•• Von Helga Krémer
WIEN/AMSTETTEN. 117.782 verbücherte Objekte (+16,8%)weist die Re/Max-Statistik für 2025 aus. Das sind bereits 91,4% des Zehnjahresschnitts – 16.928 fehlen noch –, aber die Tendenz ist klar ersichtlich und die beiden Trendbundesländer Wien und Vorarlberg zeigen einen Aufschwung, den die anderen Bundesländer wahrscheinlich 2026 noch realisieren werden.
Historisch betrachtet liegt die Immobilienstückzahl 2025 zwischen jenen der Jahre 2015 (112.124) und 2016 (121.436). Der Abstand zum Rekordjahr 2021 (damals 163.266 Einheiten) hat sich von –62.412 Stück (2024) auf –45.484 im Jahr 2025 verringert.
Markt kommt zurück
Das Umsatzwachstum von +5,84 Mrd. € 2025 ist nach dem Wegfall von –2,54 Mrd. € 2024 und vor allem von –12,70 Mrd. € eine Wohltat für die Volkswirtschaft. Lag der Umsatz 2024 mit 28,77 Mrd. € historisch betrachtet etwas über den 28,13 Mrd. € aus 2017, so ähnelt der 2025-Umsatz mit 34,61 Mrd. € eher den 34,35 Mrd. € aus dem Jahr 2019. Der Schub 2025 hat also für das Aufholen von zwei „normalen“ Jahreswachstumsraten gereicht. Mit dem Wegfall der Ursachen für den Einbruch am Immobilienmarkt seit 2021 kommt der Markt wieder schrittweise zurück.
„Die rückläufige Inflation und das geringere Zinsniveau, aber auch psychologische Effekte wie das medial breitgetretene Ende der KIM-Verordnung – die in Wirklichkeit nur eine Umwandlung von einer Verordnung in eine dringende Empfehlung war – und vor allem Gewöhnungseffekte an das Ende der Nullzinsphase, haben zu dieser Trendumkehr geführt“, so Bernhard Reikersdorfer, Managing Director von Re/Max Austria.
Bundesländerstatistik
Wie bei jedem Immobilientrend sind Wien und Vorarlberg vorne dabei: Der Immobilienmarkt wächst 2025 in Vorarlberg um +26,2% und in Wien um +24,4%. Mit Abstand folgen die Steiermark (+19,2%) und knapp beisammen Niederösterreich (+17,8%) und Salzburg (+17,2%). Fünf Prozentpunkte geringer war das Marktwachstum in Kärnten (+12,3%), nach einer Trendumkehr um mehr als 30 Prozentpunkte (2024: –17,9%). Es folgen noch Oberösterreich (+11,1%), Tirol (+10,3%) und das Burgenland (+8,5%).
„Wie schon 2024 lässt sich auch für 2025 kein eindeutiges Muster aus den Wachstumsraten ableiten, außer, dass Wien und Vorarlberg stärker ausschlagen als die anderen Bundesländer, wohl, weil sie auch sonst früher auf Veränderungen reagieren. West-Ostgefälle oder Preisniveau, greifen als Erklärungsmuster nicht. Einzig die Tatsache, dass die Bundesländer mit den höchsten Steigerungen bei den Wohnungen aufgrund der Wichtigkeit dieser Immobilienkategorie vorne sind, klingt plausibel“, erklärt Anton Nenning, Head of Communication & Research, Re/Max Austria.
Mengen und Umsatz
Führend in der Mengenstatistik ist wieder Niederösterreich (24.620) vor Wien (19.328), der Steiermark (18.426) und Oberösterreich (16.286). Mit etwas Abstand folgen Tirol (10.094), Salzburg (8.524), Kärnten (8.354), Burgenland (6.195) und beinahe in Schlagdistanz Vorarlberg (5.955). Die Reihenfolge ist zu 2024 unverändert, nur die Abstände haben sich verschoben.
Beim Immobilienumsatz steuern Wien mit 1,67 Mrd. € und die Steiermark mit 1 Mrd. € die größten Brocken bei, zusammen 45,8% der Österreichsumme, Niederösterreich folgt mit +865 Mio. €, dahinter Oberösterreich mit +710 Mio. € und dann schon Vorarlberg mit +476 Mio. € auf Platz fünf. Um +438 Mio. € wuchs der Immobilientransfermarkt in Tirol und um +421 Mio. € im Bundesland Salzburg. Fehlen noch Kärnten mit +271 Mio. € und das Burgenland, das eine doppelte Besonderheit liefert: Es wiederholt seine negative Wachstumsrate von 2024 und damit das einzige Minus unter den Bundesländern, nämlich –14 Mio. €.
Wien und Niederösterreich
Vereinfacht dargestellt teilt Re/Max die Immobilienkategorien 2025 in vier Gruppen auf: Wohnungen, Häuser, Gewerblich sowie Grund und Boden. In der Kategorie „Wohnungen“ stiegen die Verbücherungen von Dachgeschoßwohnungen stiegen um +5,9%, Hotelapartments um +38,5%, Kellerabteile um +14,9%, PKW-Abstellplätze um +22,3% und die eigentlich entscheidenden Wohnungen um +21,7%. 61.858 Transaktionsakte im Wert von 13,38 Mrd. € fallen in diese Immobiliengruppe, um +21,4% mehr als 2024 mit einem Umsatzzuwachs von +23,5%.
Mengenmäßig am wichtigsten sind in der Kategorie „Häuser“ die Einfamilienhäuser. Sie legen stückmäßig um +17,7% zu. Sonstige Gebäude steigern um +13,9%, Reihenhauskäufe um +7,3%. Stärker zulegen konnten sowohl die Hausanteile (+12,5%), als auch die Doppelhaushälften (+15,8%) und die Mehrfamilienhäuser (+12,3%). In Summe machten diese 26.232 Wohnhäuser (+15%) einen Umsatz von 13,47 Mrd. €, um 23,3% mehr als 2024.
Gewerbeimmobilien haben sich unterschiedlich entwickelt: Geschäftslokale haben um +17,9% zugelegt, Lager um +15,9%. Büros dagegen boomen richtiggehend: Büroflächen mit +32,5% und Bürogebäude mit +38%. Immobilen im Beherbergungsgewerbe (Hotels/Pensionen) wurden um +41,9% mehr verkauft, Zinshäuser dagegen nur um +9,7% und Zinshausanteilkäufe um +6,9% mehr als 2024. Die Gewerbeimmobilien sind mit 2.835 Objekten (+21%) für 2,66 Mrd. € Umsatz verantwortlich, um +5,5% mehr als 2024.
In der Kategorie „Grund und Boden“ sind die nicht näher spezifizierten Grundstücke ein Schwergewicht in der Statistik, von ihnen wurden um +9,1% mehr verbüchert als 2024. Mengenmäßig kaum ins Gewicht fallen Kleingärten (+1,4%), Landwirtschaften (–32,5%), Seegrundstücke (–4,6%) und Weingärten (–3,3%), eher noch die Waldgrundstücke mit +10,2%. Zusammen kommen sie auf 25.132 Kaufakte im Wert von 4,21 Mrd. €. Eine Steigerung um +8,2%.
Ausblick auf nächste Jahre
Für das Jahr 2026 erwartet Reikersdorfer einen weiteren moderaten Aufschwung, Herausforderungen sieht er allerdings im Neubaubereich (Miete und Kauf), es werde viel zu wenig neu gebaut. Diese Angebot-Nachfrage-Diskrepanz werde die Preise spätestens 2027/28 spürbar in die Höhe treiben.
