Berlin ist mehr als eine Reise wert

••• Von Eva Brunnsteiner

Der Immobilienbranche geht es generell gut, sagt Ernst Vejdovszky, Vorstandsvorsitzender der S Immo AG, im medianet-Exklusiv- interview. Sie profitiert vom historisch niedrigen Zinsniveau, das Interesse der Investoren an Immobilien ist ungebrochen hoch, aber auch das Interesse an Immobilien-Aktien nimmt wieder zu.

In diesem Umfeld performt auch die S Immo ausgezeichnet: „Wir haben unsere Ergebnisse erneut gesteigert und unsere Finanzierungskosten deutlich reduziert und verfolgen den Plan, unseren FFO – also vereinfacht gesagt, das, was am Ende des Tages in der Kassa übrig bleibt – von 21,3 Mio. bis 2018 auf mehr als 40 Mio. € nahezu zu verdoppeln”, wünscht sich Vejdovszky.
Derzeit besteht das Portfolio des Unternehmens (per 30.6.2015) aus 201 Immobilien mit einem Buchwert von 1,79 Mrd. €. Der Vermietungsgrad liegt bei 91,6%. Die Gesamt-Mietrendite des Portfolios belief sich per 30.6. auf 7,0%. Dieses Portfolio soll vergrößert werden, wobei rund zwei Drittel des Investitionsvolumens für Akquisitionen in Deutschland geplant sind. Die übrigen Mittel für opportunistische Zukäufe und Entwicklungsprojekte sind für Österreich, CEE und SEE vorgesehen.

Berlin boomt weiter

Lange Zeit galt die deutsche Hauptstadt eher als Sorgenkind des Gewerbeimmobilienmarkts; die Nachfrage nach Büroflächen war im Vergleich zu den etablierten Banken- und Dienstleitungsstandorten Frankfurt, Düsseldorf oder München eher gering, das Mietniveau entsprechend niedrig.

Doch nun hat sich das geändert, und der mit Abstand aktivste deutsche Projektentwicklungsmarkt ist Berlin. Das soll sich auch in den nächsten Jahren nicht ändern, denn Berlin wächst stärker als erwartet.
Seit März hat die S Immo AG in Deutschland vier weitere Wohn- und Gewerbeimmobilien mit einer Nutzfläche von rund 18.000 m² erworben. Damit setzt die börsenotierte Gesellschaft ihre Einkaufsoffensive fort, mit der ihr Portfolio um mehr als 100.000 m2 Grundstücksfläche erweitert wurde. Gleich zwei historische Bestands­immobilien in sehr guten Lagen in Berlin und Leipzig zählen zu den Neuerwerbungen. Der sogenannte Münzblock in Leipzig verfügt über eine Wohn- und Gewerbefläche von rund 5.200 m². Das 1904 gebaute Wohn- und Geschäftshaus in der Schlossstraße in Berlin-Steglitz ist 3.500 m² groß. Der mit einer Fläche von 45.000 m² größte Ankauf am Rande des Innovationsparks Adlershof bietet aufgrund seiner Lage und Beschaffenheit ein hohes Entwicklungspotenzial.
Weitere Einkäufe in Berlin und Ostdeutschland sind geplant; der Fokus liegt dabei vor allem auf gewerblich geprägten Gebäuden, die aufgrund von Leerstand, weiteren Baureserven oder möglichen Umnutzungen in Wohnungsbau ein hohes Entwicklungspotenzial versprechen.

Angst vor dem schwachen Euro?

Alle spüren es – die Exportwirtschaft wie auch die Immobilieninvestoren: Der Euro hat seit dem vergangenen Jahr deutlich an Wert eingebüßt. Zwar hat er sich von seinem vorläufigen Kurstief wieder erholt – im März 2015 notierte die Gemeinschaftswährung nur knapp über der psychologisch wichtigen Marke von einem US-Dollar. Doch wirklich aufwärts geht es nicht.

Trotzdem wird in Immobilien investiert: Zu den prominentesten Einzeldeals in Deutschland gehörten 2015 die Verkäufe der beiden Hochhäuser ‚Eurotower' und ‚Trianon' in Frankfurt. Das größte Immobilienpaket des Jahres- und drittgrößtes seit 2006 – waren die 43 Kaufhof-Warenhäuser, die für 2,4 Mrd. Euro den Besitzer wechselten.

medianet: Um welche Summen geht es bei der S Immo derzeit?
Ernst Vejdovszky: Aktuell haben wir heuer in Berlin mehr als 100 Mio. Euro investiert. Etwa zwei Drittel unserer gesamten Investitionen 2015 sind für Deutschland vorgesehen. In Wien haben wir heuer ebenfalls 30 Mio. Euro investiert.

medianet: Warum wurden genau diese Immobilien ausgewählt?
Vejdovszky: Wir spüren nach wie vor einen starken Trend am Berliner Immobilienmarkt und sehen die größten Chancen im Gewerbebereich. Dabei werden Faktoren wie die Möglichkeit einer Umwidmung, der Abbau von Leerstand sowie Revitalisierungsmaßnahmen genauso berücksichtigt wie das Potenzial, auf den erworbenen Grundstücken zusätzliche Flächen zu entwickeln.

medianet: Was für eine Zielrichtung verfolgt die S Immo generell?
Vejdovszky: Im Allgemeinen ist es unser Ziel, Wert für unsere Aktionäre zu schaffen – mit einem robusten Geschäftsmodell, das ein starkes Fundament für profitables Wachstum bietet.

Wir sind schlank aufgestellt, pflegen flache Strukturen und kurze Entscheidungswege.
Wichtig ist uns zudem, dass wir nachhaltig in unsere Immobilien investieren, damit Werte schaffen und Potenziale heben. Jede einzelne unserer Immobilien liegt uns am Herzen. Deswegen begleiten wir unsere Gebäude über den gesamten Immobilienzyklus mit durchdachten Konzepten und hohem Engagement. Denn ein qualitativ hochwertiges Portfolio ist die Basis für zufriedene Mieter und steigende Ertragskraft.

medianet: Gibt es besondere Auswahlkriterien?
Vejdovszky: Wohnimmobilien kaufen wir nur selektiv, wir konzentrieren uns auf den Gewerbebereich. Die Auswahl der Standorte folgt klassischen Kriterien (etwa Verkehrsanbindung), aber auch vorhersehbaren Entwicklungslinien. Im Gewerbeimmobilienbereich ist Berlin günstiger. Wir weichen hier den großen Nachfragern aus (kaufen nicht unter 30 Mio. Euro), sind aber auch über den privaten Nachfragern (bis etwa 4 Mio. Euro). Wir bewegen uns genau in der Mitte, wo es eher wenige andere Spieler und ein vernünftiges Preisgefüge gibt.

medianet: Welche Projekte sind in Planung?
Vejdovszky: Ein großes Geschäftsgebäude mit Eigentumswohnungen soll in der Berliner Karl-Marx-Straße entstehen. Ebenfalls in Berlin planen wir am Adlershof Stadtteilsquartiere mit Wohnungen; durch seine Lage und Beschaffenheit bietet dieses Areal hohes Entwicklungspotenzial. Daneben sind noch kleinere Objekte in Planung.

Auch in den Wachstumsmärkten Osteuropas sind wir aktiv. Bis zum Baustart von ‚The Mark', unserem geplanten Bürogebäude in Rumäniens Hauptstadt Bukarest, dauert es wohl nicht mehr lang. Hier warten wir nur noch auf die Genehmigungen der Behörden.

medianet: Welche Anlagestrate­gien empfehlen Sie für jetzt?
Vejdovszky: Hier muss man klar zwischen privaten und institutionellen Anlegern unterscheiden. Neben jenen Aspekten, die auch für private Investoren wichtig sind, wie vorrangig Lage, Beschaffenheit des Objekts und Rendite-Erwartung, achten wir als Immobilien-Investmentgesellschaft vor allem auf vorhandenes Potenzial wie ein möglicher Aus- oder Zubau, eine Aufwertung durch Sanierung oder eine mögliche Umwidmung. Die Kombination aus sicheren, stabilen Märkten wie Deutschland und Österreich mit Wachstumsmärkten in Zentral- und Südosteuropa bewährt sich für uns schon lang. Auch privaten Investoren würde ich empfehlen, auf Streuung im (Aktien-)Portfolio zu achten.

medianet: Wie sieht die Zukunft aus?
Vejdovszky: Ich bin optimistisch, was die Zukunft betrifft. In den Märkten CEE und SEE sehen wir einen positiven Trend. Unser Heimatmarkt Wien entwickelt sich weiterhin sehr stabil; hier sind wir zum Beispiel am Hauptbahnhof investiert und planen auch weitere Investitionen. Berlin boomt – das spürt man in der ganzen Stadt. Hier sehen wir die meisten Unternehmensneugründungen in ganz Deutschland. In Branchen wie Medien, Technologie oder Kommunikation ist Berlin schon gleichauf mit London. Das macht uns viel Freude. Deswegen konzentrieren wir uns weiterhin klar auf die deutsche Bundeshauptstadt. Ich bin überzeugt, dass Berlin noch mindestens drei Jahre ein äußerst profitables Pflaster sein wird.