••• Von Paul Christian Jezek
WIEN. Nach einer kurzen Schockstarre im März hat sich der heimische Immobilienmarkt robust entwickelt – vor allem bei Kleinwohnungen. Es werden deutlich mehr Mietwohnungen angeboten und auch deutlich mehr gesucht.
Eigentumswohnungen in guten Lagen verzeichnen Preisanstiege, während Miethöhen durch vermehrtes Flächenangebot unter Druck geraten könnten. „Ein Fertigstellungsrekord ist heuer im Wohnbau trotz Pandemie zu verzeichnen”, sagt Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate der UniCredit Bank Austria. Jedoch wird ab 2021 die Bauleistung auch in diesem Segment spürbar zurückgehen.
Die durchschnittlichen Kosten einer Mietwohnung erhöhten sich in den vergangenen zehn Jahren um 35%, im Vergleich dazu die mittleren verfügbaren Haushaltseinkommen um 25 und die Verbraucherpreise um 20%.
Wie teuer der Neueinstieg in den österreichischen (Miet-)Wohnungsmarkt eigentlich ist, lässt der Vergleich der Mieten nach Mietvertragsdauer zumindest erahnen. Demnach kosteten Hauptmietwohnungen, die in den letzten zwei Jahren neu angemietet wurden, beziehungsweise für die ein befristeter Vertrag verlängert wurde, 2019 im Durchschnitt 9,6 €/m², Wohnungen mit Mietverträgen, die seit über zehn Jahren bestanden haben, nur 7 €/m².
Büros und Retail-Immobilien
Homeoffice hat sich bewährt, der Trend geht in Richtung Klein- und Gruppenbüros. In den vergangenen Jahren lag die Vermietungsleistung in der Regel deutlich über dem Neuflächenzuwachs, womit sich die stabile Lage am Wiener Büromarkt begründet. Allerdings verstärkt die gegenwärtige Marktstimmung den seit Längerem bestehenden Druck auf Bürostandorte abseits der gängigen Büroachsen und Flächen, die den gewachsenen Anforderungen aufgrund der veränderten Nutzungsgewohnheiten nicht mehr entsprechen.
Durch die Pandemie haben sich weiters die Einkaufsgewohnheiten ebenso wie das Reiseverhalten zum Teil spürbar geändert. Das Einkaufserlebnis war zeitweilig auf reine Bedarfsdeckung reduziert, was Auswirkungen auf die Ertragskraft von Retail-Immobilien hatte.
Im Jahr 2019 wurde der heimische Allzeitrekord bei kommerziellen Immobilieninvestitionen gebrochen und das erzielte Transaktionsvolumen erreichte laut UniCredit Bank Austria mit 5,9 Mrd. € einen neuen Spitzenwert.
Heuer ist die Investmenttätigkeit – wenig überraschend – schwächer ausgefallen, im ersten Halbjahr wurden ca. 1,6 Mrd. € investiert. Das ist im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum ein Rückgang von rund 30%.
Vergleichsweise gute Zahlen
Damit konnte sich der Investmentmarkt in Österreich und vor allem in Wien (rund zwei Drittel aller Investments) trotz Corona als vergleichsweise stabiler und selbst in Krisenzeiten relativ sicherer Markt behaupten.
Fast drei Viertel der Investoren kamen im ersten Halbjahr 2020 aus dem Ausland – ein weiteres Indiz für die ungebrochene Attraktivität des österreichischen Investmentmarkts.
Die mit Immobilien zu erzielenden Spitzenrenditen im Bürobereich waren bereits Ende 2019 bis ca. 3,5 Prozent gerutscht. Im Shoppingcenter-Bereich hingegen wurde zum Halbjahr 2020 mit rund 4,25 Prozent eine weitere leichte Steigerung beobachtet. Allerdings flacht das Nachgeben der Renditekurve für einzelne Asset-Klassen insgesamt mehr und mehr ab bzw. hat, wie eben im Shoppingcenter-Bereich, sogar wieder leicht angezogen.
