••• Von Helga Krémer
Anfang Mai hat das Bundesministerium für Finanzen den Begutachtungsentwurf zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes veröffentlicht, die Begutachtungsfrist ist mittlerweile abgelaufen. Wie im Programm der Bundesregierung angekündigt, soll damit die Grunderwerbsteuer („GrESt”) bei der Übertragung von Anteilen an Gesellschaften mit Immobilienbesitz erhöht bzw. auf das Belastungsniveau einer direkten Veräußerung der Immobilie angehoben werden. Die Änderungen sollen bereits am 1. Juli 2025 in Kraft treten.
Wen es trifft
„Die Änderungen werden in erster Linie Gesellschaften in der Immobilienbranche in den Bereichen Verkauf, Vermietung und Verwaltung mit einer höheren Besteuerung treffen”, erklärt Michael Pucher, Partner bei LeitnerLeitner Wirtschaftsprüfer und Steuerberater.
Betroffen seien aber auch andere Gesellschaften mit Immobilienbesitz, beispielsweise Produktionsunternehmen, wenn es bei diesen zu Anteilsübertragungen kommt.
Die Steuerrechtsexperten von LeitnerLeitner haben die GrESt-Änderungen kurz zusammengefasst.
Schwelle wird herabgesetzt
Die bisher für Share Deals (Übertragung von Anteilen an Gesellschaften mit Immobilienbesitz) relevante 95%-Grenze wird auf 75% herabgesetzt.
Die neue Regelung sieht vor, dass die Übertragung von mindestens 75% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft innerhalb von sieben Jahren auf neue Gesellschafter der GrESt unterliegt.
Damit kommt nunmehr auch für Kapitalgesellschaften eine Mehrjahresbetrachtung hinsichtlich Anteilsübertragungen (bislang nur für Personengesellschaften) zur Anwendung.
„Dadurch fällt auch die Möglichkeit, den Anfall der Grunderwerbsteuer bei Kapitalgesellschaften durch Übertragung der Anteile auf mindestens zwei Käufer zu vermeiden”, so Alexander Kras, Steuerberater bei LeitnerLeitner. Denn auch eine Übertragung von 74% der Anteile auf den ersten Käufer und 26% auf den zweiten Käufer löse nach der Neuregelung GrESt aus, da mehr als 75% auf neue Gesellschafter übergehen.
(Un-)Mittelbare Übertragung
Bislang konnte bei Share Deals nur eine unmittelbare Übertragung der Anteile an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft GrESt auslösen. Nach der Neuregelung soll sowohl eine unmittelbare als auch eine mittelbare Vereinigung von mindestens 75% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft in der Hand einer Person, Personen- oder Kapitalgesellschaft oder einer Personenvereinigung (einheitliche Leitung im Sinne des Konzernbegriffs) der GrESt unterliegen.
Damit wird auch zum einen die für Anteilsvereinigungen maßgebliche Anteilsschwelle von 95% auf 75% herabgesetzt und zum anderen der für die Anteilsvereinigung relevante Personenkreis ausgedehnt. Bislang konnte die Anteilsschwelle nur durch einen Anteilseigner oder bei Körperschaften als Anteilseigner durch eine steuerliche Unternehmensgruppe im Sinne des § 9 KStG (Körperschaftsteuergesetz )erfüllt werden.
Bei Körperschaften als Anteilseigner kommt es nunmehr nicht mehr auf das Vorliegen einer steuerlichen Unternehmensgruppe, sondern auf ein vorliegendes Konzernverhältnis an.
Pucher erklärt: „Der neue Begriff einer ‚Immobiliengesellschaft' wird eingeführt. Dies sind Gesellschaften, deren Vermögen überwiegend aus Immobilien besteht, die nicht für eigene betriebliche Zwecke verwendet werden oder Gesellschaften, deren Einkünfte überwiegend aus dem Verkauf, der Vermietung oder Verwaltung erzielt werden.”
Engerer Familienkreis
Für „Immobiliengesellschaften” gilt bei einem steuerpflichtigen Share Deal oder einer Umgründung sowohl eine andere Bemessungsgrundlage für die GrESt (gemeiner Wert statt Grundstückswert) als auch ein höherer Steuersatz (3,5% statt 0,5%) – einzige Ausnahme sind Anteilsübertragungen im engeren Familienkreis.
„Anzumerken ist, dass damit Umgründungen oder Anteilsübertragungen von anderen Gesellschaften mit Immobilienbesitz, etwa Produktionsgesellschaften mit eigenem Werk, weiterhin vom begünstigten Steuersatz von 0,5 Prozent und von der begünstigten Bemessungsgrundlage (Grundstückswert) profitieren sollen”, so Pucher. Ebenfalls unangetastet bleibe die Vergünstigung für die Einlage von Immobilien in Personen- oder Kapitalgesellschaften. Bei solchen Einlagen sollte weiterhin der Stufentarif (0,5% bis 3,5%) auf Basis des Grundstückswerts zur Anwendung kommen.
