Wien. Das Hauptproblem für Bauträger momentan sind die in den vergangen zwei, drei Jahren immer noch weiter steigenden Grundstückspreise – nach den bereits erfolgten Anstiegen in den Jahren davor. Dies meint Heinz Fletzberger, Vorstand der SÜBA Beteiligungs AG, der aber dennoch keine Preisblase sieht, da weder die Preise in Österreich, auch in Wien nicht, im internationalen Vergleich den Plafonds erreicht hätten, noch werde mit exorbitant hohem Fremdmittelanteil operiert.
Ein Bauträger heute muss jedoch schon sehr hart kalkulieren und gewissenhaft überlegen, welche Projekte sich noch rentieren: Will er selber noch etwas verdienen, und „das ist normal angesichts von Gewährleistungs-, Bau-, Verkaufsrisiko, etc., das er trägt”, darf er nicht zu teuer akquirieren. Die Vermarktungsphase beginnt i.d.R. ja erst zwei oder drei Jahre ab Kauf. Das wird sonst ein Spiel mit zu vielen Unwägbarkeiten. Fletzberger: „Im Verkauf merkt man, dass es nicht mehr so locker wie in den Jahren davor geht. Ich erwarte nun seitwärtsgehende Preise.” Für das Budget 2015 bis 2017 habe SÜBA Österreich die nötigen Projekte bereits unter Dach und Fach. Seit Mitte 2014 sei es allerdings merklich schwieriger geworden: „Es gibt wenig gute Liegenschaften zu halbwegs akzeptablem Preis.” Dennoch erzielten so manche Abgeber immer noch höhere Preise, was die Spirale weiter nach oben treibt.
Auf drei Schienen
SÜBA Österreich hat sich „dem Markt folgend” in den letzten Jahren rein auf den Wohnbau und hier rein auf den frei finanzierten Neubau konzentriert. Als gebürtige Wiener sind Fletzberger und sein Ko-Vorstand Hubert Niedermayer geografisch auf Wien und Umgebung fokussiert – auch, weil „Wien dank des Wachstums in den letzten Jahren sehr gut funktioniert hat”. Die Stadt Wien braucht Wohnungen und will, dass gebaut wird, „aber die Abwicklung bei den Behörden ist zu schleppend”, moniert Fletzberger. Es ist jedenfalls vorteilhaft, sich gut auszukennen, denn in Wien seien nicht nur die Makro-, sondern auch die Mikro-Lagen entscheidend. „Es gibt – außer dem gemeinnützigen elften Bezirk – keinen mehr, den ich ausschließen würde”, so Fletzberger. SÜBA ist auf drei Schienen unterwegs: dem Einzelabverkauf gehobener frei finanzierter Eigentumswohnungen – in den letzten Jahren hauptsächlich in den Bezirken 1160, 1140 und 1230 –, dem Segment der klassischen Vorsorgewohnungen, wo der Bezirk nicht so entscheidend ist; hier zählen die Anbindung an die U-Bahn, die m2-Zahl, ein guter Grundriss und die gute Vermietbarkeit.
Guter Mix nötig
Und dann ist man noch in Großprojekten involviert, die an institutionelle Investoren verkauft werden, etwa zuletzt in der Brünner Straße (1210) oder in der Hopfengasse (ebenfalls 1210). Ein guter Mix sei nötig, denn würde man nur Eigennutzer-Wohnungen entwickeln und abverkaufen, wäre die Liquiditäts-Situation angespannter. Bei den großen Renditeprojekten kann man viel schneller entschulden und so früher neu investieren.Auch von der Größe der Wohnungen her sei ein guter Mix nötig. „Nachfrage gäbe es ja nach allen Größen”, meint Fletzberger; am bes-ten verkauften sich zuletzt aber Zweizimmerobjekte mit 45 bis 55 m2. „Die Frage ist, ob der Interessent sich die die Dreizimmerwohnung mit 100 m2 in einigen Jahren noch leisten kann oder dann nur mehr die Dreizimmerwohnung mit 75 m2.” Dem Bauträger bleiben die Großwohnungen eventuell sehr lange liegen, diese sind aber u.U. das Zünglein an der Waage für den Deckungsbeitrag. Bei den Großprojekten wiederum sieht Fletzberger die Zukunft für Bauträger in Joint Ventures: „Wir sind dafür durchaus offen.” Weiterentwickeln wolle man sich auch puncto saniertem Altbau und geografisch werde man sich etwas weiter ins Umland wagen, also Brunn/Gebirge, Klosterneuburg, Mödling und Perchtoldsdorf.(lk)
