Das Zukunftsthema ist serviciertes Wohnen

••• Von Alexander Haide

Ein Hotel zu bauen, rechnet sich heute kaum. Das haben Erich Falkensteiner und Otmar Michaeler bereits vor Jahren erkannt. „Wenn wir uns mit dem Thema Hospitality beschäftigen, dann wollen wir in die Tiefe gehen und nicht in die Breite”, erläutert Michaeler das Credo der Falkensteiner Michaeler Tourism Group (FMTG). Mit einem Wort: Klasse statt Masse. Deshalb sei man auch nicht global unterwegs, sondern konzentriere sich auf die Schwerpunkte Kroatien, Italien, Deutschland und Osteuropa: „Dort wollen wir unsere Produkte weiterentwickeln und dort wollen wir auch bleiben.”

Gedanken machen sich die beiden FMTG-Chefs immer wieder um die Entwicklung der Branche: „Da geht es nicht um ein Hotel oder Bett, denn die Hospitality-Branche ist wesentlich größer”, so Michaeler. Vor allem den Bereich des „servicierten Wohnens” sieht er als Zukunftsthema, dem die FMTG Rechnung trägt. Das gilt auch für das aktuelle Projekt im kroatischen Punta Skala, das gemeinsam mit dem Architekten Boris Podrecca entwickelt wurde. Schon bisher erfreut sich das Falkensteiner Resort großer Beliebtheit, deshalb wird es mit Baubeginn am Ende des Sommers um vier Gebäude mit 88 Appartements erweitert.
Der Kaufpreis für eine der Ferien­wohnungen in der „Residences Aurora” – allesamt verfügen sie über einen Balkon, eine Terrasse oder einen Garten – startet bei 400.000 € für eine Größe von ca. 42 m². Die geräumigste Einheit umfasst übrigens 175 m².

Lifestyle und Komfort

Das Besondere an den FMTG-Appartments im Vergleich zu vielen bisherigen Ferienanlagen: Sie sind serviciert, es gibt Pools, ein Maximum an Lebensqualität, Lifestyle und Komfort, gehobenes Design und einen Zugang zur Infrastruktur der benachbarten Falkensteiner-Hotels.

Zudem können die Eigentümer ihr Ferienappartement im Rahmen des Falkensteiner-Angebots vermieten, und es kommt zu einem Einkommen-Sharing. „Das ist wichtig, damit keine kalten Betten entstehen”, unterstreicht Michaeler. So entstand das Konzept des „Premium Livings”: „Der Kunde kann unsere Serviceprogramme nutzen, was von Concierge-Diensten bis zur Nutzung der Infrastruktur, wie Spa-Anlagen, reicht.”
Das Modell sei bereits erfolgserprobt und habe deutliche Auswirkungen auf die lokale Umgebung wie Gastwirtschaften oder Geschäfte. „Mit den beiden Türmen am Katschberg haben wir äußerst positive Erfahrungen gemacht. Mehr als 60 Prozent der Besitzer übergeben uns ihre Objekte zur Vermietung, wenn sie nicht selbst benutzt werden”, führt Michaeler aus. „Die Nutzung der Ferienimmobilie wird immer hybrider.”

Alternative Finanzierungen

Eine der größten Herausforderungen bei der Entwicklung eines neuen Projekts sei heute, getrieben durch die Inflation, hohe Zinsen und Baukosten, die Finanzierung: „Wir sprechen von 30 bis 40 Prozent mehr Baukosten im Vergleich zu vor fünf Jahren. Die Kalkulation eines Investments in ein neues Hotel geht sich nur noch ganz schwer aus.”

Deshalb beschritt die FMTG alternative Finanzierungswege. „Die Kombination aus Hotel und Appartements bedeutet auch eine Querfinanzierung durch Appartementverkäufe”, erläutert Michaeler. „Unsere Kunden sind Menschen, die sich einen Zweitwohnsitz leisten können und nicht unbedingt eine Finanzierung benötigen. Deshalb spüren wir, im Unterschied zum klassischen Wohnbau, keinen Einbruch bei den Verkäufen.”
Zudem hat sich die FMTG ein „Alternativkapital” aufgebaut: Ab 500 € ist man bei dem Crowdfunding-Modell der FMTG dabei, das nun in seine zwölfte Runde geht. Wer investiert, kann sich über sechs Prozent Zinsen freuen – oder sogar über acht Prozent, wenn diese in Form von Falkensteiner-Gutscheinen ausbezahlt werden. Für die Dauer der Laufzeit gibt es zusätzlich Vorteile in allen 30 Falkensteiner Hotels und Resorts. Die so eingenommenen Gelder werden in den Ausbau des Falkensteiner Resorts Punta Skala gesteckt – in 88 Appartements, einen kinderfreundlichen Aqua Park und ein exklusives Village –, in die Entwicklung und den Bau eines 5-Sterne Premium Hotels in Licata auf Sizilien, den Ausbau des Bereichs Premium Camping und Expansion in Österreich, Deutschland und dem Adria-Raum und in das Fortführen der Digitalisierungsprojekte der gesamten FMTG.
Die bisherigen Crowdinvestment-Runden in den vergangenen sieben Jahren seien ein durchschlagender Erfolg gewesen. Insgesamt erzielte man ein Funding-Volumen von 65 Mio. €, 6.600 Investments wurden mit einem Betrag von durchschnittlich 11.800 € getätigt.
Die Hälfte aller Investoren ließ sich die Zinsen in Form von Falkensteiner-Gutscheinen auszahlen. Ab einer investierten Summe von 70.000 € wird zudem der Ambassador-Status verliehen, die Einladung zu einem Aufenthalt im Falkensteiner Hotel & Spa Iadera samt Familie und ein Executive Dinner mit dem Management der Falkensteiner-Michaeler-Tourism-Group inklusive.

Der Horizont und das Meer

Bei ihren Projekten setzt die FMTG auf die Zusammenarbeit mit Star-Architekt Boris Podrecca, der unter anderen den Austria Campus in Wien-Leopoldstadt entworfen hat. „Ich bin am Meer aufgewachsen deshalb mache ich gerne Hotels am Adriatischen Meer”, erklärt Podrecca seine Begeisterung für das Projekt Punta Skala. „Thematisch geht es um die Sehnsucht nach dem Horizont. Der Horizont ist ein Element, das uns gratis in die Hände fällt. Die Makro-Idee ist ein Dialog mit dem Horizont – arm wegfahren und reich zurückkommen. Das ist das Grundthema dieses Projekts.” Betritt man das Hotel, so der Architekt weiter, breche sofort der Horizont auf den Gast ein – denn der Blick aufs Meer ist großzügig freigegeben: „Das ist die Visitenkarte, das Angebotene.”

In den verwendeten Materialien – etwa der Fassade – findet sich das Motiv des Wassers, des Meeres, wieder. „Das Wasser verändert sich ständig in der Farbe, es ist am Nachmittag anders als am Vormittag”, führt Podrecca aus. „Die Fassade sieht aus wie die Schuppen eines Fisches. Wir absorbieren das Kostbarste, das ist das Wasser und der Horizont, und tragen es in das Projekt hinein.”

Keine dunklen Gänge

Eines der „Lieblingsthemen” Podreccas sind die zum Teil elendslangen und dunklen Hotelgänge (deshalb scherzt er, dass das Wort „Gangster” dort seinen Ursprung hätte): „Das Tragische an Hotels sind diese dunklen Gänge”, moniert der Architekt. „Ich versuche immer, diesem Gang einen Inhalt zu geben. Entweder man kann ins Freie sehen, an den Biegungen gibt es ein wenig Grün, es gibt Oberlicht. Das Oberlicht ist drei Mal so stark wie das Seitenlicht. Weshalb soll ich es also nicht verwenden?”

Jenen stilistischen Weg, den die FMTG mit Podrecca bereits bei den bestehenden Objekten in Punta Skala mit den Hotels, Residences und Luxury Villas eingeschlagen hat, will man konsequent weiterverfolgen und auch in den 88 Appartements umsetzen. Zudem sind längst weitere – gemeinsame – Projekte in Planung.