••• Von Paul Hafner
WIESBADEN / WIEN. Einkaufszentren, die aufgrund ihrer Konzeption und Standortlage eine besondere Nahversorgungsfunktion haben, werden derzeit von den Mietern besonders geschätzt: Das ist die wichtigste Erkenntnis des „Shoppingcenter Performance Report Österreich 2022”, einer jährlich vom Wiesbadener Forschungsinstitut ecostra abgehaltenen Mieterbefragung zur wirtschaftlichen Zufriedenheit mit den Erträgen der Shops
Nahversorgungskompetenz kristallisiert sich demnach immer mehr als wichtiger Erfolgsfaktor für Einkaufszentren heraus – eine Entwicklung, „die sich bereits seit einigen Jahren angedeutet hat”, so ecostra-Geschäftsführer Joachim Will. In der Mietergunst sukzessive nach vorne gerückt, würden „Nahversorgungszentren, welche durch einen Angebotsschwerpunkt beim kurzfristigen Bedarf wie Lebensmittel und Drogeriewaren ein klares Profil haben, damit den Bedarf der Haushalte im Standortumfeld treffen und nicht unbedingt auf ein weiträumiges Einzugsgebiet angewiesen sind” mittlerweile die Spitzengruppe der am besten performenden Center des Landes dominieren.
Als beste Shopping Mall wird in der aktuellen Ausgabe das „Riverside” in Wien-Liesing bewertet, gefolgt vom „Donautreff” im oberösterreichischen Ottensheim und vom „Interspar EKZ” in Saalfelden, welche sich gemeinsam den zweiten Platz teilen – auf den Plätzen dahinter folgen Neukauf (Spittal), Kaufpark (Vösendorf) und Murpark (Graz). Abgefragt wurden 62 der am häufigsten in den Centern vertretenen Unternehmen, die mit insgesamt 1.430 Shops in österreichischen Shopping Malls und Fachmarkzentren vertreten sind.
Goldgrube Fachmarktzentrum
„Retail Parks sind des Investors Liebling”, hatte kürzlich Hannes Lindner, Geschäftsführender Gesellschafter von Standort + Markt, anhand der „S + M Dokumentation Shopping Center Österreich 2021/22” konstatiert (medianet berichtete). Angesichts günstigerer Kostenstrukturen überrascht es wenig, dass die von den Mietern schon immer besser bewerteten Retail Parks auch diesmal die Malls mit ihrer Durchschnittsbewertung deutlich hinter sich lassen. Angeführt wird das Fachmarktzentren-Ranking vom Panoramapark in Neunkirchen, das Podest komplettieren ZIWA Leobersdorf und Shopping Haidäcker Park in Eisenstadt.
Die aufs Ranking bezogene Vormachtstellung der Shops sieht Thomas Terlinden, ecostra-Projektleiter und Studienautor, „durch die Coronapandemie sicherlich verstärkt. Unabhängig von der weiteren Pandemieentwicklung lassen die Auswirkungen des Ukrainekriegs und die allgemeine Preisentwicklung erwarten, dass sich an diesem Trend auch auf absehbare Zeit nichts ändert.”
Gleichwohl gelte laut Will, dass man sich auch über „gut konzipierte und im Markt etablierte Malls mit einem stabilen Einzugsgebiet” wie den bisherigen Seriensieger Messepark in Dornbirn, das dez in Innsbruck und das Spar-Flaggschiff Europark in Salzburg, die allesamt in den Top 20 vertreten sind, „keine Sorgen zu machen brauche”. Aber: „Anders sieht die Sachlage bei jenen Centern aus, die im Tabellenkeller verortet wurden.” Die rote Laterne geht an die City Shopping Promenade in St. Pölten; auch die Passage Linz und das Forum 1 am Salzburger Hauptbahnhof zählen zu den aus Mietersicht am unbefriedigendsten performenden EKZ.
Anhaltender Druck auf Mieten
Bei der Auswertung der offenen Fragen deutlich geworden sei laut Terlinden, dass „weiterhin ein starker Druck auf die Mieten in den Einkaufszentren vorhanden ist”. Zwar sei der Anteil jener Mieter, welche auch im letzten Jahr die Höhe der Mietzahlungen nachverhandelt haben, von 80% auf nun knapp 70% gesunken, doch verkürzten sich die Laufzeiten der Mietverträge, und es werden zur Risikominimierung beispielsweise Sonderkündigungsrechte bei Nicht-Erreichen der Umsatzziele in die neuen Verträge aufgenommen. Terlinden: „Wir müssen allgemein weiterhin von einem Mietermarkt ausgehen, das Gewicht bei Mietvertragsverhandlungen hat sich auf die Mieterseite verschoben. Dies wird von leistungsstarken Filialisten dann auch entsprechend ausgenutzt.”
Weitgehend abgeschlossen sei bei vielen Filialisten die Bereinigung der Standortnetze: „Es wird wieder expandiert.” Im Mittel will jeder der an der Befragung teilnehmenden Filialisten in den nächsten zwölf Monaten in Österreich ca. 3,8 Shops eröffnen; im Vorjahr lag dieser Wert noch bei 3,0 Shops.