••• Von Oliver Jonke und Helga Krémer
Wie schön wäre es, könnte man auf Knopfdruck herausfinden, wie viel man für eine bestimmte Wohnung maximal bezahlen sollte oder mit welchen Kosten man rechnen müsste, um seine persönlichen Wohnvorlieben zu befriedigen. Der Immokalkulator von Immo Analytics tut genau das. medianet trat dessen CEO Gregor Pfeiffer zum Interview.
medianet: Sie sind über 15 Jahre in der Immobranche; wie kam es zur Immo Analytics? Was wollen Sie mit den Leistungen der Immoanalytics erreichen?
Gregor Pfeiffer: Bei jedem Entwickler, bei dem ich tätig war, gab es immer unendlich lange Diskussionen darüber, welche Miet- oder Verkaufspreise mit einem bestimmten Objekt erzielbar sind. Ob dieses besser ist als jenes und damit einen höheren Preis rechtfertigt. Hat man zwei Immobilienbewerter beauftragt, hat man mindestens vier Meinungen bekommen – nämlich jeweils eine Unter- und eine Obergrenze. Am Ende des Tages wurde einfach viel aus dem Bauchgefühl heraus entschieden.
Ich wollte das Thema wissenschaftlicher angehen und hatte die Idee, eine Software zu programmieren, mit der sich der Verkaufspreis oder Mietpreis einer Immobilie berechnen lässt. Darüber hinaus auch die einzelnen Werttreiber – z.B. das Stockwerk, die Größe der Wohnung, das Alter des Hauses, wie viele Badezimmer gibt es –, damit wir beispielsweise sagen können: ‚Der Wertbeitrag eines konkreten Werttreibers ist 30 Cent pro Quadratmeter auf den Bruttomietpreis oder 300 Euro auf den Bruttokaufpreis'. 2020 habe ich mich dazu entschlossen, diese Idee auch umzusetzen. Nach viel Entwicklungs- und Testarbeit hatten wir das Projekt so weit feingeschliffen, dass wir eine gute Signifikanz in den Kennzahlen erzielen konnten. Anfang 2022 ist der Immokalkulator schließlich live gegangen.
medianet: Sie haben sich auf Wien spezialisiert. Warum?
Pfeiffer: Deshalb, weil wir einen statistischen Ansatz verfolgen. Dafür brauchen wir große Datenmengen. In Österreich gibt es nicht unendlich viele Städte, die solch große Datenmengen an Immobilienangeboten oder -kaufpreisen liefern. Daher rein technisch die Fokussierung auf Wien.
medianet: Wie lässt sich der Wiener Wohnungsmarkt beschreiben? Was zeichnet ihn aus?
Pfeiffer: Der Wiener Wohnungsmarkt ist nie so abgehoben wie Wohnungsmärkte in Städten anderer Länder, wie beispielsweise München, Paris oder London. Da gab es ganz andere Preisentwicklungen.
Der Wiener Wohnungsmarkt hat allerdings eine konstante Steigerung über viele Jahre hingelegt und war immer ein interessanter Investmentmarkt für jene, die vernünftige Steigerungsraten haben wollten. Nicht umsonst haben viele wohlhabende Menschen in Wien investiert.
medianet: Welche Immobilientrends sehen Sie 2023 auf uns zukommen?
Pfeiffer: Zum einen sicher eine Steigerung im Bereich Nachhaltigkeit. Ob es jetzt Energieeffizienz-Themen sind, ob es gemischte Nutzungen sind – also kein Monolith, der wahlweise nur am Tag oder in der Nacht bespielt wird, sondern vielmehr eine Immobilie, die 24 Stunden am Tag in irgendeiner Weise genutzt wird. Das sind sicher große Trends. Die Energiekos-ten sind momentan ein großes Thema.
medianet: Wie wird sich die Inflation auswirken?
Pfeiffer: In den letzten Monaten sind die Kaufpreise tendenziell ein bisschen zurückgegangen. Das ist kein Fire-Sale, wir reden von fünf bis zehn Prozent. Unterschiedlich, je nach Alt- oder Neubau, je nach inneren oder äußeren Bezirken. Die Mieten haben sich demgegenüber eher seitwärts bewegt, sie sind 2022 nur geringfügig gestiegen. Für 2023 erwarten wir schon einen Anstieg der Mieten, allerdings unterhalb der doch sehr hohen Inflation des Jahres 2022. Also ich glaube nicht, dass diese zehn Prozent Inflation, die wir jetzt plus-minus haben, auf die Mieten im Durchschnitt aufgeschlagen werden. Das wird zu viel sein.
medianet: Mit welchem Ausmaß rechnen Sie?
Pfeiffer: Ich würde fünf bis sechs Prozent schätzen. Im Durchschnitt – im Einzelnen kommt es natürlich auch auf die Lage der Immobile an.
medianet: Was sind Ihre Pläne für Immo Analytics?
Pfeiffer: Wir möchten mit unseren (neuen) Kunden weiter wachsen, aber ohne die Bodenhaftung zu verlieren. Immo Analytics soll vor allem seinem ursprünglichen Zweck dienen: Transparenz im Wiener Wohnungsmarkt zu schaffen – damit beim Immobilienkauf nicht mangels Transparenz und Kenntnis Geld verloren wird.
Zudem planen wir mit einer schrittweisen Erweiterung der Services, der Berichte. Wir arbeiten oft und gerne mit unseren Kunden zusammen – deren Feedback fließt gerade in ein kleineres Release; in der zweiten Jahreshälfte wird es auch noch ein größeres geben.
medianet: Bleiben Sie in Wien? Oder sind weitere Städte im Visier?
Pfeiffer: Wir nehmen aufgrund der angesprochenen, nicht vorhandenen Datenmengen keine anderen Städte in Österreich. So viel kann ich mit Sicherheit sagen.
Es gibt ein paar Kunden, die angefragt haben, ob wir eventuell bereit wären, mit ihnen den Schritt nach Deutschland zu wagen und München, Hamburg oder Berlin mit einem solchen Modell zu versorgen. Das evaluieren wir gerade.
Das Problem ist, dass die Bearbeitung des deutschen Marktes mit einem größeren Investment verbunden wäre. Und da sind wir uns momentan offengestanden noch nicht sicher, ob wir uns da drübertrauen.
