosten verbunden. Unternehmen mit unverändertem Flächenbedarf bleiben daher häufig am bisherigen Standort. Auf die öffentliche Hand entfielen im ersten Halbjahr nur rund zehn Prozent der Vermietungsleistung, nach 31% im Gesamtjahr 2025. Unsicherheiten, Kostendruck und lange Abstimmungsprozesse verzögern Standortentscheidungen. CBRE erwartet in der zweiten Jahreshälfte mehr Aktivität, das Vorjahresniveau von rund 230.000 m² werde 2026 aber nicht erreicht. Auch die Projektentwicklung bleibt zurückhaltend. Für 2026 erwartet CBRE rund 76.400 m² neue Bürofläche; bis Ende 2027 umfasst die Pipeline nur rund 147.000 m². Neue Projekte werden meist erst bei ausreichender Vorvermietung gestartet. Die Leerstandsquote blieb mit 3,9% niedrig.

Die Spitzenmiete in den inneren Bezirken (CBD/Central Business District) liegt aktuell bei 28,50 €/m²/Monat, der Durchschnitt bei 17,25 €/m²/Monat. Außerhalb des CBD stiegen die Spitzenmieten in guten Lagen binnen fünf Jahren um rund 40% im CBD um zwölf Prozent.

Investmentmarkt verhalten
Zwar wurden im ersten Halbjahr 2026 nur zwei Bürotransaktionen abgeschlossen, aber: „Internationale Investoren beobachten den Wiener Büromarkt sehr genau. Gesucht werden vor allem hochwertige, gut vermietete Objekte in etablierten Lagen. Für solche Produkte ist Kapital vorhanden. Die Herausforderung liegt derzeit weniger im fehlenden Interesse als im begrenzten Angebot und in den teilweise noch unterschiedlichen Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern“, sagt Manuel Bugl, Head of Capital Markets bei CBRE Österreich. (hk)