Wien. „Solides Wachstum, Mangel an neuen Produkten, starke und solide Mieternachfrage sowie der immer noch große Appetit der Investoren auf Core-Objekte”, so skizziert Thomas Beyerle, Managing Director bei Catella in Frankfurt, die Trends.
Die meisten der 32 untersuchten Märkte verzeichnen weitere Renditekompressionen (Anm.: Wegen der anhaltend hohen Nachfrage sind höhere Preise zu zahlen, was zum Rückgang der Renditen führt) und ein stabiles Umfeld für Spitzenmieten. Allerdings besteht Unsicherheit in der Zinspolitik für das Jahr 2015, dies sollte aber kurz-fristig keine Auswirkungen auf die Investitionsmärkte zeitigen, so die Catella-Analyse.
Mehr Kapital nach Europa
„Mehr Kapital denn je findet aktuell seinen Weg nach Europa, neue Kapitalquellen aus dem asiatischen Raum und aus dem Mittleren Osten sind mit rund zehn Prozent an den europäischen Transaktionen direkt beteiligt”, so Beyerle. Daneben würden sich auch „Nachholeffekte” seitens staatlicher Investitionsfonds (Sovereign Wealth Funds), Pensionsfonds und Versicherungsgesellschaften bemerkbar machen.Im Detail besagt der „CatellaMarket Indicator Office 2014/2015 Report”, dass sich von den 32 Märkten lediglich an einem eine steigende Rendite feststellen lässt (Oulu/Finnland); 14 Standorte stag-nierten und 17 weisen fallende Renditen aus. Bei der Mietentwicklung sinkt lediglich an einem Standort die Spitzenmiete (Jyväskylä/Finnland), an 14 Standorten steigen die Spitzenmieten, und an 17 ist keine Bewegung zu orten. „Wir rechnen mit einem weiteren Ausbau des Anlegerinteresses in Nebenlagen und steigendem Interesse an Sanierungsobjekten”, sagt Beyerle, der darin vordergründig eine Core-Investitionsstrategie sieht, die eindeutig auf das Segment „Value-add” fokussiert sei, was dazu führe, dass geografisch gesehen breiter investiert werde. „Ohne Zweifel werden die Investoren auf Qualität und werterhaltende Strategien setzen.”
Höhere Erträge in Spanien
Unter Risiko-Renditegesichtspunkten sind die Renditen in London, Paris, aber auch in München, in der Regel sehr niedrig im Vergleich zum übrigen Europa, während in Madrid und Barcelona voraussichtlich deutlich höhere Erträge in den nächsten Jahren zu erzielen sein werden.
Dynamik erst im 2. Halbjahr
Diese Investmentzentren hätten derzeit ein sehr attraktives Renditeniveau, allerdings bei deutlich unterschiedlicher Größe. Im Gegensatz zu diesen „höheres Risiko, höhere Rendite”-Städten zeigten nordische Investment-zentren erneut ein sehr stabiles Umfeld für Investitionen, angeführt bei der erzielbaren Gesamtrendite von Helsinki, gefolgt von Kopenhagen und Stockholm. Das schwache Wachstum der Eurozone führte zu einer geringen Vermietungsleistung und zu stagnierenden Büromieten in den meisten europäischen Kernmärk-ten. Zum Mietanstieg von 0,3% im Jahresverlauf haben vor allem die günstigen Bedingungen in britischen und skandinavischen Städten beigetragen, bestätigt CBRE. Auch der Dubliner Büromarkt habe sich kräftig erholt. Die größten Rückgänge erfolgten auf CEE-Märkten wie Warschau (-1,6%).
US-Spitzenmieten steigen
Das Londoner Westend bleibt laut der halbjährlich veröffentlichten CBRE-Analyse „Global Prime Office Occupance Costs” mit 2.469 € je m2 und Jahr der teuerste Büromarkt weltweit. Als einzige deutsche Stadt unter den Top 50 befindet sich Frankfurt mit 588 € je m2 und Jahr (Rang 49). Wien ist mit 370 € nicht unter den Top 50 zu finden. Asien weist dabei nach wie vor einen Großteil der teuersten Büromärkte der Welt auf, wo sich mit Hong Kong (2.262 €/m2/Jahr), der Pekinger Finance Street (1.785 €/m2/Jahr) und dem Pekinger Central Business District (1.709 €/m2/Jahr) allein drei Märkte unter den Top 5 befinden; dahinter folgt Moskau (1.489 €/m2/Jahr. Am amerikanischen Kontinent, wo sich die Rahmenbedingungen des Immobilienmarkts weiter verbessern, steigen die Spitzenmieten stark.
Weltweit 2,5% mehr Miete
„Die Mietentwicklungen bei Premium-Büroflächen spiegeln die allmähliche und uneinheitliche Erholung der Weltwirtschaft wider”, erklärt Andreas Ridder, Geschäftsführer CBRE Österreich. Weltweit stiegen die Kosten an den Top-Büromärkten um 2,5% im Jahresverlauf, angeführt von der Region Nord- und Südamerika mit 4,1% sowie der Region Asien-Pazifik mit 2,8%. Währenddessen stagnierte die Entwicklung in der Region EMEA mit einem Anstieg von 0,3%. Von den Top 50 der teuersten Pflaster befinden sich 20 in der Region EMEA, 20 in der Region Asien-Pazifik und 10 in Nord- und Südamerika. „Wir erwarten, dass sich die Erholung der Weltwirtschaft fortsetzt, wodurch sich die Lage auf den Arbeitsmärkten verbessern und die Nachfrage nach Büroflächen steigen wird”, sagt Ridder. Nationale Konjunkturprogramme sollten erst im dritten Quartal 2015 für Dynamik sorgen, Catella.(fh/lk)