„Den Kopf nicht in den Sand stecken”

••• Von Alexander Haide

Das Immobilienunternehmen 3SI Immogroup zählt zu den Shootingstars der Branche. Mehr als 100 Zinshäuser befinden sich im Portfolio, auf mehr als 200 abgeschlossene Sanierungs- und Neubauprojekte können Senior Harald Schmidt und seine Söhne Michael und Claus verweisen. Auch die diversen Krisen haben das Familienunternehmen mit Sitz nahe der Albertina in der Wiener Innenstadt nicht ausgebremst. Im Gegenteil: In schwierigen Zeiten sieht Michael Schmidt, geschäftsführender Gesellschafter, eine Chance, wie er im medianet-Interview erläutert.

medianet: Zahlt sich in Zeiten der hohen Baukosten die Sanierung von Zinshäusern heute noch aus?
Michael Schmidt: Man muss immer in die Zukunft schauen, aber es zahlt sich natürlich aus. Wir wollen den Kopf nicht in den Sand stecken und haben klar kommuniziert, dass wir weiterhin Objekte kaufen und bauen. Damit haben wir nie aufgehört und werden auch 2023 weitermachen. Wir haben immer einige Projekte in der Pipeline – da kann ich nicht auf Abwarten setzen.

Natürlich haben wir höhere Baukosten, die Preisanstiege der letzten Monate beruhigen sich aber bereits wieder. Wir haben das Jahr 2020 überlebt, in dem kompletter Stillstand herrschte, doch die Immobilie wird immer gebraucht.

medianet: Der Immobilienbranche geht es also gut?
Schmidt: Es geht ihr nicht schlecht. Der Einkauf ist für uns ein bisschen leichter geworden, es kommen wieder mehr Häuser auf den Markt und es gibt wieder vernünftige Preise. Ich sehe diese Zeit als Chance, wir, als 3SI Immogroup, sind als starker Partner und gut zahlender Kunde gefragt. Es sind in den vergangenen Jahren so viele Player auf den Immobilienmarkt gedrängt, jetzt gibt es eine gewisse Zurückhaltung. Viele Immobilien­entwickler haben hier auf Abwarten gesetzt.

Während der letzten Monate sind auch Abnehmer krisenbedingt vorsichtiger geworden. Seit Oktober spüren wir einen deutlichen Aufwind. Wir merken auf dem Eigennutzermarkt wieder eine verstärkte Nachfrage nach unseren Altbauten. Die 3SI Immogroup liefert einen gehobenen Standard mit Objekten in guten Lagen, und die werden nachgefragt. Die meisten Objekte sind bereits verkauft, noch bevor sie fertig sind.

medianet: Verkaufen Sie nach einer Sanierung die Wohnungen oder werden sie vermietet?
Schmidt: Sowohl als auch. In unserem Bestand befinden sich über hundert Zinshäuser und wir sind bestrebt, ihn weiter auszubauen. Das ist uns über die Jahre gelungen.

medianet: Sehen Sie verstärkte Investments von Anlegern?
Schmidt: Bei Altbauwohnungen sind Käufer primär Eigennutzer. Aus Investoren-Perspektive muss ich sagen: Für mich gibt es keine Alternative zur Immobilie und zum Zinshaus. Natürlich können wir über Anleihen und Bankzinsen sprechen, die aktuell wieder etwas attraktiver werden, aber eine Wohnung oder ein Zinshaus kann man anschauen und angreifen. Das ist eine emotionale Sache, andererseits bietet ein Altbau über die Jahre hinweg ein wahnsinniges Potenzial. Deshalb werden Immobilien, und vor allem Zinshäuser, immer gefragte Produkte sein. Da geht es nicht nur um die Rendite, das sind Liebhaberobjekte.

Wir bauen für den Eigennutzer, unsere Wohnungen sind bis zu 150 Quadratmeter groß, eine Standardwohnung von uns hat zwischen 60 und 80 Quadratmetern. Wir errichten nicht ein paar hundert klassische 40 Quadratmeter-Wohnungen, obwohl wir die natürlich auch haben. Bei uns geht es um Klasse statt um Masse.

medianet: 3SI Immogroup ist ein Familienunternehmen, das Sie gemeinsam mit Ihrem Vater und Bruder betreiben. Gibt es Vor- und Nachteile?
Schmidt: Die Vorteile sind das absolute Vertrauen und rasche Entscheidungswege. Man trifft sich öfter als mit einem Geschäftspartner, vielleicht auch samstags und sonntags, und spricht über das Geschäft. Ich kenne es nur so. Ich war schon als kleines Kind immer mittendrin. Meine Mutter hatte auch immer mit Immobilien zu tun und auch mit ihr spreche ich bis heute über das Geschäft. Immobilien, Zinshäuser, Altbauwohnungen sind unser Leben. Nachteile sehe und empfinde ich keine.

medianet: Es gibt keine Generationenprobleme?
Schmidt: Nein, denn der Papa hat bereits zeitig begonnen, Dinge abzugeben. Ich war schon einer, der bereits in jungen Jahren nach vorne gedrängt hat und der Papa hat das zugelassen. Das macht nicht jeder Vater und ohne das würde es vermutlich nicht seit zwanzig Jahren funktionieren. Das ist das Tolle an unserem Familienunternehmen. Ich habe aber nicht nur meine Familie im Unternehmen, sondern auch Schulfreunde, die mit mir gemeinsam das Unternehmen aufgebaut haben. Man muss zusammenwachsen und dabei jedem seinen Freiraum geben.

medianet: Sie legen viel Wert darauf, alte Fassaden und das Stadtbild zu erhalten.
Schmidt: Ich bin dagegen, dass man etwas abreißt. Wenn ein Haus gut dasteht, keine gröberen Schäden oder Baufälligkeiten aufweist, dann ist es erhaltungswürdig. Wir leben auch davon, dass die Stadt schön aussieht. Das schätzen die Bewohner und die Touristen. Einen Neubau können wir noch so schön gestalten, aber das Flair eines Altbaus wird er nie haben.

Ein gutes Beispiel ist unser Haus in der Großen Schiffgasse. Dort wurde die Fassade vor Jahrzehnten abgeschlagen, und noch bevor wir sicher waren, was wir mit dem Haus machen, haben wir die Fassade und das Stiegenhaus hergerichtet. Es macht Spaß, etwas Schönes zu errichten und statt einem grauen Haus eine gegliederte Fassade zu sehen. Das ist ein Mehrwert für die Immobilie, aber auch für ganz Wien.

medianet: Gibt es da nicht oft Probleme mit dem Denkmalamt?
Schmidt: Die meisten Häuser sind nicht denkmalgeschützt, sondern vor dem Abriss geschützt. Wir versuchen aber, Fassaden nach alten Plänen wiederherzustellen. Wir haben auch denkmalgeschützte Häuser in unserem Besitz, hier muss man sich mit der Stadt Wien abstimmen, was aber sehr gut funktioniert.

medianet: Sie sind nur im städtischen Umfeld tätig. Weshalb interessiert Sie das Bauen auf der grünen Wiese nicht?
Schmidt: Dort, wo ich mich auskenne, kaufe ich gerne – das sind Zinshäuser in urbanen Gebieten Österreichs, allen voran Wien. Die grüne Wiese wollte ich nie kaufen, denn es besteht immer das große Risiko, dass man keine Umwidmung bekommt. Deshalb finden unsere Neubauten im urbanen Umfeld statt

medianet: Wie wird das Jahr 2023?
Schmidt: Ich bin gerne Realist mit einer Portion Optimismus. Wir wollen die Chancen nutzen, es wird weiter zugekauft, es wird gebaut und projektiert. Das ist mein Ziel für 2023. Ich glaube nicht, dass das kommende Jahr ein schlechteres wird, es werden auch positivere Ereignisse auf uns zukommen. Dessen bin ich mir sicher.