•• Von Oliver Jonke und Helga Krémer
Die Maßnahmen der EZB und die infolgedessen gestiegenen Zinsen führten zu heftigen Turbulenzen. medianet fragte Daniel Jelitzka von Jelitzka Partner Immobilien nach dem Ist-Zustand, aktuellen Entwicklungen und die Lage am Bau und Immobilienmarkt.
medianet: Wie ist denn das Vorjahr am Immobilienmarkt allgemein und für JP Immobilien im Besonderen gelaufen?
Daniel Jelitzka: 2025 war immer geprägt von den Verwerfungen der Gesamtbranche. Wir haben eine größere Zahl unserer Mitbewerber unterwegs verloren; manche haben nur noch eingeschränkte Geschäftstätigkeit. Wir glauben, dass diese Verwerfungen auch jetzt im Jahr 2026 noch weitergehen. In den letzten vier Jahren sind ein paar Dinge zusammengekommen, mit denen kaum einer rechnen konnte. So sind in nur 18 Monaten die Zinsen in Europa von 0 auf 400 Basispunkte gestiegen. Das zweite Ereignis war, dass die Pandemie und die damit verbundene Corona-Krise so lang gedauert haben.
medianet: Wie sehen Sie die Aussichten?
Jelitzka: Jeder glaubt an sein Geschäft und ich glaube, im nächsten oder im übernächsten Jahr ist es vorbei, aber die Länge und Intensität dieser Durststrecke war schon beeindruckend. Viele der Kollegen haben ihr Unternehmen mit Liquidität füttern müssen, was dann natürlich den Liquiditätsstock massiv reduziert hat. Viele monochrome Geschäftsmodelle, die primär vom Verkauf oder Weiterverkauf leben, haben wirklich Stress gekriegt und dann auch zugesperrt. Einzelbereiche haben dann wie Brandbeschleuniger gewirkt haben, da gehört die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung der FMA, (die strengere Standards für die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten festlegt; Anm.) dazu. Aber nichtsdestotrotz: Diejenigen, die genügend Liquiditätsreserven hatten und die quasi ein nicht so monochromes Geschäftsmodell und verschiedene Standbeine haben, die sind recht gut durchgetaucht. Da gehören wir auf jeden Fall dazu.
medianet: Wie hat sich die Stärke von JP Immobilen gezeigt?
Jelitzka: Wir haben schon 2025 wieder aktiv zugekauft, vor allem im Hotel und im Neubaubereich. Dazu gehört eines unserer größten Investments, der Kärntner-Ring-Hof, den wir im letzten Jahr erworben haben. Wir haben auch letztes Jahr schon begonnen, diverse Verkäufe vorzubereiten, die sehr, sehr gut funktioniert haben.
medianet: Was verkauft sich denn aktuell besonders gut?
Jelitzka: Das sind primär die hochrentierlichen Asset-Klassen, weil viele Investoren ihre Renditeerfordernisse jetzt ein bisschen höher geschraubt haben. Diese hochrentierlichen resilienten Asset-Klassen sind im Immobilienbereich Datencenter, Logistik und Hotellerie. Letztere wird wohl auch in den kommenden Jahrzehnten ein treibender Wirtschaftsfaktor bleiben – ebenso wie die gesamte Tourismusindustrie. Weltweit schlafen 1,5 Milliarden Menschen in Hotels – und mehr als die Hälfte davon nur in Europa. Das heißt, Europa ist der Hospitality Hub Nummer 1 und die Entwicklung zeigt, dass sich dieser Trend sogar noch verstärken kann.
medianet: Gibt es weitere Vorteile für Investments in Hotels?
Jelitzka: Zweifellos – denn damit kann man sich der mühseligen Mietzinsdeckelungsdiskussion entziehen, denn mit Hotels kann man eine freie Miete verlangen – was der Markt eben hergibt. Und es gibt keine Verunsicherung bei Investoren, dass man plötzlich nicht mehr die vereinbarte Miete bekommen kann. Ein zweiter großer Vorteil ist, dass man auch in einem stagnativen oder rezessivem Wirtschaftsumfeld Geld mit prosperierenden Wirtschaftssystemen verdienen kann – nämlich mit den Gästen, die aus Ländern kommen, die Geld haben und verdienen. Die bringen dann das Geld ins Hotel. Das heißt, ich entkoppele mich in einem gewissen Maß von der regionalen Wirtschaft. Das Dritte ist, wenn es Preissteigerungen gibt, zum Beispiel Energiepreise oder wenn Kollektivverträge angehoben werden, dann hat der Betreiber immer die Möglichkeit, tagtäglich bei seinen Zimmerpreisen zu reagieren und diese entsprechend anzupassen. Das schafft natürlich für den Investor, der das Asset hält, eine gewisse Entspanntheit.
medianet: Wie hoch sind denn aktuell die Renditen?
Jelitzka: Prime Yield auf Basis von Pachtverträgen sind ungefähr viereinhalb bis fünf Prozent. In guten Lage sind fünfeinhalb bis sechs Prozent möglich. Jedenfalls weit über den momentanen Kapitalkosten. Die liegen zur Zeit bei dreieinhalb bis vier Prozent.
medianet: Ist Airbnb nicht ein massives Problem für die Hotellerie?
Jelitzka: Es wird immer weniger zum Problem, weil die Stadt Wien das Ganze sehr geschickt kontrolliert und reguliert hat. Die Anzahl der Airbnb-Wohnungen hat sich so massiv reduziert.
medianet: Ihr Unternehmen setzt nicht nur auf Wien, sondern eigentlich auf ganz Europa …
Jelitzka: Ja, und die Schwerpunkte liegen immer in Südeuropa, denn das ist der Ferien-Hotspot Europas: Italien, Spanien, Portugal, Griechenland sind im Fokus. Dort gibt auch es sehr viel zu tun. Denn bei sehr, sehr vielen eigentümergeführten Hotels gibt es mittlerweile einen gesteigerten Reparaturbedarf oder ein Konzeptionierungs-oder Nachfolgethema. Manche bekommen kein Geld mehr, um zu investieren, zu sanieren oder zu modernisieren. In südlichen Destinationen wie Italien und Emerging Cities wie Bologna, Verona, Siena sind tolle Städte, hat man noch genug Platz, um sich zu betätigen.
medianet: Wie sieht es denn generell am Markt aus?
Jelitzka: Am Zinshausmarkt haben gute Immobilien in guten Lagen, also Blue-Chip-Lagen, nicht an Wert verloren. In B- und B-Plus-Lagen gab es eine leichte Minusbewegung, aber das wird in ein paar Jahren wieder auf dem Niveau sein, wie es war. Die C-Lagen jedoch haben wirklich verloren. Da reden wir von 30 bis 40 Prozent und das sind die, die im Moment Stress für Viele verursachen. Diese Lagen waren auch massiv überbewertet. Hier sind wir, Gott sei Dank, nicht investiert. Generell war die Dynamik aus dem Zinshausmarkt etwas draußen, aber wir spüren schon wieder eine Nachfrage und die richtigen Käufer, die sind schon wieder am Weg und wir haben auch letztes Jahr schon wieder größere Transaktionen gemacht. Im Developmentbereich, sprich im Bereich, wo wir Neubauten oder Wohnungen errichten, kommen jetzt wieder die ersten Investoren, weil sich die Renditeerwartungen langsam wieder mit den Verkaufsrenditen decken. Einzelwohnungskäufer waren immer da, auch in schlechten Zeiten, also in der Covid-Phase, konnten wir verkaufen und haben überall unsere Preise durchgesetzt, was auch entscheidend ist.
medianet: Wo orten Sie denn Probleme am Markt?
Jelitzka: Im Jahr 2022 wurden ungefähr 15.000 Wohnungen fertiggestellt – das war die Spitze. Jetzt bewegen wir uns auf ungefähr 12.000 Wohnungen pro Jahr zu – was deutlich zu wenig ist. Denn einerseits wurde der Nachfrageüberhang nicht abgebaut und andererseits haben sich die Wohnmodelle immer mehr in Richtung Single-Haushalte verändert. Benötigen würde man allerdings ca. 13.000 Wohnungen. Doch in den letzten vier Jahren wurde wenig produziert und so hat es eine Verknappung an verfügbaren Wohnungen und Eigentum gegeben. Deshalb gehen wir davon aus, dass 2026/27 die Preise wieder steigen werden. Dass die Politik in die Mietzinsbildung eingegriffen hat, hat viele Kollegen – und auch uns – dazu gebracht, dass wir nicht ausschließlich in einem großen Maß Mietwohnungen anbieten, weil wir nicht wissen, was morgen passiert und deswegen eher verkaufen. Ein Lösungsansatz wäre ein allumfassendes Wohn- oder Lebensraumministerium, das in Folge auch die komplizierte Kompetenzverteilung zwischen Bundes-, Landes- und Kommunalebene beenden würde.
