•• Von Helga Krémer
Der Wohnbau in Wien sinkt auf neuen Tiefststand, so Buwog und EHL einhellig bei der Präsentation der 2026er Ausgabe des Ersten Wiener Wohnungsmarktberichts.Heuer wird die Zahl der fertiggestellten Wohnungen nur mehr rund 60% des Jahres 2023 erreichen, 2027 Prognosen zufolge sogar weniger als 50% . „Der Produktionsüberhang aus den Boomjahren bis 2022 ist längst aufgebraucht, es gibt so gut wie keine Wohnraumreserven mehr und die Nachfrage ist ungebrochen stark. Es ist daher absehbar, dass sich die ohnehin schon schwierige Situation von Wohnungssuchenden weiter verschärfen wird“, erklärt Buwog-Geschäftsführer Andreas Holler. Der auffälligste Unterschied zu den Vorjahren sei, dass es heuer auch im Eigentumssegment zu empfindlichen Verknappungen kommen wird. „Die Fertigstellungszahlen sind auf ein äußerst niedriges Niveau gesunken. In Summe werden es voraussichtlich deutlich weniger als 10.000 Einheiten werden. Besonders problematisch ist, dass davon nur etwas mehr als 2.000 Mietwohnungen sind, obwohl Miete in Wien die dominierende Wohnform ist. In absehbarer Zeit wird es hier auch keine Trendumkehr geben.“
Warum? Nun, die Gemengelage gleicht einem toxischen Mix. Das schwache Konjunkturumfeld und die schlechte wirtschaftliche Lage vieler Entwickler treffen auf staatliche Markteingriffe – Stichwort Aussetzung von Indexierungen –, Restriktionen bei Finanzierung – sowohl für Entwickler als auch Private –, anhaltend hohe Baupreise und auch noch auf die Zurückhaltung der institutionellen Käufer. Zwar würden Institutionelle Investoren wieder auf den Markt zurückkehren, allerdings noch zu zurückhaltend. Sie sind in der Regel aber wichtige Bestandshalter, die dem Mietmarkt Angebot zuführen. Dass sie wieder vermehrt prüfen, sei ein gutes Zeichen, allerdings werde es noch dauern, bis durch deren Aktivität die Angebotsknappheit ausgeglichen werden kann.
Angebot-Nachfrage-Dilemma
Während das Angebot also auf niedrigem Niveau mit fallender Tendenz verharrt, bleibt die Nachfrage unverändert stark, und die demographischen Prognosen lassen erwarten, dass sich dieser Trend auch weiterhin fortsetzen wird, zumal die starke Zuwanderung anhält. Bis 2040 soll Wien um neun Prozent auf ca. 2,2 Mio. Einwohner wachsen, parallel dazu sollen die Haushaltsgrößen weiter sinken.
„Für den Wohnungsmarkt bedeutet das, dass es eine hohe strukturelle Nachfrage gibt“, erklärt Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen. „In den kommenden drei Jahren wären rund 40.000 zusätzliche Wohnungen erforderlich, um den Nachfrageüberhang zu stabilisieren. Aufgrund der Planungs- und Projektlaufzeiten wissen wir bereits jetzt, dass die Zahl der realisierten Wohneinheiten deutlich darunter liegen wird – insbesondere aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen.“
Die Konsequenz sei ein weiterer Preisauftrieb. „Die Mieten steigen in Wien heuer durchschnittlich um sieben bis acht Prozent, wobei das Plus in den peripheren Stadtentwicklungsgebieten schwächer und in zentraleren Lagen stärker ausfallen wird“, prognostiziert Schunker. „Bei den Kaufpreisen verläuft die Entwicklung zwar noch langsamer, geht jedoch in die gleiche Richtung. Hier erwarten wir heuer einen durchschnittlichen Anstieg der Preise um drei Prozent, die Unterschiede bei den Preisanstiegen in guten und durchschnittlichen Lagen werden dabei noch deutlich stärker ausfallen als im Mietsegment.“
Die Vermarktungszeiten sind als Folge der Angebotsknappheit sehr kurz geworden, Wiedervermietungen sind meist nahtlos zu Nachmietern möglich und Mietverträge werden oft unmittelbar nach der Erstbesichtigung abgeschlossen. Im Eigentumssegment ist die Bereitschaft gestiegen, schon in früheren Bauphasen zu kaufen. „Es ist bereits absehbar, dass das Angebot im Jahresverlauf und in den Folgejahren deutlich zurückgehen wird. Das motiviert Kaufinteressenten, sich aus dem noch vielfältigen Angebot lieber jetzt eine passende Wohnung zu sichern, statt zuzuwarten“, so Schunker.
Ähnlich sieht es Peter Berchtold, Buwog Vertriebschef Österreich: „Mein Team und ich merken den Druck, unter dem viele Wohnungssuchende stehen. Die Angebotslücke ist da – mit einer starken Tendenz, auch weiter zu wachsen. Umso wichtiger ist es, da, wo es geht, neue Projekte auf den Markt zu bringen, so wie die Buwog das tut.“
Große Auswirkungen
„Für die Bevölkerung und für den Wirtschaftsstandort Österreich ist es von zentraler Bedeutung, dass genügend Wohnungen auf den Markt gebracht werden, um die Nachfrage zu befriedigen“, erklärt Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien Gruppe. „An einer funktionierenden Wohnungswirtschaft hängen Zehntausende Arbeitsplätze in der Baubranche sowie bei der Zulieferindustrie. Es müssen dringend mehr Wohnungen gebaut werden, um sicherzustellen, dass Wohnungssuchende eine für sie passende Wohnung finden, die sie sich auch leisten können. Schon jetzt ist die Lage problematisch und ohne gegenzusteuern wird sie noch schwieriger werden. Doch mit mutigen und innovativen Reformen könnten die Rahmenbedingungen für den Wohnbau so verbessert werden, dass in absehbarer Zeit wieder ausreichend viele Wohnungen zu leistbaren Konditionen zur Verfügung stehen.“
Holler schlägt in dieselbe Kerbe: „Es gibt genügend praxisnahe und teilweise international bewährte Maßnahmen, die rasch umgesetzt werden könnten. Es ist ausschließlich eine Frage der politischen Prioritäten, das auch in Angriff zu nehmen. Angesichts der eindeutigen Prognosen zur immer weiter aufgehenden Lücke zwischen Angebot und Nachfrage in den österreichischen Großstädten, ist es geradezu fahrlässig, nicht sofort und konsequent zu handeln.“
Der Buwog-Geschäftsführer nennt drei wichtige Hebel, mit denen der Wohnbau wirkungsvoll angekurbelt werden kann: Zum einen effizientere Widmungs- und Bauverfahren, außerdem eine Vereinfachung von Bauvorschriften und schließlich Anreize für Eigentumsbildung und Investitionen in den Wohnbau.
„Eine Verschlankung der Bürokratie macht nicht nur Wohnen billiger, sondern ermöglicht auch Bund und Ländern große Einsparungen“, betont Holler. Der Rückbau überbordender Bauvorschriften würde neben der Kostenersparnis auch erheblich geringeren Ressourcenverbrauch bringen. Zudem könnten schon recht bescheidene Steueranreize Investitionen in Höhe von Hunderten Millionen auslösen, höhere inländische Wertschöpfung und zusätzliche Steuerleistung bringen sowie Tausende Arbeitsplätze sichern. „Das Gesamtpaket würde den Staat also nicht belasten, sondern Einsparungen und Mehreinnahmen bringen.“
Gesellschaftliche Bedeutung
EHL-Geschäftsführer Ehlmaier hebt die große ökologische und gesamtgesellschaftliche Bedeutung einer gut funktionierenden, städtischen Wohnwirtschaft hervor: „Wenn Wohnen in der Großstadt für immer mehr Menschen unleistbar wird, führt dies verstärkt zu Abwanderungstendenzen und Zersiedelung im Umland. Damit gehen ein höherer Bodenverbrauch im ländlichen Raum sowie steigende Kosten für den Ausbau und Erhalt der Infrastruktur einher. Gleichzeitig nimmt der Pendlerverkehr zu, was nicht zuletzt aus ökologischer und nachhaltiger Sicht problematisch ist. Vor allem jedoch ist eine leistbare Stadt eine zentrale Voraussetzung für einen erfolgreichen Wirtschaftsstandort. Das weitere Aufschieben dringend notwendiger Reformen und Modernisierungen wäre nicht nur wirtschaftlich fatal, sondern würde die Lebensqualität breiter Bevölkerungsschichten beeinträchtigen und den gesellschaftlichen Zusammenhalt sowie zentrale soziale Strukturen schwächen.“
