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Superädifikat unter der Lupe
PAUL CHRISTIAN JEZEK 10.04.2015

Superädifikat unter der Lupe

Novellierung des Baurechtsgesetzes Bürgerinitiative: „Besserer Rechtsschutz für Wohnhäuser auf fremdem Grund”

Pächterverein Langenzersdorf organisiert parlamentarische Bürgerinitiative zum Baurechtsgesetz.

E. Weidenthaler (PV Langenzersdorf): 537 Unterschriften am 8.4. abgegeben.

Langenzersdorf. Ursprünglich war das sogenannte Superädifikat (ein selbstständiges Bauwerk, das auf fremdem Grund in der Absicht errichtet wird, dass es nicht stets darauf bleiben soll) nur für Marktstände, Praterhütten, Würstlstandln usw. gedacht: Labile Kons-trukte, bei denen die befristete Belassung bereits durch die Bauweise ersichtlich ist und die leicht wieder entfernt werden können.

Doch wurde dieser Rechtsbegriff im Laufe der Zeit vielfach missbraucht, indem er mittels zeitlich begrenzter Nutzungsverträge z.B. auch auf stabile Wohnhäuser angewendet wurde. Der Oberste Gerichtshof vergleicht sie mit einem „Gebäude auf schwimmendem Sand”. Die Nachteile des Superädifikats:

•?Keine Eintragung im Grundbuch (Publizität)•?Als Kreditbesicherung nur bedingt geeignet•?Massive Beschränkungen und Einbußen beim Verkauf der Wohngebäude•?Steuerrechtliche Unklarheiten.

Rechtssicherheit erwünscht

Bereits vor mehr als einem Jahrzehnt hatte die Österreichische Notariatskammer diesen Umstand beklagt und vom Gesetzgeber gefordert, hier Klarheit zu schaffen und das Superädifikat auf den ursprünglich gedachten Anwendungsbereich zu beschränken und für alle anderen Gebäude auf fremdem Grund die Gestaltungsmöglichkeiten des Baurechts entsprechend zu erweitern.Baurechts-Bauwerke gelten als selbstständiger Teil einer Liegenschaft und sind durch eine eigene Einlage im Grundbuch abgesichert. Es wurde eine Arbeitsgruppe mit Vertretern des Justizminis-teriums, der Notariatskammer, Rechtsanwälten, Bankenvertretern, etc. eingerichtet, die einen ersten Entwurf zur Novellierung des Baurechtsgesetzes erstellte. Allerdings wurde in diesem Entwurf auf die besonderen Schutzbedürfnisse von privaten „Häuslbauern” nicht eingegangen, wodurch solche rechtlich meist wenig versierten Baurechtsnehmer durch einseitige Bestimmungen im Baurechtsvertrag leicht über den Tisch gezogen werden können.

Intervention im Ministerium

Der Pächterverein Langenzersdorf erläuterte der inzwischen im Justizministerium damit befassten Abteilung bereits 2012 die Vertragssituation Tausender Pächter des Stifts Klosterneuburg: Sie haben seit Jahrzehnten ihre Häuser als Superädifikate mit allen damit verbundenen Nachteilen errichtet – zumeist in Unkenntnis der rechtlichen Risiken und im guten Glauben, die Grundstücke später kaufen zu können.Zur besseren Absicherung der „Häuslbauer” bzw. des Baurechts-Wohnungseigentums und zur besagten Beschränkung des Superädifikats auf seine originären Anwendungsbereiche wurde vonseiten des Pächtervereins auch vorgeschlagen, zumindest folgende Regelungen – die nun auch Inhalt der Bürgerinitiative sind – in die Baurechts-Novelle sinngemäß aufzunehmen: Bei vereinbarungsgemäßer Wohnnutzung der Bauwerke soll maximal ein „angemessener Bauzins” (in Analogie zum MRG o.ä.) verlangt werden dürfen.Beim Erlöschen des Baurechts soll das Bauwerk nur nach Abgeltung des gesamten noch vorhandenen Bauwerts an den Grundeigentümer „heimfallen”, oder es wird dem Hauseigentümer das Grundstück zu einem fair ermittelten Preis (Verkehrswert der Gesamtliegenschaft abzüglich des o.a. Bauwerts) zum Kauf angeboten und dieser kauft es, oder das Baurecht wird zu äquivalenten Bedingungen erneuert.Erneuerungen oder Neuabschlüs-se von Grundnutzungsverträgen für Wohnhaus-Superädifikate sollen ausdrücklich für unzulässig erklärt und durch entsprechende, äquivalente Baurechtsverträge ersetzt werden.

Mehr als 500 Unterschriften

Um nun dem Gesetzgeber die Not-wendigkeit und Dringlichkeit dieser Gesetzesänderung einschließlich seiner Forderungen aufzuzeigen, hat der Pächterverein Lang-enzersdorf eine parlamentarische Bürgerinitiative gestartet. Für die Einbringung im Petitions- und Bürgerinitiativen-Ausschuss des Parlaments konnte Obfrau ElisabethWeidenthaler am 8.4. und damit fristgerecht 537 Unterstützungserklärungen vorlegen.Demnächst soll auf www.parlament.gv.at die Möglichkeit freigeschaltet werden, dass jeder wahlberechtigte Staatsbürger die parlamentarische Bürgerinitiative unterzeichnet; möglicherweise ist dies nach Redaktionsschluss dieser Ausgabe bereits geschehen.Das Formular dazu steht auf der Internetseite des Vereins www.pacht.co.at als Download zur Verfügung. Es werden ausnahmslos Originalunterschriften anerkannt.

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