••• Von Paul Hafner
Die Geschichte der österreichischen Einkaufszentren reicht streng genommen bis in die 1950er-Jahre zurück: Gegenüber dem heutigen Bahnhof Wien Mitte gelegen, eröffnete 1957 das „Ausstellungs- und Einkaufszentrum”, kurz AEZ. In den 1970er-Jahren kamen mit dem DEZ in Innsbruck, dem Donau Zentrum in Wien und dem Südcenter in Vösendorf, der heutigen Shopping City Süd, die ersten größeren Kapazunder – Einkaufszentren im heutigen, engeren Sinn – auf. Mit der Eröffnung des Messeparks in Dornbin 1987 begann schließlich eine Jahrzehnte währende Phase der Expansion, welche ab Mitte der 1990er-Jahre durch das Aufkommen der mehrheitlich kleiner dimensionierten Fachmarktzentren („Retail Parks”) zusätzlich beflügelt wurde.
Analog zur abnehmenden Dynamik der Shopflächen in Österreichs Städten, die in den letzten Jahren in moderaten Rückgängen gegipfelt ist, sind nun auch bei Österreichs Malls und Retail Parks „die Boom-Jahre vorbei”, ist Hannes Lindner, geschäftsführender Gesellschaft von Standort + Markt, sicher.
„Raumordnungstechnisch ist mittlerweile fast nichts mehr möglich”, erklärt der Marktforscher und Shopflächenexperte mit Verweis auf die in vielen Bundesländern vollzogenen gesetzlichen Verschärfungen der letzten Jahre. Allenfalls würden da und dort „Altwidmungen infrage kommen”, doch sei der Bedarf ohnehin gesättigt, neue Malls seien schlichtweg kaum mehr rentabel zu betreiben.
Stagnierende Zahlen
Die von Lindner jüngst präsentierte Standort + Markt-Dokumentation „Shopping Center Österreich 23/24” zählt 247 Einkaufszentren mit einer Mindestfläche von je 4.000 m². Zum Vergleich: 2021 waren es 244, gestiegen ist aber nur die Zahl der Retail Parks (nämlich von 114 auf 117), nicht jene der Shopping Malls, die wie vor drei Jahren bei 130 liegt.
In diesem Zeitraum an Malls neu hinzugekommen sind das Vio Plaza in Wien-Meidling (13.000 m²) sowie das MCenter Mattighofen (8.000 m²), leerstands- bzw. flächenbedingt zumindest vorübergehend aus der Erhebung gefallen hingegen die Arkade Liezen (9.000 m²) und das Interspar EKZ Unterwart (7.600 m²), welche beide das definitorische Kriterium von mindestens 20 Betrieben bzw. zehn Betrieben bei zwei Magnetbetrieben nicht mehr erfüllen.
22,6 Prozent Marktanteil
Deutlich gemacht werden muss: Die heimischen Einkaufszentren befinden sich nicht in der Krise, sie haben sich im Gegenteil von der Pandemie verhältnismäßig rasch erholt, wenn auch „noch nicht zur Gänze” (Lindner). Mit einem Marktanteil von 22,6%, bezogen auf die gesamten Konsumausgaben der Österreicher, liegt man zwar unter dem Vor-Corona-Rekordwert von 24,0%, aber bereits um 0,9% über dem zwischenzeitlichen Zehn-Jahres-Tiefstwert von 21,7% aus dem Corona-Jahr 2021.
Auch ein gegenüber 2021 von 4,2% auf 4,6% gestiegener Leerstand (Malls 5,1%, Retail Parks 3,3%) ist ebenso wenig Alarmsignal wie die mit 14,2% (+1,2%) immer noch sehr niedrige Zwei-Jahres-Fluktuationsrate – „da liegen wir bei den innerstädtischen Lagen mit zwölf Prozent in einem Jahr deutlich höher”, vergleicht Lindner. Vielmehr scheint schlichtweg ein durch behördliche Hürden, E-Commerce-Konkurrenz und Angebotssättigung vorgegebener Zenit erreicht – wie dies in den Innenstädten schon länger der Fall ist.
Ausstehende Erweiterungen
Dass es den etablierten Einkaufszentren alles andere als schlecht geht, zeigt sich auch daran, dass es in den vergangenen Jahren da und dort (u.a. G3, Thayapark, SEP Gmunden, EZE Eisenstadt) zu flächenmäßigen Erweiterungen gekommen ist – und dies bei gleichzeitig sehr niedriger neuer Flächenversiegelung.
Obgleich sich die Flächendynamik „nahe am Stillstand” befindet (in Summe kamen seit 2021 lediglich 76.600 m² hinzu), könnte sich dessen nachhaltiges Erreichen noch etwas hinauszögern, konnten 2023 doch auch noch (kleindimensionierte) Erweiterungen des Europarks und des Messeparks abgesegnet werden. Ein Relaunch steht u.a. dem VEZ Villach, dem Ekazent Hietzing und der Arkade Liezen bevor. Zahlenmäßig dürfte der jährliche Gesamtflächenzuwachs gleichwohl überschaubar bleiben.
