••• Von Paul Christian Jezek
Es ist kein Ende abzusehen: Investiert wird in alle Immobilienarten – von der Eigentumswohnung oder dem Einfamilienhaus zur Eigennutzung über die Vorsorgewohnung bis hin zu Büro- und Gewerbeimmobilien, wobei bei allen diesen Investments die Lage bzw. die Region sowie das Fehlen anderer, ertragreicher Anlageformen ausschlaggebend sind. „Es gibt große Liquidität bei institutionellen Anlegern und Stiftungen“, erklärt s Real-Geschäftsführer Michael Pisecky. „Auch Private investieren verstärkt in Immobilieneigentum, weil sie in volatilen Zeiten die Sicherheit der Anlage in Grund und Boden zu schätzen wissen.“
2016 war geprägt von enormer Nachfrage nach Wohnimmobilien vor allem im günstigen Sektor, wo das Angebot zwar vorhanden, aber nicht kurzfristig zu mobilisieren ist. Trotz verstärkter Bautätigkeit kann die Neuwohnraumschaffung nicht mit dem steigenden Bedarf mithalten; zusätzlich sind auch die Preise für schwächere Einkommensgruppen im Neubau zu hoch.
Im frei finanzierten Bereich hat mittlerweile sowohl bei Miet- als auch bei Eigentumswohnungen das Angebot den Bedarf leicht überschritten, wodurch es immer öfter zu längeren Verwertungszeiten kommt. „Nach wie vor werden viel zu viele große und viel zu wenige kleine Einheiten produziert; dabei gibt es auch in Kleinstädten und auf dem Land enormen Bedarf an Kleinwohnungen“, sagt Pisecky. Gleichzeitig konstatiert er eine wieder steigende Nachfrage nach Einfamilienhäusern in der Umgebung der Ballungsräume: „Die Menschen sehen die geringeren Wohnkosten und nehmen wieder längere Wege und Anfahrzeiten in Kauf als noch vor einigen Jahren.“
Modernisierung als Chance
Durch die demografische Entwicklung werden in den nächsten Jahren sehr viele Immobilien verschenkt oder vererbt und auf den Markt kommen; viele davon haben hohen Sanierungsbedarf und werden oft erst durch den Verkauf modernisiert. Hier wird viel Geld in Heizungsanlagen, Isolierung, Raumaufteilung und in allgemeinen Komfort investiert werden müssen. Das ist gut für den Gesamtbestand an Immobilien, schafft Arbeitsplätze, bringt Energieeinsparungen und bietet u.a. die Chance, aus größeren Einheiten kleinere zu machen, am Land Ortskerne mit kleineren Wohnungen zu beleben und Barrieren für die ältere Bevölkerung zu beseitigen.
Keine „Blase“ zu befürchten
In Oberösterreich ist der Zentralraum Linz-Wels nach wie vor führend bei den Transaktionszahlen und den realisierten Volumina. Auf der Ebene der Bezirksstädte gibt es mittlerweile eine erkennbar gute Stimmung, auch „zu Hause“ zu investieren oder zu veranlagen. Deutlich ist zu bemerken, dass die Infrastruktur und die Qualität der Verkehrsanbindung an den Zentralraum Linz-Wels bei der Preisentwicklung eine immer wichtigere Rolle einnimmt.
Generell ist zu registrieren, dass in Oberösterreich das immer wieder angesprochene Risiko einer Blasenbildung für das Jahr 2017 jedenfalls nicht zu befürchten ist.
In der Steiermark hat sich die Marktsituation im Vergleich zum Vorjahr nur wenig geändert: Wohnungen – ob Neubau oder gebraucht – sind nach wie vor stark nachgefragt, und zwar sowohl in Graz als auch in den Bezirksstädten.
Die Nachfrage nach gebrauchten Einfamilienhäusern erlebt in der Steiermark ein Revival, jedoch nur dann, wenn Lage und Infrastruktur stimmen. Das Preisniveau insgesamt ist stabil.
In Kärnten wird in den Ballungsräumen Villach und Klagenfurt auch weiterhin eine überdurchschnittliche Preisentwicklung stattfinden. In ländlichen Randzonen besteht dagegen so gut wie keine Nachfrage nach Immobilien, in manchen Tälern gab es 2016 keine einzige Kauftransaktion.
Insgesamt halten die Trends aus den Vorjahren weiter an: Hohe Wohnungsnachfrage in Klagenfurt und Villach, hohe Bautätigkeit in den Umlandgemeinden dieser beiden Städte und sehr dynamische Preisentwicklung insbesondere in Klagenfurt. Es ist auch eine extrem hohe Nachfrage nach Exklusivimmobilien am Wörthersee zu verzeichnen. Eine der Herausforderungen wird es sein, in der Kärntner Raumordnung Sicherheit für Zweitwohnsitze zu schaffen. Viele Bürgermeister in Randgemeinden wünschen sich eine flexiblere Handhabung, da sich die Entvölkerung in den Landgemeinden fortsetzt.
In Salzburg-Stadt war das Angebot an Eigentumswohnungen 2016 merklich besser als in den Vorjahren, weswegen auch für heuer mit einem attraktiven Angebot zu rechnen ist. Das Preisniveau ist allerdings unverändert hoch, die gefragtesten Wohnungen liegen im Preissegment bis 300.000 €. Im Neubaubereich hat die „neue Wohnbauförderung“ den Verkauf von Bauträgerobjekten tatkräftig unterstützt – durch eine Korrektur der Förderung im Herbst 2016 und Beschränkung der Förderansuchen ist in diesem Bereich zukünftig wieder mit längeren Verwertungszeiträumen zu rechnen. Die Entwicklungen in den Salzburger Regionen sind unterschiedlich, jedoch ist auch hier nicht mit größeren Preissprüngen zu rechnen.
Weiter in den Westen
Tirol hat mit Innsbruck und Kitzbühel bekanntlich gleich zwei der teuersten Städte des Landes. Neubauwohnungen in Innsbruck kosten – abhängig von Lage und Ausstattung – nach wie vor um die 5.000 €/m² und mehr und sind dadurch nur für einen kleinen Teil der Bevölkerung auch erschwinglich. Zuletzt hat eine verstärkte Stadtflucht hin zur Peripherie stattgefunden; dadurch sind insbesondere in den Innsbrucker Umlandgemeinden in den letzten Jahren die Preise stark gestiegen.
Weiterhin unverändert hohe Nachfrage gibt es nach Bestands- und Neubauimmobilien; besonders kleinere Wohneinheiten sind für den Eigenbedarf wie auch als Kapitalanlage begehrt. 2017 ist allein schon aufgrund der Topografie und den damit verbundenen natürlichen Flächenbegrenzungen weiterhin mit moderaten Preissteigerungen zwischen 2 und 3% zu rechnen.
Auch Vorarlberg meldet weiterhin steigende Eigentumspreise, zu wenige gut ausgestattete Mietwohnungen, die aber aufgrund des Preisniveaus bei Eigentumsimmobilien immer stärker nachgefragt werden.