Mieter geben Ton an

••• Von Nataša Nikolic

WIEN. In welchen Shoppingcentern sind die Mieter besonders (un)zufrieden mit ihrer Umsatzleistung? Welche Standortfaktoren spielen bei der Anmietung von Laden­flächen eine Rolle, und welches Center hat den besten Mix? Auf diese Fragen hat der aktuelle „Shoppingcenter Performance Report Österreich 2016” (SCPRÖ) von Standort + Markt und ecostra Antworten. Seit 2012 werden die größten Einkaufszentren des Landes auf Basis von Mieterangaben hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Performance bewertet und gereiht.

Der SCPRÖ 2016 basiert auf einer Onlinebefragung von 72 Expansionsmanagern von Filialketten, die am häufigsten in Shoppingcentern vertreten sind, und ist repräsentativ für ca. 1.700 dort vertretene Shops.

Schlusslicht: Bahnhofcity

Aus den Angaben der Mieter geht hervor, dass die überwiegende Mehrheit mit der Performance ihrer Stores in den ausgewählten Einkaufszentren zufrieden ist. Bei 64 von 82 Centern, die in die Rangliste aufgenommen wurden, ist im Schnitt die Performance der Mieter – ähnlich wie im Vorjahr – durchschnittlich oder besser.

Die zufriedensten Mieter hat der Messepark in Dornbirn, gefolgt von Neukauf EKZ in Spittal an der Drau und dem Salzburger Europark. Das beste Wiener Shoppingcenter ist The Mall (Platz 5). Die Bewertungen der Manager basieren auf den Umsatzleistungen der Stores und den Standortkosten. Das Donauzentrum hat es noch knapp in die Top Ten geschafft, während die Millennium City noch etwas absackte – was Hannes Lindner von Standort + Markt auf die noch laufenden Refurbishment-Aktivitäten zurückführt.
Schlusslichter dieses Rankings sind das Innsbrucker west (Platz 81) und die Bahnhofcity am Wiener Hauptbahnhof (82). Das von der ECE gemanagte Shopping­center wurde Ende 2014 am Wiener Hauptbahnhof eröffnet und hat den gewünschten Erfolg bisher nicht erbracht. „Die Mieterbewertung ist interessanterweise aber nicht unisono ‚schlecht', die Notenskala erstreckt sich im Rahmen der 21 Bewertungen zwischen 1 und 5”, heißt es im Bericht.
Ulrich Mörzinger, Centermanager der Bahnhofcity Wien, ist vom ­Ergebnis nicht sonderlich überrascht, auch wenn er davon bisher nichts wusste, wie er im kurzen Telefoninterview mit medianet sagt. Die Bahnhofcity sei zwei Jahre zu früh eröffnet worden, man hätte sich hier verschätzt. „Baustellen rund um das Center sind nicht unbedingt frequenzfördernd”, so Mörzinger. Mit der Fahrplanumstellung der ÖBB im Dezember sei aber eine merkbare Besserung der Kundenfrequenz eingetreten, was den Centermanager hinsichtlich der Zukunft der Bahnhofcity optimistisch stimmt. Den Mietpartnern sei man in Sachen Mietpreise „gemeinsam mit der ÖBB entgegengekommen”. Zum Zeitpunkt der Befragung wurden laut Lindner die Mietpreise noch nicht gesenkt – was mitunter das schlechte Abschneiden der Bahnhofcity erklärt. Lindner, der der Meinung ist, dass in der Bahnhofcity raumordnungstechnisch nicht das Maximum herausgeholt wurde, hätte sich das Center größer gewünscht (30–40.000 m2 statt den derzeitigen ca. 20.000).

Retail Parks haben die Nase vorn

Im Vergleich zu den Shoppingcentern scheinen Retail Parks zufriedenere Mieter zu haben: Die Durchschnittsnote der Fachmarktzentren liegt bei 2,47, jene der Shoppingcenter bei 2,66; Erstere sind somit Preis-Leistungssieger. Acht von 42 Fachmarktzentren erhielten allerdings – anders als im Vorjahr – eine unterdurchschnittliche Bewertung. „Hier zeigt sich möglicherweise, dass in manchen Filialnetzen zu ‚beherzt' expandiert wurde, was sich dann schlussendlich im Befragungsergebnis negativ niederschlagen kann, selbst wenn die Konzeption des Centers keine sichtbaren Schwächen aufweist”, so das Fazit der Experten. Führender Retail Park aus Mietersicht ist die M-City in Mistelbach, gefolgt vom Einkaufspark Leo (Leobersdorf) und BASTA (Leibnitz). Den letzten Platz (41) teilen sich FMZ Seyringer Spitz und Center.21 (beide in Wien).

Zum schönsten Shoppingcenter wurde die SCS gewählt, gefolgt von Plus City und Europark. Heuer wurde erstmals erfragt, welches Center den besten bzw. attraktivsten Mieter-Mix hat. Auch hier konnten erwartungsgemäß die großen Center punkten, die größere räumliche Möglichkeiten für die Entfaltung eines breiten und tiefen Mixes haben. Dem Branchen-Mix kommt auch bei der Entscheidung über die Anmietung in einem Center eine wichtige Rolle zu.
Des Weiteren achten Expansionsmanager nach wie vor auf betriebswirtschaftliche Kriterien, wie das Mietpreisniveau, die Nebenkosten und das Umsatzpotenzial, bevor sie sich für eine Ladenfläche entscheiden. Von eher marginaler Bedeutung ist hingegen die Lageausprägung (City/Peripherie), ebenso wie das Centermanagement, die Architektur und die Energieeffizienz.

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