••• Von Paul Christian Jezek und Chris Radda
Colliers International Group Inc. (NASDAQ: CIGI; TSX: CIG) ist ein weltweit führender Anbieter von gewerblichen Immobiliendienstleistungen mit mehr als 15.000 Experten in 68 Ländern.
Als österreichische Marktführer im Retailsektor verfügt das Unternehmen über Fachleute in allen Segmenten der Gewerbeimmobilien und gehört auch bei der Vermittlung hochwertiger Privatimmobilien und im Immobilien-Development zu den wichtigsten Adressen in Wien. Geschäftsführer Georg Muzicant und Prokurist Thomas Belina sprachen im medianet-Exklusivinterview u.a. über die aktuelle Marktsituation, den Geschäftsgang von Colliers Österreich, über Bauqualität und Energieeffizienz.
medianet: Wie läuft es für Colliers in Österreich? Ist ein Rekordjahr zu erwarten?
Georg Muzicant: Wir hatten ein gutes Jahr 2017 und sind sehr zufrieden. Dabei kam es zu einigen Neubesetzungen im Team, die „Neuen” haben sich aber bereits bestens eingearbeitet und wir sind personell wieder sehr gut aufgestellt.
Ich gehe davon aus, dass 2018 für uns sehr erfolgreich wird.
Von einem „Rekordjahr” möchte ich noch nicht sprechen; auch, weil ich nicht gerne nur Folgejahre vergleiche. So denken wir nicht. Wir planen längerfristig und haben in den vergangenen Wochen unsere Roadmap bis 2020 ausgearbeitet.
medianet: Hilft die Konjunktur?
Thomas Belina: Natürlich. Der Investmentmarkt wird sich auch 2018 positiv entwickeln, Österreich und vor allem Wien werden auch in nächster Zeit stark nachgefragte Märkte sowohl für lokale als auch internationale Investoren sein. Auch beim Wohnungskauf ist aktuell nicht mit einem Rückgang der Nachfrage zu rechnen; weiterhin niedriges Zinsniveau und stetiger Zuzug in Wien – die Stadt wird ja bekanntlich in Kürze zwei Millionen Einwohner verzeichnen – sprechen dafür. Und Immobilien sind nach wie vor eine ausgezeichnete Anlageform, verglichen mit anderen Assetklassen.
Auch für Mieter aus dem Gewerbebereich werden sich weiterhin gute Möglichkeiten ergeben, wenn sie etwas Neues suchen oder expandieren wollen, da aktuell einige spannende Projekte schon am Markt sind bzw. noch kommen werden. Das sind insgesamt durchaus gute Signale für eine positive Entwicklung unserer Branche.
Wobei man generell sagen muss, dass wir uns in Österreich im internationalen Vergleich nach wie vor in einer komfortablen Situation befinden, es gab keine Immobilienblasen im Markt, sondern eine konstante, positive Entwicklung in den letzten Jahren.
medianet: Ist es richtig, dass jetzt vor allem Private und Family Offices durchaus bereit sind, Immobilien zu kaufen, ohne allzu sehr auf die Preise zu achten?
Belina: Das sehe ich nicht so, eher das Gegenteil ist der Fall.
Die Renditen sind in Österreich zwar so wie überall schärfer geworden; mittlerweile komplett weggefallen sind aus unserer Sicht aber jene Käufer, die Trophy-Immobilien ohne Rendite, ohne Phantasie bzw. ohne entsprechendes Potenzial ankaufen, „nur” um sie zu besitzen. Früher gab es das teilweise schon, zum Beispiel bei manchen russischen Käufern.
medianet: Ein mögliches weiteres Problem ist die mangelnde Anzahl am Markt verfügbarer Immobilien ...
Muzicant: Das ist allgemein richtig, für Colliers jedoch sogar ein bedeutender Vorteil. Wir agieren als Spezialisten und eben nicht mit 08/15-Objekten.
Der Erfolg gibt uns recht: Wir haben 2017 sehr erfolgreich verkauft, u.a. das in Bezug auf den m²-Preis teuerste Geschäftslokal, das bisher in Österreich veräußert wurde, dazu etliche Gewerbeobjekte und Hotels.
Im Büromarkt übersteigt die Nachfrage der Investoren in Österreich aktuell das Angebot, es wird zu wenig „neu produziert”; es existieren aber andererseits einige Liegenschaften, die teilweise repositioniert wurden und auf den Markt kommen. Da sind sehr interessante Objekte dabei.
Zum Beispiel werden wir in den nächsten sechs bis neun Monaten das MGC St. Marx verkaufen, das ist ein ziemlicher „Brocken”, da reden wir von einem dreistelligen Millionen-Euro-Volumen. Ein tolles Produkt, das Objekt wurde komplett generalsaniert und aus- bzw. neu gebaut. Jetzt ist es zu 95 Prozent vermietet und natürlich entsprechend verkaufbar.
Belina: Gerade bei diesem Objekt hat sich auch in Sachen Energieeffizienz wahnsinnig viel getan.
Investoren möchten heute nicht ältere Objekte kaufen und dann in ein paar Jahren Kopfweh bekommen. Die wollen entweder einen Neubau oder ein Gebäude, das zumindest vom technischen Standard und von der Bauqualität einem Neubau entspricht. Das MGC ist dafür ein herausragendes Beispiel und das kommt auch gut bei Investoren an. Der Marktpreis für gut vermietete Bürohäuser liegt aktuell ca. bei 3,75 bis 4,50 % Rendite, das MGC gibt's um rd. 5,70 %.
Das liegt sowohl am Volumen wie eben auch am Einkaufspreis, weil es nicht als „Neubau” gegolten hat – obwohl ca. ein Drittel der Gesamtfläche als Neubau dazugekommen ist und vor das „alte” Gebäude gesetzt wurde.
Resümee: Wenn das Volumen und der technische Standard passen, empfiehlt sich durchaus auch ein älteres Bestandsobjekt, das beinahe vollvermietet ist – und um ca. 25 Prozent preiswerter gekauft werden kann als ein Vergleichsobjekt.
medianet: Letzte Frage: Wie sieht Colliers den Asien-Markt?
Muzicant: Wir können bestätigen, dass immer mehr asiatisches Kapital nach Österreich kommt. Grundsätzlich schätzen die Asiaten die Lebensqualität, die Sicherheit, die verlässlichen Strukturen, die Sauberkeit, etc. – lauter Goodies, die wir in Wien im Übermaß anbieten können.
Es drängen auch nach wie vor Hotelinvestoren aus Asien auf den Markt – da haben wir sicher noch nicht das Ende der vielzitierten Fahnenstange erreicht!
