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••• Von Paul Christian Jezek

Nach deutlich mehr als drei Jahrzehnten erfolgreicher Tätigkeit am Immobilienmarkt zählt die Süba zu den etabliertesten Bauträgern des Landes. medianet führte ein Exklusivinterview mit Vorstand Heinz Fletzberger.

medianet: Herr Fletzberger, können Sie uns anhand eines Beispiels darlegen, wie Ihr Business funktioniert?
Heinz Fletzberger: Wir haben z.B. vor Kurzem die Rohbau­fertigstellung von ,­Leopoldauer ­Living' in der Oskar-­Grissemann-Straße 11 (1210 Wien) gefeiert. Auf 3.300 m2 Nutzfläche stehen hier bereits 40 Wohnungen.

Der Nachhaltige Immobilienfonds Österreich, der dieses Projekt nach der Fertigstellung Anfang 2019 übernehmen wird, ist ein Fonds der BNP Paribas. Asset Manager ist die Immo Solutions.
Sinn und Zweck eines solchen Geschäfts ist die Sicherheit. Der Bauträger weiss, dass er eine bebaubare Liegenschaft besitzt und dass er bereits mit einer Baufirma eine wirtschaftliche Einigung erzielt hat.

medianet: Nun bildet dieses Beispiel bei Weitem nicht Ihr ganzes Business ab – und auch nicht die materiellen Voraussetzungen dafür.
Fletzberger: Beides völlig richtig. Unser Kerngeschäft umfasst diverse Leistungen in den Bereichen Planung, Bau und Vertrieb von Eigentumswohnungen – und eben von Vorsorgewohnungen, die sich durch sehr gute Grundrisse und Infrastruktur bestens zur Vermietung eignen und verlässliche Kapitalanlagen darstellen.

Zum wirtschaftlichen Umfeld: Seit einigen Monaten ist die Hallmann Holding International Investment GmbH Einzelaktionär und somit Alleinbesitzer der Süba. Damit haben wir einen Eigentümer hinter uns, der die Süba dabei unterstützt, noch größer und erfolgreicher zu werden und somit unseren Wachstumskurs mitträgt.
Entscheidend sind dabei nicht die Dividenden, sondern die Möglichkeit, mehr Liegenschaften und Projekte realisieren zu können und dabei gleichzeitig als Firma ‚schlank' zu bleiben.

medianet: Sie sind bekannt für Ihr ‚gutes Ohr' am Markt. Welche Wohnungen werden aktuell gebraucht und somit gekauft?
Fletzberger: Derzeit sind das sicher hauptsächlich kleinere 2-Zimmer-Wohnungen mit 40 bis maximal 50 m2 – mehr würde ich nicht mehr machen. Bei den 3-Zimmer Wohnungen muss man jetzt ebenso ‚kleiner' auf 65 bis 70 und nicht mehr wie früher auf 80 bis 85 m2 bauen.

Dennoch muss man darauf achten, dass der Gesamtpreis der Wohnung tunlichst nicht höher wird als früher – sonst sind die Wohnungen nicht mehr leistbar.
Dazu passt auch, dass in der neuen Bauordnungsnovelle die Mindest-m2-Zahl für eine Wohnung auf 25 reduziert wurde und wir damit bei jenen klassischen Garconnieren angelangt sind, die früher ‚State of the Art' waren.

medianet: Trotz der aktuellen Umbrüche ist die Süba ja doch ordentlich gewachsen und auch ertragreicher geworden – wie konnte das realisiert werden?
Fletzberger: Zunächst einmal haben wir keine ‚Ausreißer' nach unten, das zeigt natürlich ganz allgemein, dass wir in unserem Business einiges richtig machen.

Dadurch konnten wir einen Liquiditätspolster aufbauen und mehr Liegenschaften kaufen, wodurch wir nun stärker gewinnorientiert arbeiten. Damit können wir uns jetzt an Liegenschaften und Projekte wagen, die wir vor ein paar Jahren noch nicht machen hätten können!
Es ist zwar eine Binsenweisheit, bleibt aber unverändert richtig: Unser Business muss sich rechnen – und das ist noch schwieriger geworden. Der Kampf um die Liegenschaften ist heftig, wir kaufen jetzt auch solche, die noch keine Wohn­widmung haben. Kaufpreisnachbesserungen können aber erst dann fließen, wenn es wirklich zu einer Umwidmung kommt. Ein gewisses Risiko ist da natürlich dabei, aber man muss versuchen, die Balance zu halten.

medianet: Und die Renditen?
Fletzberger: Die sind sehr gefallen. Wenn also die Zinsen steigen, kann es zu einem Crash in der Branche kommen, weil wir uns dann auf einem Rendite­niveau bewegen, das für institutionelle Investoren nicht mehr interessant ist.

In den nächsten zwei Jahren wird sich also einige Spreu vom Weizen trennen. Ich fürchte, dass momentan so mancher Bauträger viel zu teuer einkauft.
Wir können das aber durchaus entspannt sehen … (lächelt.) Es wird immer wieder zum Beispiel mit Mietzinsbegrenzungen argumentiert, aber ich glaube, dass dies nicht der richtige Weg sein würde. Gäbe es diese nämlich, würde teilweise gerade im Zinshaussektor wohl nichts mehr investiert werden – und im Neubausektor ist es ähnlich, weil es sich dann eben nicht mehr rechnen würde.
Es ist durchaus klug, wenn die Stadt Wien gemeinnützig baut – aber sie darf dabei den freien Markt nicht regulieren!

medianet: Lange haben Sie nur Wien bedient – bleibt das so?
Fletzberger: Wir haben jetzt eine Liegenschaft im Zentrum von Stockerau gekauft und können uns auch vorstellen, in Städten wie Tulln, Baden oder Wiener Neustadt aktiv zu werden. Das muss man natürlich sehr gezielt machen.

Wir sind auch an Graz interessiert, da sollten wir uns aber wohl einen Bauträger als ­Partner für größere Projekte suchen …