••• Von Paul Christian Jezek
WIEN. Ursprünglich nur im Start-up-Bereich im Einsatz, findet Crowdfunding nunmehr auch im Immobilienbereich verstärkt Anwendung. In Deutschland ist es bereits ein etabliertes Mittel auch zur Finanzierung kleinvolumiger Immobilienprojekte. In Österreich wurde zum Schutz der Anleger eine Reihe von Informationspflichten des Emittenten gesetzlich statuiert (Angaben zum Emittenten und zum Finanzinstrument).
„Positiv ist zu vermerken, dass bei Crowdinvesting-Projekten das Alternativfinanzierungsgesetz (AIFMG) nicht zur Anwendung gelangt und diese Investitionsform ausdrücklich auch Privatanlegern zugänglich ist”, sagt Karin Fuhrmann, Partnerin bei TPA Horwath.
Sozietäre Genussrechte
Equity-based Crowdfunding (Crowdinvesting) stellt die häufigste, in Österreich vorkommende Investitionsform dar, bei welcher der Investor direkt am Unternehmen beteiligt wird.
Rechtlich wird Crowdinvesting in Österreich i.d.R. als Genussrecht, nachrangiges Darlehen oder (echte) stille Beteiligung angeboten.
Steuerrechtlich ist zwischen Substanzgenussrechten (sozietäre Genussrechte – Recht auf Beteiligung am laufenden Gewinn und am Liquidationsgewinn mit überwiegendem Eigenkapitalcharakter) und Nominalgenussrechten zu unterscheiden. Ist der Zeichner eine natürliche Person und hält er das Substanzgenussrecht im Privatvermögen, handelt es sich bei den Vergütungen um Einkünfte aus Kapitalvermögen (27,5% KESt-endbesteuert).
Ist das Substanzgenussrecht Teil des Betriebsvermögens, sind die Vergütungen betriebliche Einkünfte (ebenfalls KESt-endbesteuert).
Fuhrmann: „Nominalgenussrechte unterliegen dagegen nur dann der KESt, wenn sie verbrieft bzw. öffentlich angeboten wurden; ansonsten ist auf sie der progressive Einkommenssteuertarif mit bis zu 55% Steuerbelastung anzuwenden.”
Ist der Kapitalgeber eine Körperschaft, unterliegen Vergütungen auf ein Nominalgenussrecht der Körperschaftssteuer (KöSt).
Bei Substanzgenussrechten handelt es sich dagegen um steuerfreie Beteiligungserträge. Abschichtungsgewinne sind nach Ansicht des BMF steuerpflichtig.
Nachrangige Darlehen
Hält eine natürliche Person das Darlehen im Privatvermögen, handelt es sich bei den Vergütungen um Einkünfte aus Kapitalvermögen, während ein Darlehen im Betriebsvermögen zu betrieblichen Einkünften führt.
Bei einer echten stillen Beteiligung handelt es sich ebenfalls um Einkünfte aus Kapitalvermögen bzw. um betriebliche Einkünfte – beides Tarifbesteuerung mit bis zu 55% Einkommenssteuer-Belastung.
