••• Von Helga Krémer
WIEN. Zum Halbjahr hat Immo Analytics die wichtigsten Zahlen, Daten und Fakten zur Preisentwicklung auf dem Wiener Wohnungsmarkt analysiert, Vergleiche und Rückschlüsse gezogen und kann nun auch einen Ausblick auf die kommenden Monate geben.
„Bezogen auf den gesamten Wiener Wohnungsmarkt, stiegen die angebotenen Nettomieten pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2022 relativ zum Vorjahresquartal um 6,14 Prozent, nämlich von 13,03 auf 13,83 Euro. Dieser Wert lang somit etwas unter der Inflation, welche laut Schnellschätzung der Statistik Austria im Q2/2022 knapp über acht Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gelegen sein dürfte”, erklärt Gregor Pfeiffer, Geschäftsführer der Immo Analytics.
Teureres Wohnen
Die angebotenen Netto- und Bruttoverkaufspreise stiegen um 9,8% von 5.287 auf 5.805 € resp. von 5.747 auf 6.322 um zehn Prozent und liegen damit etwas über der allgemeinen Inflation. Vor dem Hintergrund, dass Kaufangebote deutlich häufiger als Mieten etwas nachverhandelt würden, dürften die Immobilienpreise in den vergangenen vier Quartalen somit etwa im Rahmen der Inflation gestiegen sein, so die Analyse.
„Auffällig ist, dass die Mietangebote im heurigen zweiten Quartal deutlich stiegen, wogegen sich die Kaufpreisangebote seitlich bewegten”, erläutert Pfeiffer. Warum das? „Eine mögliche Begründung für dieses Verhalten ist die Kombination aus zuletzt hoher Inflation als Miettreiber und steigenden Zinsen, durch welche Immobilien weniger interessant werden.”
Ein ähnliches Bild zeige sich bei den Neubauten der Jahre 2021/2022; diese heben sich im Durchschnitt preislich weder bei Miete noch Kauf wesentlich von der Gesamtheit ab. So betrug die angebotene Nettomiete/m² im Q2/2022 13,88 € (vs. gesamt 13,83 €) und der Bruttoangebotspreis 6.245 € (vs. gesamt 6.322 €).
Die wahrscheinlichste Erklärung sei laut Pfeiffer, dass Neubau vermehrt in Flächenbezirken stattfinde, in denen der Grund relativ zu den Gesamtkosten günstiger sei als in der Gesamtheit aller frei finanzierten Wiener Wohnungen. Der höhere Wert des Neubaus werde also vermutlich durch die günstigere Lage kompensiert.
Wien ist nicht gleich Wien
„Mit dieser Aussage stoßen wir an die Grenzen der Aussagekraft jedes Vergleichswertverfahrens, bei dem es fast zwingend zu einer Überlagerung unterschiedlicher Effekte, im Konkreten Wert der Lage vs. Wert eines Neubaus, kommt. Ebenso wäre es falsch, aus obigen Zahlen Renditekalkulationen abzuleiten, da die zu Miete und Kauf angebotenen Immobilien nicht die gleichen sind”, betont Pfeiffer.
Um die tatsächliche Entwicklung der Miet- und Kaufpreise sowie der Renditen ohne Angebotsveränderung zu analysieren, haben die Immo Analytics-Experten mittels Korrelationsanalysen die Entwicklung der o.a. Werte anhand unterschiedlicher Wohnungen und Lagen unter die Lupe genommen.
Ausblick zweites Halbjahr
Aus Sicht der Analysten zeigen die Zahlen eine weitere Seitwärtsbewegung und sogar einen temporären Kaufpreisrückgang bei einzelnen Investments. Eine längere derartige Phase und ein starker Zinsanstieg könnten eigenkapitalschwache Entwickler und Investoren vor Probleme stellen, dennoch erwartet man bei Immo Analytics keinen Absturz des Wiener Wohnungsmarktes.
„Die Attraktivität von Immobilieninvestments auf dem Wiener Wohnungsmarkt wird stark durch die Inflation der kommenden Monate und somit mögliche Mietanpassungen bestimmt sein”, meint Immobilienspezialist Pfeiffer abschließend.
