Wien. Vorsorge- oder Anlegerwohnungen sind ein wachsendes Segment in Österreich. Der auf Anlegerwohnungen spezialisierte Developer und Vermarkter C&P tummelt sich seit 2006 auf diesem Markt. Mit nunmehr 65 Mitarbeitern erwirtschaftete Gründer und CEO Markus Ritter 2014 einen Umsatz von über 60 Mio. € – und die 2.000ste vergebene Wohnung wurde gefeiert. Im Gespräch mit medianet erklärt der Unternehmer, was sich Interessenten in Sachen Vorsorgewohnungen erwarten können.
medianet: Der Markt für Vorsorgewohnungen scheint in den vergangenen Jahren an Attraktivität zugenommen haben – wie beurteilen Sie das? Markus Ritter: In Österreich ist der Markt für Vorsorgewohnungen weiterhin sehr interessant. Abgesehen von Wien bietet auch Graz attraktive Möglichkeiten für Vorsorgewohnungen. So wuchs Wien im vergangenen Jahr um 25.500 und Graz um 5.600 Personen. In absoluten Zahlen ist hier ein Riesenunterschied, prozentuell vergrößerte sich die Einwohnerzahl von Graz aber um 1,85% gegenüber 2013 und Wien wuchs um 1,46%. Beide Städte entwickeln sich sehr gut, und nicht zuletzt deshalb ist Österreich auch bei ausländischen Immobilieninvestoren ein so beliebter Markt. Entscheidend für den Standort Österreich ist die gute Infrastruktur in den Städten, die Lebensqualität und die rechtliche Sicherheit. Wer hier etwas kauft, der hat eine große Sicherheit und das ist gerade Immobilienkäufern sehr wichtig.
medianet: Für wen ist das Modell Vorsorgewohnung geeignet – was muss ich als Investor, was als Mieter beachten?Ritter: Die Vorsorgewohnung oder die Eigentumswohnung zu Vermietungszwecken ist wirklich für jeden interessant, der nach einer Möglichkeit sucht, passives Einkommen zu lukrieren. Unsere Käufer sind in den unterschiedlichsten Altersklassen zu finden. Die Motive für den Kauf einer Anlegerwohnung sind unterschiedlich. Ein sehr weit verbreitetes Motiv ist, sich eine Zusatzpension aufzubauen zu wollen. Andere wiederum wollen für ihre Kinder vorsorgen, um diese später entsprechend damit unterstützen zu können. Wiederum andere wollen sich schon während der Jahre der aktiven Berufstätigkeit eine Zusatzeinnahmequelle sichern.
Die Risikofaktoren einer Vorsorgewohnung sind ganz klar zu definieren: 1. Das Leerstandsrisiko; es kann passieren, dass eine Wohnung einmal leer steht. In dieser Zeit muss der Eigentümer für die Betriebskosten aufkommen. Für den Fall, dass er einen Teil des Kaufpreises mit Kredit finanziert hat, muss er in dieser Zeit die Kreditraten aus seinem laufenden Einkommen bezahlen können. Bei den 1.905 aktuell von uns verwalteten Wohnungen haben wir einen durchschnittlichen Leerstand von rund 2 Prozent pro Jahr, was erfreulicherweise einen sehr niedrigen Wert darstellt. 2. Das Veräußerungsrisiko: Man kann aus heutiger Sicht nicht den genauen Preis festlegen, zu dem die Wohnung wiederveräußert werden kann, da das natürlich stark von der Preisentwicklung abhängt. 3. Das Zinsrisiko, sofern der Kaufpreis fremdfinanziert wurde. Dieses Risiko kann aber mit Fixzinsvereinbarungen abgesichert werden.
medianet: Wie viele derartige Projekte verantworten Sie aktuell? Wie schätzen Sie 2015 ein?Ritter: Im Moment haben wir in Wien noch Wohnungen am Erlachplatz im 10. Bezirk und in der Donaufelderstraße im 22. Bezirk sowie Penthousewohnungen in der Wagramerstraße direkt an der alten Donau. Und in Graz haben wir noch Wohnungen in der Niesenbergergasse im Zentrum und in der Münzgrabenstraße. Wir werden heuer noch mit mindestens drei Projekten in den Vertrieb gehen. medianet: Worin unterscheiden Sie sich von anderen Anbietern in Sachen Vorsorgewohnungen?Ritter: Unser großer Vorteil ist, dass der Käufer alles aus einer Hand bekommt. Egal ob Verkauf, Vermietung, Hausverwaltung oder die Projektgestaltung, der Ansprechpartner ist immer die C&P Immobilien AG. Wir bieten dem Eigentümer der Wohnung einen Rundum-Service, kümmern uns um all die Arbeiten, die mit dem Kauf und der Bewirtschaftung einer Wohnung verbunden sind. Der Kunde kann sich entspannt zurücklehnen und hat nichts mehr zu tun.
Zudem sind wir federführend in Entwicklung von Raumkonzepten für kleine, kompakte Wohnungen. Angesichts der Mietpreisentwicklung ist es von größter Bedeutung, dass man es schafft, dasselbe Raumkonzept wie auf 65 m2 auf nur noch 50 m2 umzusetzen. Damit reduziert man deutlich den Gesamtkaufpreis der Wohnung und nicht zu vergessen die Betriebskosten. Die Mieten bleiben aber gleich, denn die Mieter suchen heute nicht mehr nach der Wohnfläche ihre Wunschwohnung aus, sondern nach dem Raumkonzept. Die Nachfrage nach kleinen Wohnungen ist unverändert hoch. Unsere Grundrisse ermöglichen zudem eine vielseitige Nutzung. Die C&P Wohnung ist für die Jungfamilie genauso geeignet wie für die studentische Wohngemeinschaft, das Seniorenehepaar oder der Single, der es ein bisschen komfortabler haben möchte. Damit wird keine Klientel ausgeschlossen und die Vermietbarkeit ist optimal.
medianet: Sie sind ja auch in Deutschland, in Berlin, tätig – wie zeigt sich der Markt dort?Ritter: Deutschland ist ein sehr spannender Markt. Die Kaufpreise vor allem im Gebrauchtimmobiliensektor sind wirklich günstig im Verhältnis zu Österreich. Unsere Kunden nutzen diese Chance, um auch in Deutschland Anlegerwohnungen erwerben zu können und genießen dabei den gleichen Service, den wir auch bei unseren österreichischen Immobilien anbieten. Wir wollen unser Engagement in Deutschland kontinuierlich erweitern; aktuell prüfen wir Wohnprojekte in Berlin und gehen auch in Richtung anderer deutscher Städte, die noch großes Entwicklungspotenzial bieten.
Wiener Privatbank Altbau: günstige Einstandspreise, hohe MieterträgeEinstieg ab 35.000 Euro
Wien. Die Wiener Privatbank bietet Anlegern Altbau-Wohnungen in parifizierten Wiener Zinshäusern als Anlagemodell an. Die Wohnungen sind unbefristet zu einem marktüblichen Preis vermietet und zeichnen sich durch günstige Einstiegspreise sowie hohes Wertsteigerungspotenzial aus, wie es heißt. „Die ,Vorsorgewohnung+' eignet sich in Zeiten von Negativzinsen als sicheres sowie renditestarkes Investment”, sagt Bankvorstand Helmut Hardt. Der Einstieg sei ab einem Eigenmitteleinsatz von rund 35.000 € möglich.
Die starken fundamentalen Rahmenbedingungen am Wiener Immobilienmarkt sowie das Niedrigzinsumfeld böten optimale Voraussetzungen für Vorsorgewohnungs-Investments. „Geeignete Grundstücke in guten Lagen sind inzwischen aber schwierig zu attraktiven Preisen zu bekommen; Altbau-Vorsorgewohnungen sind deshalb eine gefragte Alternative zu den klassischen Vorsorgewohnungen im Neubau”, so Hardt. Dabei handle es sich um Wohnungen, die unbefristet an einen Altmieter zu einem historisch gedeckelten Mietzins vermietet sind. Im Gegensatz dazu seien die Wohnungen bei der Vorsorgewohnung+ zu marktüblichen Preisen vermietet. Hardt: „Das Plus beim neuen Anlagemodell sind die regelmäßigen, hohen Mieterträge sowie der Inflationsschutz.” Die Vorsorgewohnung+ der Wiener Privatbank eigne sich für Anleger, die ihr Portfolio um ein sicheres Sachwerte-Investment erweitern und gleichzeitig für die Pension vorsorgen wollen. Das Investment sei von der Eintragung im Grundbuch, der Indexsicherung des Mietvertrags sowie der Qualität der Immobilien geprägt. Alle Vorsorgewohnungen+ befinden sich in guten, wertbeständigen Lagen in parifizierten Wiener Zinshäusern, die saniert und fertigentwickelt sind. Die Wohnungen sind zum Zeitpunkt des Erwerbs auf hohem Niveau – zwischen 7,00 bis 10,70 €/m2 – vermietet, wie es heißt. Der Kaufpreis ist im Vergleich zu Neubau-Vorsorgewohnungen dennoch günstig (ca. 2.500 bis 3.500 Euro/m2). Die Wiener Privatbank bietet Anlegern dabei ein umfangreiches Service-Paket an (Verwaltung, steuerliche Aufbereitung, Neuvermietung, etc.) (lk)
