Wiener Wohnungsmarkt bleibt unentspannt

••• Von Paul Christian Jezek

Die leichte Aufwärtsentwicklung bei Kaufpreisen und Mieten auf dem Wohnungs­markt in der Bundes­hauptstadt wird 2019 und aus heutiger Sicht auch darüber hinaus anhalten.

„Der Anstieg der Einwohnerzahl fällt derzeit zwar wieder etwas schwächer aus als 2015 bis 2017, allerdings sorgt das derzeit niedrige Zinsniveau nach wie vor für eine deutlich über dem Angebot liegende Nachfrage”, sagte Michael Ehlmaier, Geschäftsführer der EHL Immobilien GmbH, bei einer gemeinsamen Pressekonferenz mit der Buwog.
Noch wichtiger seien die sich andeutenden Veränderungen auf der Angebotsseite: Der aktuelle Fertigstellungsboom bei freifinanzierten Wohnungen werde kurzfristig durch die stark gestiegenen Baupreise gedämpft, mittelfristig werde die neue Bauordnung zu Rückgängen führen. Ehlmaier: „Wenn ein Grundstück im Hinblick auf die zu erwartende Widmungsänderung zu einem adäquaten Preis gekauft wurde und auf einmal ein höherer Anteil geförderter Wohnungen vorgeschrieben wird, stimmt die ganze Kalkulation nicht mehr. Aktuell versuchen zwar viele Bauträger, auf dem Verhandlungsweg mit der Stadt zu tragfähigen Lösungen zu kommen, aber das führt zwangsläufig zu Verzögerungen, und dringend benötigte Wohnungen kommen später auf den Markt.”

Noch kleiner geht nicht mehr

In den zentrumsnäheren Lagen hat die Verunsicherung der Bauträger nach der vorgezogenen Einführung restriktiver Abbruchbestimmungen zu einem starken Einbruch bei Neubauprojekten geführt.

Ebenso stark negative Auswirkungen auf das Wohnungsangebot habe ein Urteil des OGH, das zu drastischen Einschränkungen bei den zulässigen Lagezuschlägen auf Richtwert-Mieten geführt hat. „Mit den jetzt zulässigen Mieten können oft nicht einmal mehr die Kosten gedeckt werden und daher lassen auch wieder mehr Zinshausbesitzer Wohnungen leer stehen.”
Ausgereizt erscheinen mittlerweile die Möglichkeiten, steigende Quadratmeterpreise und -mieten durch verringerte Wohnungsgrößen auszugleichen.
Ehlmaier: „Noch kleiner geht nicht mehr, ohne die Wohnqualität massiv zu verschlechtern. Eine Trendumkehr in Richtung größerer Wohnungen wird es aber auch nicht geben, solange die Preise hoch bleiben.”

Miete soll „nachziehen”

Auf eine weiterhin starke Neubauleistung in Wien setzt indes die Buwog Group in den kommenden Jahren: 1.729 Wohnungen befinden sich aktuell in Bau, für 688 Wohnungen soll heuer der Baubeginn erfolgen. Bereits 2019 zählt mit mehr als 800 Wohnungen in sieben Projekten zu einem der aktivsten Fertigstellungsjahre des Unternehmens.

„Als eine der wachstumsstärksten Städte im deutschsprachigen Raum gibt es hier enormes Entwicklungspotenzial, das wir mit noch stärkeren Neubauaktivitäten auch in den kommenden Jahren weiter ausschöpfen möchten”, erklärt ­Daniel Riedl, Vorstandsmitglied der Vonovia SE und zuständig für das gesamte Buwog-Geschäft in Österreich sowie das Buwog-­Development in Deutschland.
Dabei werde sich das Hauptaugenmerk in Zukunft verstärkt auf Mietwohnungen richten.
„Nachdem in Wien über Jahre hinweg vor allem Eigentumswohnungen gebaut wurden, gibt es einen großen Nachholbedarf bei Mietwohnungen und an dieses Marktumfeld passen wir unsere ­Entwicklungsschwerpunkte an”, erklärt Riedl. „Mittelfristig sollen rund 40 Prozent ­unserer Neubauleistung auf Mietwohnungen entfallen.” Aktuelle Miet­wohnungsprojekte der ­Buwog sind u.a. das Projekt Nordbahnhof II in der ­Vorgartenstraße mit 168 WBI-Mietwohnungen und ERnteLAA in Liesing mit 191 Wohneinheiten, davon 160 ebenfalls im Rahmen der Wiener Wohnbauinitiative.

Quartiere und Wohntürme

Immer größere Bedeutung kommt auch der Quartiersentwicklung zu, bei der zur den Wohnbauten auch Infrastruk­tur­einrichtungen wie Schulen und Kindergärten, Nahversorger und Gewerbeobjekte mitgeplant werden. Dazu gehört beispielsweise das Buwog-Großprojekt „Rivus” in der Breitenfurterstraße (1230), in dem in mehreren Bauabschnitten rund 800 Wohnungen und u.a. eine Schule entstehen. Auch die Bebauung des rechten Donauufers, für das die Buwog gemeinsam mit IES ­Immobilien mit dem ­Marina ­Tower ein Großprojekt mit Signal­wirkung realisieren wird, fällt in diese Kategorie.

Dabei steht der Marina Tower auch für einen zweiten Trend im Wiener Wohnbau: die Errichtung von Wohntürmen. Mit diesem und weiteren Objekten werden in den kommenden Jahren gleich mehrere Türme mit mehr als 100 m Höhe auf den Markt kommen. Riedl: „Wenn das Bauland knapp und teuer ist, bauen wir eben mehr in die Höhe. Um die Nachfrage nach Wohnungen mit Blick über die ganze Stadt braucht man sich jedenfalls ­keine Sorgen zu machen.”