••• Von Paul Christian Jezek
WIEN. Mit einer Vermietungsleistung von ca. 185.000 m² war die Aktivität auf dem Büromarkt in der Hauptstadt 2017 deutlich verhaltener als 2016 und ging um mehr als ein Drittel zurück.
Dies ist vor allem auf die gute Vorverwertung der Neuflächen in frühen Projektphasen zurückzuführen: 2017 wurden ca. 150.000 m² bezugsfertig, die aber weitgehend bereits in der Vermietungsleistung des Rekordjahrs 2016 absorbiert wurden.
Rekord in Sicht
2018 wird sich der Markt wieder deutlich dynamischer präsentieren: Die Neuflächenproduktion soll auf rund 280.000 m² steigen und den höchsten Stand seit mehr als einem Jahrzehnt erreichen.
„Noch vor zwei Jahren mussten zahlreiche Firmen bereits länger geplante Übersiedlungen aus Mangel an geeigneten Flächen verschieben”, erklärt Stefan Wernhart, Leiter der Abteilung Büroimmobilien beim Dienstleister EHL. „Aktuell gibt es wieder ein ausreichend großes und attraktives Angebot an modernen Erstbezugsflächen.”
Weiters wird ein deutlicher Anstieg der Anfragen nach qualitativ hochwertigen Erstbezugsflächen verzeichnet – und auch die starke Konjunktur und die gute Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt wirken sich positiv auf den Büroflächenbedarf aus.Der Austria Campus mit ca. 160.000 m², The Icon Vienna mit ca. 74.000, ViE mit ca. 13.000 sowie das messecarree mit ca. 4.600 m² sind exemplarisch für die hochwertigen und großvolumigen Projekte, die 2018 fertiggestellt werden. Der Vorverwertungsgrad ist hoch und liegt teilweise bei mehr als 50%.
Die Neuflächenproduktion konzentriert sich weiter auf die etablierten Bürocluster (insbesondere in der Region Lassallestraße/Messe/Prater und rund um den Hauptbahnhof) und wird auch dazu führen, dass die Leerstandsrate, die in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesunken ist, 2018 kurzfristig auf 5,3% leicht ansteigen wird.
20% der Vermietungen 2017 entfielen auf moderne Neubauobjekte, in denen sich die Mieten zwischen 15 und 22 €/m2 und damit über dem aktuellen Marktschnitt bewegen. Der Qualitätsfokus führte zu einem Anstieg der Durchschnittsmieten, die von 14,00 €/m² zu Jahresbeginn 2017 auf 14,35 €/m² kletterten – und diese Aufwärtsentwicklung wird sich auch 2018 weiter fortsetzen. Die Spitzenmieten konnten ihr hohes Niveau halten und liegen aktuell bei 25,50 €/m² in den Toplagen der Wiener Innenstadt.
Die „Alten” haben's schwerer
Die Vermarktung älterer Büroobjekte wird 2018 durch die stärker werdende Konkurrenz seitens moderner und hocheffizienter Neubauten spürbar erschwert werden.
In vielen Fällen werden umfassende Modernisierungen und Verbesserungsmaßnahmen sowie flexible Mietpreisgestaltung erforderlich sein, um diese erfolgreich im Markt positionieren zu können – aber in manchen Fällen bieten diese Objekte auch Vorteile: „Bestandsobjekte bieten sich vor allem für jene Mieter an, die ein Gebäude zur Alleinnutzung suchen. Mieterspezifisch adaptiert, bieten sie eine attraktive Alternative zu den Neubauten”, sagt Wernhart.
2017 konnte EHL beispielsweise ein Single-Tenant-Gebäude an das Aufzugunternehmen thyssenkrupp Aufzüge GmbH vermitteln.
