Wien. 2014 brachte einen Rekord: Das Immobilieninvestmentvolumen in Österreich erreichte laut Georg Fichtinger, Head of Capital Markets, CBRE Österreich, 2,8 Mrd. Euro – was zuletzt vor der Finanzkrise (ab 2007) gesehen wurde und ein Plus gegenüber 2013 von mehr als 1 Mrd (bzw. 60%) bedeutet. Rund drei Viertel des in Österreich investierten Volumens entfielen auf Wien. Insgesamt waren Retailimmobilien am beliebtesten. In Europa blieb nur der CEE-Raum – wegen der Russland Krise – mit einem Plus von rund 25% gegenüber 2013 hinter den Erwartungen.
Bei Eigentumswohnungen ist der Preis-Hype nach jahrelangem Anstieg vorbei, glaubt der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Schon 2014 habe sich der Preisanstieg im Wohnsegment in Österreich verflacht, analysiert ÖVI-Maklersprecherin Sandra Bauernfeind: „Mit einem Rückgang rechnen wir aber keinesfalls.” Der Markt werde sich wieder auf einem gesunden Preisniveau einpendeln. Bundesweit habe sich der Preisanstieg im Vorjahr in Österreich auf 2,5% abgeschwächt, in Wien auf 2,2% (Basis: OeNB-Dataen für das 3. Quartal 2014 zum 3. Quartal 2013). In Wien seien von 2010 bis 2014 die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen um fast 60% geklettert, für neu errichtete um 25%, berichtet ÖVI-Vorstand Andreas Wollein. Die von 2008 bis 2013 verzeichnete, „bis dahin unbekannt hohe Preissteigerung” nehme heute wieder ab. Die hier erzielbaren Mieten hätten mit den Kaufpreisen freilich nicht Schritt gehalten. Die Käufer müssten sich mit weniger Rendite zufriedengeben und würden Objekte viel eingehender prüfen als früher. Speziell bei teuren Angeboten sei die Vermarktung schwieriger. Für eine im 15. Bezirk für 3.700 Euro pro m2 erworbene Eigentumswohnung ließen sich bei 9 Euro/m2 Miete nur 3% Rendite brutto (vor Einkommensteuer und vor Instandhaltung) erzielen; meist seien es 2 bis 4%, so Wollein.
Ost-Käufer werden weniger
Wohnungen für 150.000 bis 300.000 Euro ließen sich „gut” verkaufen, „über 350.000 Euro wird die Luft aber dünn”. In Wiens Innenstadt im 1. Bezirk seien die „Käufer aus dem Osten” in den letzten Monaten – wegen der Ukraine-Krise, mutmaßt Wollein – ausge-blieben. Das Angebot steigt, dies sieht auch Re/Max so. In zentralen Lagen und im untersten Preissegment könnten die Mieten am freien Markt dagegen wegen starker Nachfrage anziehen, teils auch die Kaufpreise. Einen Preisverfall werde man bei Geschäftslokalen, Büros, Firmenobjekten sehen. Die Prognose stützt sich auf Einschätzungen aller 500 Re/Max-Makler vom November. Über alle Kategorien dürfte das Preisniveau 2015 bundesweit um mehr als zwei Prozent nach unten rauschen statt im gleichen Ausmaß nach oben zu gehen, „wie es eigentlich gesund wäre”, meinen die Re/Max-Geschäftsführer Bernhard Reikersdorfer und Managing Director Anton Nenning. Für das oberste Preissegment wird im Schnitt mit 3,8% Preisrückgang gerechnet, im mittleren mit einer stabile Nachfrage aber mit 1,8% tieferen Preisen; nur im untersten Segment dürften die Preise leicht (um 0,3%) anziehen. Alle Immo-Kategorien zusammen würden sich in Wien 2015 voraussichtlich um 2,7% verbilligen. Bei Zinshäusern, der klassischen Anlage-Immobilien in Ballungsräumen, ortet Nenning eine „konstante Lustlosigkeit”.
Gewerbesegment bricht ein
„Bei Wohnungen zeigt sich ein klares Stadt-Land-Gefälle, doch dürfte auch in den Ballungsräumen mit der starken und stetigen Preisaufwärtsentwicklung Schluss sein”, so Nenning. Lediglich für zentrale Lagen wird ein Anziehen der Preise für Eigentum um 2,5% bzw. der Mieten um 3,1% prognostiziert, während sich am Stadtrand Eigentum um 0,9% verbilligen und die freie Wohnungsmiete nur um 0,4% verteuern dürfte. Wohnen in Landgemeinden wird immer erschwinglicher: Das Burgenland gilt als Geheimtipp. Massive Preiseinbrüche im Ausmaß von 5,4 bis 7,1% zeichneten sich nach Meinung der Makler bei Gewerbe-Immobilien ab. Die Prognose für Geschäftslokale: –5,7% Miete, für Büroflächen: –5,2% Preisrutsch, für Firmengebäude und Betriebsgrundstücke: –4,7% Verbilligung. (lk/ag)
