Logistik voll im Trend

••• Von Paul Christian Jezek

WIEN. In den vergangenen Jahren haben Logistikimmobilien einen neuen Stellenwert erlangt: Genutzt werden sie primär von Logistikdienstleistern im Auftrag von deren Kunden (back-to-back-Anmietungen). „Die Laufzeit des Mietvertrags ist auf jene des Dienstleistungsmandats abgestimmt und liegt bei rund drei bis fünf Jahren”, erklärt Felix Zekely, Head of Agency bei CBRE. Dadurch sei der Markt für Logistikimmobilien gut abzugrenzen und zu erfassen.

Rund zwei Drittel sind veraltet

Insgesamt verfügt der Großraum Wien über mehr als 2,8 Mio. m² ­Logistikflächen, mehr als die Hälfte entspricht Class B, rund ein Drittel Class A, der Rest Class C. „Class C bedeutet, dass die Immobilien aufgrund ihres Alters, Infrastruktur, Lage oder technischer Ausstattung nur noch sehr beschränkt nutzbar sind”, sagt Zekely. „Wir haben festgestellt, dass rund zwei Drittel des Gesamtbestands in und um Wien nicht als moderne Logistikimmobilien kategorisiert werden können.”

In Wien Süd bzw. Wien-Umgebung Süd ist der Anteil an Class A-Logistikimmobilien am größten, im Osten ist die Überalterung am stärksten ausgeprägt. Im Großraum Wien entsprechen fast 10% oder 250.000 m² an Logistikfläche einem Standard, der nicht mehr langfristig wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen ist.
„Es gibt Nachfragepotenzial für Logistikimmobilien in und um Wien”, ist Zekely sicher. Es sei davon auszugehen, dass in den kommenden Jahren deutlich mehr Anmietungen von neuen Terminals realisiert werden können – sofern solche entstehen und Investoren und Entwickler bereit sind, in Vorleistung zu gehen und einen Teil des Verwertungsrisikos im Rahmen spekulativer Planung und Errichtung zu tragen.” „Die Projekte müssen zumindest bis zur Baugenehmigung vorangetrieben werden, um auch einen zeitlichen Vorteil gegenüber der Eigenentwicklung bieten zu können”, so Zekely. „Ein baugenehmigtes Logistikimmobilienprojekt kann innerhalb von sechs bis acht Monaten realisiert werden.”
Neuentwicklungen von Distributions- und Umschlagsimmobilien sind vor allem in Niederösterreich festzustellen. Dies ist eine Konsequenz aus dem Wachstum von Wien und aus der Verlegung von nicht arbeitsplatzintensiver Logistiknutzung aus der Stadt ins Umland. So wurde im Norden Wiens – rund um Hagenbrunn – ein Cluster gebildet.

Straßhof, Enzersdorf, Fischamend

Mit der Erweiterung der S1 wird auch Straßhof zunehmend attraktiv für Logistikimmobilien. Auch das Gebiet um den Flughafen Wien Schwechat, wo in Enzersdorf und Fischamend neue Logistikimmobilien entstehen, bietet sehr viel Potenzial. „Das kurzfristige Entwicklungspotenzial für 2016 sehen wir bei rund 130.000 m² im Großraum Wien, so viel Fläche ist zumindest baugenehmigt und schnell realisierbar”, so Zekely. Die Herausforderung liegt dabei in der Identifikation geeigneter Grundstücke, die auch die Entwicklerkalkulation trägt, die wiederum auf erzielbaren Mietpreisen basiert. Geht man von der Bebauung von ca. 50% einer Liegenschaft aus und legt dieser marktübliche Baupreise für Logistikimmobilien zugrunde, dann kann der Grundstückspreis nicht über 100 €/m² liegen.

Neu errichtete Logistikzentren werden in Wien mittlerweile zu sehr wettbewerbsfähigen Preisen von rund 4,5 bis 4,9 €/m²/Monat angeboten; zurückzuführen ist dies auf die niedrigen Renditen im Verkauf. „Mieter von Logistikzentren sind zurzeit klar im Vorteil in Österreich bzw. im Großraum Wien”, so Zekely. „Wir erwarten steigende Entwicklungs- sowie Vermietungsaktivität und darüber hinaus ein deutlich steigendes Investitions­volumen in dieser Assetklasse.”

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