CC Real hat die City-Einkaufszentren im Griff

••• Von Oliver Jonke und Georg Sohler

Die CC Real GmbH ist ein eigentümergeführtes Unternehmen mit 25 Jahren Management-Erfahrung”, erklärt Roland Pinz im medianet-Gespräch. Er ist Managing Director und für das heimische Asset Management der 2006 gegründeten Gesellschaft zuständig. Es ist von Vorteil, dass der Gründer noch der Chef ist: „Fabian Kaufmann ist unser CEO, stammt aus einer Linzer Architektenfamilie und hat sich als Projektentwickler sukzessive erfolgreich gezeigt.”

Die erfolgreichen Exits summieren sich auf eine Mrd. €, die gegenwärtigen Assets belaufen sich auf 2,7 Mrd. €. Die hierzulande bekanntesten und wohl wichtigsten Center, die die rund 180 Mitarbeiter betreuen, sind die Millennium City, Wien Mitte The Mall und das Center West in Graz. Hinzu kommen die beiden City Center one (East und West) in Zagreb das City Center one in Split sowie die Max City in Pula. Ein weiteres großes Center befindet sich zudem in Finnland, das managt man seit drei Jahren. Projekte in Ungarn und Großbritannien wurden zuletzt erfolgreich in den Exit geführt.
Die Ziele für die verschiedensten Standorte sind generell unterschiedlich. Die erwähnten acht Center sind „under management, in den meisten sind wir mit einem Finanzpartner im Hintergrund mit Eigenkapital beteiligt”. Eines scheint klar: Derartige Investitionssummen sind von einem Familienunternehmen alleine oftmals nicht zu generieren.

Verschiedene Strukturen

Die ersten Center in Kroatien wurden jedoch direkt von der Kaufmann-Gruppe entwickelt. Zu den Standorten kam bzw. kommt CC Real eben auf unterschiedlichen Wegen. Ab 2015 konnten die Millennium City und in Folge Wien Mitte – The Mall mit einem großem Finanzpartner erworben werden: „Wir haben verschiedene Finanzpartner in den Objekten. Bei den beiden erwähnten in Wien ist es Morgan Stanley. Im Center Graz West ist Family Office Hauptinvestor. Split gehört direkt dem Management, die anderen beiden in Zagreb werden durch einen südafrikanischen Fonds finanziert.” Die Max City in Pula ist ein reiner Managementvertrag.

Das Center in Istrien ist ein gutes Beispiel, was CC Real leisten kann – nämlich alles, was es braucht. „Bei uns kommt vom Investmentmanagement hin zu Asset-, Property-, Facilitymanagement und Operational Management, von Accounting, über Risk Management und Controlling alles aus einer Hand”, erklärt Pinz. Darin enthalten ist auch das Leasing. Das führt zu Synergien zwischen den Centern, aber macht auch zukunftsfit. Denn neueste Entwicklungen am Retail-Markt bleiben immer im Blick, die Gesellschaft kann Trends gut antizipieren, Investitionsentscheidungen gut bewerten: „Das ist das Geheimnis eines flexiblen und operativen Managements, das ein Retailprojekt erfordert.”

Synergien, Unterschiede

Die Funktionen der Center unterscheiden sich allerdings schon sehr stark. Die Center in Kroatien sind reine Einkaufs­destinationen mit Entertainment­anteilen. Die Standorte in Wien oder aber auch in Helsinki sind multifunktionale Center bzw. „Bezirkszentren”. Als Nachbarschafts- oder Bezirkstreffpunkte gibt es Entertainmentangebote wie Kinos oder Sportangebote, hier einen Food Court, dort ein Hotel, da wiederum Büroflächen. Zudem gibt es Veranstaltungen, Kultur oder Kunstausstellungen: „Die Menschen finden eine hohe Aufenthaltsqualität vor. Sie können Güter des täglichen Bedarfs erwerben, Dienstleistungen in Anspruch nehmen oder sich entertainen lassen.”

Was die Konsumenten dann genau vorfinden, ergibt sich aus den individuellen Anforderungen. Es ist die Aufgabe des Managements, Shops, Dienstleistungen und sonstige Angebote so zusammenzustellen, dass es zu einem bedarfsorientierten Branchenmix für die Menschen führt. Ein Beispiel ist Wien Mitte – The Mall. Dort – und in gewisser Hinsicht wohl auch in der Millennium City – ergibt sich diese Anordnung letztlich aus dem Umstand, dass die Center direkt bei Bahnhöfen sind.
„Wir haben in Wien Mitte pro Tag zwischen 50.000 und 55.000 Menschen in The Mall, oft 60.000. Es gibt dazu einen hohen Anspruch an das optische Erscheinungsbild. In den Hauptfrequenzbelastungen im Erdgeschoß ordnen wir vermehrt Dienstleistungen an, dort wo Convenience/Shopping erforderlich ist, wo die Leute sich beraten lassen, sind wir im ersten und zweiten Stock”, so Pinz. Die Zahlen geben den vom Centermanagement erdachten Lösungen recht, es gibt nebst dem Bahnhof ja auch Büros, öffentliche Behörden, The Mall ist zudem mitten im Grätzl: „Dass ein Center in einem Bahnhof funktioniert, ist nicht selbstverständlich. Es ist, wie alle anderen Center, hervorragend gemanagt.”

Starkes Comeback

Generell habe sich der Retailmarkt nach Corona gut erholt. „Der stationäre Handel ist wieder stark zurückgekommen”, für Pinz überraschend stark. „Die Einzeltickets pro Konsument sind um zehn bis 15 Prozent höher, das liegt auch an der allgemeinen Teuerung, aber nicht nur. Die Besucherfrequenzen sind wieder auf Vor-Corona-Niveau, in Kroatien sind sie sogar darüber”, führt er aus.

Sich zu sozialisieren, einander zu treffen, das können Einkaufscenter unterstützen. Zudem würden die Menschen gerne mit möglichst allen Sinnen angesprochen werden: „Die Aufenthaltsqualität muss die Sinne der Menschen erreichen. Ein Einkaufscenter muss ein Inspirationsparcours der Multisensorik sein. Beleuchtungseffekte spielen eine Rolle für das Wohlfühlklima, aber auch Gerüche oder der haptische Bereich. Man will sehen, berühren, testen. Das ist einer der Punkte, warum der stationäre Handel seine Existenzberechtigung wieder zurückerhalten, ja nie verloren hat”, ist Pinz überzeugt. Der Online-Handel kann das in der Form natürlich nicht bieten, allerdings sei Multichannelling enorm wichtig. Die Retailer müssten den Menschen die Möglichkeit geben, Waren online zu vergleichen oder per click&collect einzukaufen. Die Flexibilität der Händler sei entscheidend. „Früher konnte man Flächen einfach vermieten, je langfristiger, desto besser. Das ist nicht mehr der Fall. Einfach Waren auszustellen, reicht ebenfalls nicht mehr”, illustriert er. Darum brauche es etwa auch strategischen Leerstand, um etwa Pop-up-Läden zu ermöglichen. Vielleicht auch, um dann daraus einen längeren Vertrag mit dem Shoppartner abzuschließen. Im Leasing sei eben entscheidend, den richtigen Branchenmix zu finden. Ständige Investitionen sind zudem notwendig, um keine Trends zu verpassen.

Am Ball bleiben

Das betreffe auch das Refurbishment. Wer einen Zehnjahres-Vertrag hat, muss nach zehn Jahren renovieren, der Trend gehe aber zu kürzeren Laufzeiten. Wer drei bis fünf Jahre unterschreibt, verpflichtet sich, in kürzerem Ausmaß zu refurbishen. CC Real versucht auch hier, einen guten Mix zu erreichen und so am Ball zu bleiben. Das geht über Shops und Freizeitangebote hinaus, ein Aufladen mit E-Tankstellen ist in den Centern in Wien in den Garagen selbstverständlich möglich.

Ein weiterer Trend zeichnet sich bei Büroflächen ab, nämlich dass die Unternehmen die Mitarbeiter wieder dorthin zurückbringen. Ein möglicher Hintergrund ist etwa, dass es sich in Wien um Branchen handelt, in denen sich der erforderliche Datenschutz in einem Büro besser bewerkstelligen lässt. Aber auch anhaltende Trends: Waren in den Corona-Jahren möglichst kleine Büroeinheiten wichtig, gehe der Trend derzeit wieder zurück zu größeren Flächen, mit shared desks, was durch die Etablierung von Homeoffice möglich ist. Diese Flächen, so Pinz, sind aber zu 100% ausgelastet.

Wachsendes Unternehmen

Steigende Tickets, mehr Frequenz, ausgelastete Flächen. Was bringt die Zukunft für die CC Real GmbH? „Wir denken stark an neue Objekte”, meint Roland Pinz. Im Idealfall natürlich in Europa, aber in der aktuellen Wirtschaftslage gebe es noch ein Missverhältnis zwischen Finanzierbarkeit und Kosten der Assets. Kurz: Es ist zu teuer.

„Sobald sich der Markt aber dreht, werden wir investieren”, stellt er klar. Wer sich die Zahlen der Gesellschaft ansieht, kann sich gut vorstellen, dass ein Center, das von CC Real gemanagt wird, sich gut entwickeln kann.