Die S-Bahn hält bereits an der neuen, citynahen Adresse – demnächst nimmt das junge, urbane Stadtentwicklungsgebiet mit dem Quartier Belvedere Central (QBC) auch architektonische Formen an: Im Zuge des Jahrhundertprojekts Wiener Hauptbahnhof wird gegenwärtig im Grenzbereich vom vierten zum zehnten Gemeindebezirk – zwischen Wiedner Schloss-Barock und Favoritner Gründerzeit – ein pulsierender urbaner Raum zum Arbeiten, Leben und Partizipieren entwickelt. Ende 2018 sollen auf einem 25.000 m² großen Areal neue Landmarks gesetzt sein.
Das im Juli gestartete Mammutprojekt ist für den Bauherren, die UBM-Tochter Strauss & Partner Development GmbH, der bis dato größte Deal in der Unternehmensgeschichte: Über 300 Mio. € sind für Grund und die Errichtung von insgesamt 130.000 m² Bruttogeschoßfläche veranschlagt; davon entfallen etwa zwei Drittel auf Büro- und Geschäftsflächen.
Eine Gastromeile in den Erdgeschoßzonen soll auch nach 18 Uhr Frequenz garantieren. Zusätzlich will man mit Wohnungen und servicierten Apartments sowie zwei Hotels für die gewünschte soziale Durchmischung sorgen – und menschenleere Plätze verhindern.
Der Immobilienentwickler treibt zudem den räumlichen Brückenschlag voran: Mit dem QBC wird eine innerstädtische Barriere überwunden und ein neues Entrée in den Wiener Süden geschaffen.
Visionärer Brückenschlag
Im Rahmen einer ganzheitlichen Prozessplanung hat man auch sozioökonomische, ökologische und mobilitätsrelevante Bedürfnisparameter verstärkt miteinbezogen. Das verdichtete Viertel an der Schnittstelle überregionaler und lokaler Mobilitätsachsen steht somit für kurze Wege, intakten Lebensraum in zentraler Lage und State-of-the-art-Infrastruktur.
U.a. setzt man auf eine nachhaltige, energieeffiziente Realisierung. Eine zentrale Rolle spielt dabei das funktionale Ineinandergreifen der Bereiche Wohnen, Arbeiten und Erholung; die Bauökologie werde darauf gezielt abgestimmt, heißt es seitens der Entwickler. Hier lässt sich die UBM-Tochter zusätzlich über die Schulter schauen, indem nach den Kriterien der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) – auf Basis des Blue Building-Katalogs nach LEED-Modus – Planung, Errichtung und Nutzung dokumentiert und zertifiziert werden.
Modern und zeitgeistig präsentiert sich auch das zu bauende Quartier: Die insgesamt sechs Abschnitte sollen durch ihre Vielfalt zu einem unvergleichlichen Ganzen verschmelzen.
Identität trotz Vielfalt
Die campusartige Struktur stellt eine planerische Abwechslung zu den sonst geschlossenen Häuserfronten entlang des Gürtels dar.
Als verbindendes Element der neuen Baufelder wird eine großzügige Arkade fungieren, die sich über alle Gebäudeteile erstreckt und für ein unverwechselbares Erscheinungsbild sorgen soll. Zusätzlich wiederholen sich gestalterische Akzente in jedem der Baufelder.
Starkes Investoreninteresse
Der für Portfolio und Transaktionen zuständige UBM-Vorstand Michael Wurzinger sieht großes Potenzial – vor allem aufgrund der vorgegebenen Planungsstufen:„Die Teilung des Projekts in sechs 50 bis 80 Millionen Euro große Tranchen erleichtert die Verwertung”, so der Experte. Seiner Einschätzung nach würden sich die einzelnen Immobilienentwicklungen vom Volumen her „hervorragend für Fonds oder institutionelle Investoren, etwa Versicherungen”, eignen. Für die Bürogebäude kämen zudem Eigennutzer als Käufer infrage. Außerdem würde durch die Bauabschnitte die Vielfalt unterstrichen und die Baulogistik erleichtert. Seine Prognose:„Die rasch ansteigenden Vorvermietungsquoten und die zahlreichen Anfragen potenzieller Investoren lassen einen erfolgreichen Projektverlauf erwarten.”
Attraktives Hotel-Duo
Schon jetzt hat UBM beim Bauteil 5, für den nach einer dreijährigen Planungs- und Genehmigungsphase im Juli 2015 der Grundstein gelegt wurde, gute Verkaufskarten. Der Abschnitt gliedert sich in ein Drei-Sterne Ibis Hotel und ein Vier-Sterne Novotel Hotel. Die beiden Häuser (an der Ecke Gertrude-Fröhlich-Straße und Canettistraße) werden im Vollausbau insgesamt über 577 Zimmer verfügen; auch ein Konferenzzentrum mit 1.800 m² wird realisiert; Fertigstellungstermin ist das Frühjahr 2017.
Architekt Heinz Neumann hat die Front der beiden Hotels und des Bauteils 3 nach den Vorstellungen des von Strauss & Partner vorgegebenen, bauplatzübergreifenden Gestaltungskonzepts vorgesehen. „Die Fassadenebene der Platzgebäude wird durch Emailverglasungen vor niedrigen Parapeten mit durchlaufendem Fensterband beim QBC 3 beziehungsweise einer Verkleidung mit Faserzementplatten und Einzelfenstern (QBC 5) hergestellt”, skizziert Neumann. Beide Baukörper seien in dunkelgrau gehalten, wobei für das QBC 5 variierende Elemente in unterschiedlicher Tonalität ausgesucht worden seien.
Dazu kontrastierend und den Corpus gliedernd, wird ein Raster, bestehend aus Lisenen und Gesimsen, vorgeblendet.
Der Turmbauteil des QBC 5 soll sich hinsichtlich Fassadenausteilung und Farbgebung homogen präsentieren. Großformatige, helle Aluminiumtafeln im Hochformat bilden die Verkleidung, die lediglich durch versetzt angeordnete raumhohe Fensterflächen durchbrochen wird. Eine doppelgeschoßige Zäsur trennt den Bauteil von der Sockelzone. Diese ist bei beiden Bauteilen als weitgehend transparente Pfosten-Riegelfassade konzipiert.
Erfolg dank Bahnhofsnähe
Ist Neumann von Form- und Stil-aufbau überzeugt, sieht UBM-CEO Karl Bier den touristischen und infrastrukturellen Rahmen als äußerst stabil. Da Wien als City-Destination weiter stark nachgefragt werde, zeichne sich schon im Vorfeld ein „wirtschaftlicher Erfolg der beiden neuen Hotels ab”, wie der Immobilienentwickler betont.
Auch Christian Giraud vom französischen Hotel-Riesen Accor hat keine Zweifel: „An einem Standort wie dem neuen Wiener Hauptbahnhof muss man als internationale Kette ganz einfach präsent sein.”
Tourismus als Immo-Treiber
Kennzahlen unterstreichen das Meinungsbild. So wurden etwa im Jahr 2014 13,5 Mio. Nächtigungen verzeichnet – ein sattes Plus von 6,4% im Vergleich zum Vorjahresergebnis, Tendenz weiter steigend. Bis 2018 soll – geht es nach den Tourismusverantwortlichen – die 18 Millionenmarke geknackt werden, was auch die Hotelentwicklung vorantreibt: Ein Zuwachs von 15 Hotels mit 2.800 Betten wird prognostiziert. Dass den größten Zuwachs der Standort Hauptbahnhof aufweist, stört Bier keineswegs – im Gegenteil. Seiner Erfahrung nach würde sich durch die Vielzahl der Betriebstypen – von Fünf-Sterne-Hotel bis zum Hostel – der Standort zu einem Hotspot der Hotellerie entwickeln.
Der weitere Timetable
Nach dem Kick-off werden in einer zweiten Phase die Bauteile 3, 4 und 6 realisiert. Im QBC 3 entstehen bis Sommer 2017 rund 9.000 m² Büro- sowie Gastronomieflächen. Im QBC 4 sollen im darauffolgenden Herbst weitere Büroeinheiten (22.000 m²) fertig sein. Im Winter 2017 wird laut Planung der Bauteil 6 mit Eigentumswohnungen (24.000 m²) und servicierten Apartments folgen.
In der dritten und größten Bauphase sollen bis Ende 2018 im QBC 1 und 2 rund 48.000 m² Büros sowie Einzelhandelsflächen entstehen.
