••• Von Paul Christian Jezek
WIEN. Einen neuen Standard zur Bewertung und eine aktuelle Analyse von modernen Büroimmobilien hat der Leiter des Vienna Research Forums (VRF), Alexander Bosak, vor Kurzem präsentiert. Das VRF zählt dabei nur Büroflächen, die ab 1990 gebaut oder generalsaniert wurden. Außerdem müssen Mindestkriterien erfüllt sein, um in die weitere Analyse aufgenommen zu werden. Überprüfte Qualitätskriterien sind z.B. Klimatisierung, Lift oder IT-Standard. Bei einem gemischt genutzten Gebäude muss die Büronutzung überwiegen.
Für den Standort Wien
„Die bisherige Datenbasis der Arbeitsstättenzählung ist nicht mehr ausreichend für die Immobilienwirtschaft”, erklärt Bosak. „Inkludiert waren u.a. Büroflächen von Schulen, Betriebsobjekten und sehr kleine Büroflächen, d.h. es war eine Arbeitsstättenzählung und keine Büromarkterhebung. Diese Daten wurden zwar seit 1991 laufend ergänzt, aber ohne strukturierte Standards, die Investoren zur Orientierung brauchen.” Die für den Wiener Büroimmobilienmarkt maßgeblichen Kanzleien BAR, CBRE, Colliers, EHL, ÖRAG, Otto und Spiegelfeld sind VRF-Mitglieder – sie bringen unabhängig voneinander und anonym Vertragsabschlüsse, Mieten, Leerstände und Baufertigstellungen der Wiener Büros in die Datenbank des VRF ein, das viermal pro Jahr eine Aktualisierung der Daten veröffentlichen wird.
„Mit den künftigen Büroflächenerhebungen nach VRF-Standard kann Wien als Unternehmensstandort besser reüssieren”, hofft Bosak. „Ein transparenter Markt birgt nur geringes Risiko und ist damit für Investoren interessanter.” In Prag, Budapest und Warschau werden bereits seit dem Jahr 2000 Büroimmobilien nach diesem Standard klassifiziert und Marktberichte erstellt.
Der Wiener Markt wird mit seinen wichtigsten Bürozentren in exakt definierte acht Submärkte bzw. Regionen gegliedert und vereinheitlicht: CBD (Innenbezirke), Donaucity, Prater/Lassallerstraße, Erdberg – St. Marx (Osten), Hauptbahnhof, Wienerberg (Süden), Norden und Westen.
Der aktuelle Status quo
Derzeit verfügt die Bundeshauptstadt über rund 10.850.000 m² Büroflächen, von denen ca. 51% – nämlich 5.534.438 m² – aktuell einem modernen, international vergleichbaren Bürostandard entsprechen. „70 Prozent der Vermietungsleistung finden innerhalb des VRF-Standards statt”, sagt Bosak.
7,1% der Flächen (769.602 m²) wurden nicht aufgenommen, da einzelne Mindest- bzw. Qualitätskriterien nicht erfüllt sind. Diese verfügen aber über Potenzial zur Weiterentwicklung auf den modernen VRF-Standard.
Nicht aufgenommen wurden rund 20% der Büroflächen (2.250.000 m²) von gemischt genutzten Objekten, in denen die Büronutzung unter 50% liegt oder weniger als 1.000 m² Büroflächen vorhanden sind. Bosak: „Bei rund einem Fünftel der gesamten Büroflächen sind die Büros meist unter 250 m² und werden vorwiegend von Firmen bis zehn Mitarbeitern, Start-up-Unternehmen, Bürogemeinschaften oder EPUs genutzt. Sehr oft finden sich diese in Wiener Zinshäusern mit vorrangiger Wohnnutzung.”
Nicht dem VRF-Standard entsprechen weitere 21,2% (2.296.000 m²). Bosak: „Ein weiteres Fünftel des gesamten Markts machen Büroflächen in Produktionsbetrieben oder kommunalen Gebäuden wie Schulen und Unis aus; dazu gehören auch Objekte, die vor 1990 errichtet wurden und über keinen modernen Standard verfügen.” Für einen Teil dieser Flächen sind Umnutzungen vorgesehen. Bosak: „Diese Flächen basieren zum großen Teil noch auf der Arbeitsstättenzählung und spielen für den modernen Büromarkt nur eine untergeordnete Rolle.”