Andere Zielsetzung Anders als bei der Vorsorgewohnung hat man beim Bauherrenmodell nur ideelle Anteile an einer Immobilie. Steuer- und förderoptimiert lässt sich damit ein Zusatzeinkommen schaffen – wegen der Besonderheiten vor allem für Besserverdienende attraktiv, erklärt Experte Werner Holzhauser.
Wien. Werner Holzhauser, langjährig in der Versicherungsbranche tätig – zuletzt als Vertriebsvorstand bei der Uniqa –, hat inhaltlich umgesattelt: Sein Unternehmen Valued Asset Consulting und Vertriebsservice GmbH versteht sich als Sachwertconsulter. Mit einem seiner Kunden, der ifa AG, setzt er auf Immobilien, und dabei in erster Linie auf Bauherrenmodelle, wobei Valued Asset hier mit seinem eigenen Vertriebspartnernetzwerk agiert (www.valuedasset.at). „Seit 2008 muss man die Geschichte neu schreiben”, sagt Holzhauser im Gespräch mit medianet. Bei den Anlegern stehen nun die Absicherung des Vermögens und der Kaufkraft im Fokus, nicht so sehr die Gewinnmaximierung; und damit auch verstärkt Sachwerte. „Mit einer Immobilie ist man jedoch gebunden; hinzu kommt das Leerstandsrisiko, wenn man kein Eigennutzer ist.” Anleger können via Bauherrenmodell auf Betongold ohne derartige Risiken setzen, zumal die Stadt Wien durch den starken Zuzug erhöhten Wohnraumbedarf hat. Allerdings zielt das Modell in erster Linie auf Besserverdiener (Steuerstufe 50%) ab.
Mit Förderungen
Das Spannungsfeld, in dem man sich befindet: Einerseits haben private Immobilien-Eigentümer oft nicht die nötigen Mittel, um bauliche Missstände zu beseitigen. Hier kommt die Stadt Wien ins Spiel, die Förderungen in den definierten Zielgebieten lockermacht – derzeit überwiegend im 10., 21. und 23. Bezirk – und danach trachtet, die Standortqualität zu halten bzw. zu heben. Auf der anderen Seite wissen Anleger im aktuellen Zins-umfeld und den daraus entstehenden Gegebenheiten auf den Aktien- und Anleihemärkten häufig nicht, wohin mit ihrem Geld. Auch die volkswirtschaftlichen Auswirkungen (Bausektor) sind nicht zu vernachlässigen. Bei Objekten, für deren Sanierung man begünstigte Darlehen erhält, müssen bestimmte Auflagen erfüllt werden: eine öffentliche Ausschreibung, Vermietungen maximal bis zur Obergrenze von 8,5 Euro pro m2 (Wien) plus Verzicht auf Eigennutzung. Für Sanierungen bzw. Abbruch und auf diese Weise entstehende Neubau-Projekte mit entsprechender Schaffung von Wohnraum gibt es geförderte Darlehen zu einem Fixzinssatz von einem Prozent. Für einen frei finanzierten Anteil lassen sich aktuell günstige Fixzinsen vereinbaren, merkt Holzhauser an.
Zwei Varianten
Folgende Varianten stehen den Anlegern offen: Entweder er bezahlt ca. 25% Eigenmittel in mehreren Tranchen, wobei Fremdkapital großteils durch die Mieteinnahmen getilgt wird (Ansparmodell), oder er zeichnet durch Einmalzahlung („Barzeichnung”), ohne Fremdkapital – hier fallen die Sicherstellungskosten und Bearbeitungsgebühren weg, der Investor erhält die Mieterlöse bereits ab Fertigstellung des Objekts ausbezahlt.
Die 15tel Abschreibung
Die dem Anleger entstehenden Werbungskosten, Bau- und Sanierungskosten werden auf 15 Jahre mit 6,7% pro Jahr abgeschrieben. So werden in den ersten Jahren hohe steuerliche Verluste erzielt, und die Mieteinnahmen bleiben steuerlich neutral. Weitere Vorteile für die Anleger sind der Inflationsschutz durch indexierte Mieteinnahmen sowie die Risikominimierung durch gemeinsame Vermietung. Anders als bei der Vorsorgewohnung erwirbt der Anleger jedoch nicht ein einzelnes Objekt, sondern er wird Miteigentümer – mit Grundbucheintragung. Diese Miteigentümergemeinschaft bewirtschaftet die Liegenschaft, die Mieteinnahmen werden entsprechend der Anteile aufgeteilt.
Die ifa AG übernimmt von der Projektabwicklung bis zum Immobilienmanagement inklusive Vermietung alle wesentlichen Schritte, Unternehmen wie Valued Asset sorgen für den Vertrieb. ifa hat bereits an die 430 Projekte mit rund 11.000 Wohnungen realisiert. (lk)
