WIEN. Das zeigt der aktuelle Retail-Marktbericht von Otto Immobilien, der knapp 500 Geschäfte in den wichtigsten Einkaufsstraßen mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund 203.000 Quadratmetern erfasst. Gleichzeitig wurden im Beobachtungszeitraum November 2025 bis Oktober 2026 deutlich weniger Flächen neu vermietet als im Jahr zuvor.
Am Kohlmarkt inklusive Goldenem Quartier stieg die Spitzenmiete auf 590 Euro pro Quadratmeter (2025: 570 Euro), am Graben auf 630 Euro (2025: 620 Euro). Auf der Mariahilfer Straße erhöhte sie sich auf 170 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 6,3 Prozent. „Die Nachfrage nach den besten Adressen ist ungebrochen, das Angebot bleibt dort äußerst begrenzt. Das zeigt sich am Mietniveau und am Leerstand“, sagt Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien.
Leerstand bleibt auf niedrigem Niveau
Auf der Mariahilfer Straße sank die Leerstandsquote von 3,8 auf 3,3 Prozent. Am Kohlmarkt und am Graben sind die Flächen nahezu vollständig vermietet. Auf der Kärntner Straße stieg der Leerstand hingegen von 0,2 auf 2,1 Prozent. Grund dafür ist vor allem die vorübergehend freie Fläche des ehemaligen Benetton-Multistores in der Kärntner Straße 43. Die kleinere Benetton-Filiale in der Kärntner Straße 14 wurde bereits von Lululemon übernommen.
Auch das Neuvermietungsvolumen ging zurück: Auf der Mariahilfer Straße wurden rund 5.400 Quadratmeter neu bespielt, nach 11.700 Quadratmetern im Vorjahr. In den A-Lagen der Inneren Stadt waren es rund 2.400 statt 4.000 Quadratmeter.
„Der Markt ist sehr stabil: Am Kohlmarkt und am Graben sind die Flächen praktisch vollvermietet, frei werdende Flächen werden dort rasch nachvermietet. Dass dennoch weniger Flächen neu bespielt wurden, werten wir bei diesem niedrigen Leerstand vor allem als Zeichen von Stabilität und Widerstandsfähigkeit“, sagt Patricia Autengruber, Senior Analystin bei Otto Immobilien.
Luxusmarken und neue Handelskonzepte
In den Toplagen der Inneren Stadt setzen internationale Marken ihre Expansion fort. Am Kohlmarkt zieht Loro Piana an den ehemaligen Dior-Standort, während sich der Juwelier Wellendorff eine Ecklage gesichert hat. Im Goldenen Quartier haben Hackett London und Zimmermann Flächen angemietet. Am Graben ist nach einem temporären Multi-Label-Store von Bucherer der Einzug einer neuen Rolex-Boutique geplant. Auch Diptyque Paris hat sich neu angesiedelt.
Die Mariahilfer Straße behauptet sich trotz des Ausbaus der U-Bahn-Linien U2 und U5 als gefragter Handelsstandort. Die Drogeriekette Normal eröffnete im Frühjahr 2026 eine Filiale, TK Maxx vergrößerte seine Verkaufsfläche auf rund 4.300 Quadratmeter. Auch neue Gastronomiebetriebe wie Max & Benito und die Patisserie Kashtan ergänzen das Angebot.
Für die weitere Entwicklung gewinnen Gastronomie, Beauty, Fitness und Entertainment als Frequenzbringer an Bedeutung. Sie sollen die Verweildauer erhöhen und den klassischen Einzelhandel ergänzen. „Der klassische Handel verschwindet nicht, aber seine Rolle verändert sich. Gefragt sind Geschäfte, in denen Menschen gerne Zeit verbringen“, sagt Anja Mutschler, Teamleiterin Retail bei Otto Immobilien. (red)
