••• Von Paul Christian Jezek
LINZ. Für Oberösterreich erwarten die Experten für heuer ein um +3,7% größeres Immobilien-Angebot für Käufer bzw. Mieter – allerdings „nur” +2,8% mehr Nachfrage, was die Preise mit -0,5% gedämpft halten werde.
Die Eigentumswohnungspreise am Stadtrand bzw. in Landgemeinden sind rückläufig (-1,4%), die frei vereinbarten Mietzinse werden sich in Oberösterreich mit +0,3% voraussichtlich kaum verändern.
Der Blick auf die Hauptstadt
„Derzeit haben wir es in Linz mit einem immer größer werdenden Immobilienangebot zu tun”, sagt Kurt Gattringer, MBA, Geschäftsführer von Re/Max Linz-City, mit einem Immobilien-Büro und einer Hausverwaltung direkt auf der Linzer Landstraße. „Allerdings oft mit viel zu hohen Preisvorstellungen der Verkäufer, sodass ich schon mehrfach Aufträge wegen unrealistischer und überzogener Preisvorstellungen mancher Verkäufer ablehnen musste.”
Gattringer erwartet, dass die Preise für 1a-Lagen heuer nur geringfügig steigen, bei den durchschnittlichen Lagen stagnieren bzw. leicht fallen und bei schlechteren Lagen sogar deutlich nach unten gehen werden – damit setzt sich der Trend von 2015 fort. „Derzeit werden allein in Linz mehr als 800 Wohnimmobilien online zum Kauf angeboten.”
Das Angebot sei aber auch bei den Mietwohnungen sehr groß. „Besonders begehrt sind in Linz Häuser und Wohnungen in Urfahr (Auberg, Biesenfeld und St. Magdalena), am Froschberg, Freinberg und in der Innenstadt. „Dieser Trend, der schon seit vielen Jahren besteht, wird sich auch in den nächsten Jahren nicht ändern”, meint Gattringer – „wobei derzeit auch in diesen Lagen kaum mit Wertsteigerungen zu rechnen ist.”
Bei Baugrundstücken rund um Linz sind die Preise stabil.
Bei der Miete von Geschäftslokalen in Linz ist – wie fast überall – die Lage ausschlaggebend: „1a-Lagen lassen sich weiterhin gut vermieten”, so Gattringer. Bei Büroflächen geht der Trend eindeutig zu Neubau-Flächen.
Der Blick auf die Seen
Das oberösterreichische Seengebiet ist ein höchst begehrter Markt, die Nachfrage ist nach wie vor sehr gut. „Dabei sind die außergewöhnlich schöne Landschaft, der einmalige Freizeitwert und die Infrastruktur die wichtigsten Motive für die Immobilienkäufer”, meint Philip Steinkogler, geschäftsführender Gesellschafter von Re/Max Traunsee.
Das Angebot an gebrauchten Eigentumswohnungen ist gering. Aber im Raum Gmunden/Altmünster/Ohlsdorf/Gschwandt sind zahlreiche neue Wohnungen in der Bau- oder Fertigstellungsphase. „Weitere 100 neue Wohnungen sind schon in Planung und zwar geförderte und freifinanzierte Wohnungen. In der Region werden zudem 40 leistbare Mietwohnungen gebaut”, erklärt Steinkogler.
Bei Einfamilienhäusern in der Preisklasse von 150.000 bis 400.000 € ist die Nachfrage gut, das Angebot aber knapp. Die größte Immobilien-Käufergruppe in der Region rund um den Traunsee sind die Eigennutzer. Baugrundstücke in den Randlagen von Gmunden und Bad Ischl stehen besonders bei Jungfamilien hoch im Kurs – der Quadratmeterpreis liegt dabei zwischen 50 und 180 €.
Für 2016 erwartet Steinkogler eine gleichbleibende Nachfrage und konstante Preise. Auch für das Hochpreissegment rechnet er heuer mit stabilen Preisen, „wobei für die raren Seeliegenschaften weiterhin Liebhaberpreise bezahlt werden”.
Der Blick aufs Innviertel
„In unserer Region ist 2015 – im Vergleich zu 2014 – die Anzahl der Immobilien-Vermittlungen deutlich gestiegen”, sagt Christian Haidinger, geschäftsführender Gesellschafter von Re/Max Innova in Braunau, Mattighofen und Ried.
Das Makler-Unternehmen beschäftigt 18 Mitarbeiter und ist Marktführer im Innviertel. „Derzeit dreht sich der Immobilien-Markt in Richtung Nachfrage”, so Haidinger. „Im ersten Halbjahr 2015 fand – ausgelöst durch die Griechenlandkrise – nochmals ein unerwartet großer Run auf Immobilien statt, dagegen stieg ab Mitte des Vorjahres das Immobilienangebot.”
Im dritten Quartal 2015 kamen aber im Verhältnis zu den ersten beiden Quartalen mehr Immobilien auf den Markt und weniger wurden verkauft. Christian Haidinger: „Das Angebot ist wieder größer, und auch wenn die Nachfrage noch gut ist, wird nicht mehr jeder Preis bezahlt.”
Grundbuch statt Sparbuch
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen kommt überwiegend von Eigennutzern. Viele Anleger haben sich in den letzten Jahren nach dem Motto „Grundbuch statt Sparbuch” bereits eingedeckt. „Der Markt in der Region ist sehr gesund und nicht überhitzt”, erklärt Haidinger.
Dies bedeute aber auch, dass es für Verkäufer zuletzt schwieriger geworden ist. Haidinger ortet zudem „häufig überzogene Preisvorstellungen bei den Verkäufern und zu hohe Rendite-Erwartungen bei Investoren”. Aufgrund des steigenden Angebots bei Einfamilienhäusern ist in diesem Segment bei den Preisen mit einer leichten Seitwärtsbewegung zu rechnen.
Mietwohnungen sind in der Region Braunau-Mattighofen-Ried zu vernünftigen Preisen zu bekommen. In der Stadt Braunau ist zuletzt die Nachfrage nach Mietwohnungen etwas gestiegen, weil Austria Metall massiv in zwei neue Werke mit mehreren Hundert neuen Arbeitsplätzen investiert hat.
Gebrauchte Gewerbeimmobilien sind im Innviertel nicht leicht zu verkaufen; für Ried und Braunau konstatiert Haidinger verstärkte Initiativen im Stadtmarketing, „die den Stadtkernen sicherlich zugutekommen werden”. So setzen die Stadt Braunau und ihre bayrische Nachbarsstadt Simbach auf eine gemeinsame Tourismus- und Stadtmarketinggesellschaft.
Für heuer rechnet Haidinger damit, dass nur gute Lagen etwas im Wert steigen werden: „Es werden mehr Immobilien am Markt sein, aber nicht mehr Käufer.” Das Angebot sei wieder größer, und auch wenn die Nachfrage noch gut ist, werde nicht mehr jeder Preis bezahlt, meint Haidinger: „Den Verkäufern sendet der Markt ein eindeutiges Signal, nämlich mehr Angebot bei bereits leicht sinkender Nachfrage. Eines ist sicher: Die seit Jänner um fünf Prozentpunkte höhere Immobilienertragssteuer wird der Markt in Form einer Preissteigerung heuer nicht hergeben.”
