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Investoren setzen auf Retail © CBRE

Georg Fichtinger, Head of Investment Properties CBRE Österreich: Trendwende am Immobilienmarkt steht bevor.

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Georg Fichtinger, Head of Investment Properties CBRE Österreich: Trendwende am Immobilienmarkt steht bevor.

Redaktion 28.06.2018

Investoren setzen auf Retail

Prominentester Deal: Kika/Leiner an Signa.

WIEN. „Das Interesse der Investoren an Büroimmobilien ist weiterhin vorhanden, aber das Angebot hat sich deutlich verringert“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties CBRE Österreich. Trotz des fehlenden Angebots an Büroimmobilien aus dem Core-Bereich ist das erste Halbjahr 2018 mit einem Investitionsvolumen von rund 2,3 Mrd. € sehr gut gelaufen und liegt nur knapp hinter dem ersten Halbjahr 2017, in dem etwa 2,5 Mrd. € investiert wurden.

Das Rekordjahr 2017 war geprägt von großvolumigen Transaktionen bei Büroimmobilien. 2018 gibt es eine Trendwende, denn in Österreich wurde nur mehr eine Bürotransaktion mit einem Volumen von mehr als 100 Mio. € registriert (Lassallestraße 1+5, Käufer Nemat Farrokhnia, Verkäufer Bank Austria). „Die Trendwende liegt vor allem am eingeschränkten Angebot an Büroimmobilien. Der Markt bietet nicht mehr viel, daher setzen die Investoren zunehmend auf andere Assetklassen – vor allem Retail und Wohnen“, so Fichtinger. Rund 70% der in den Jahren 2016 bis 2018 fertiggestellten Büroflächen in Wien (Eigenentwicklungen nicht eingerechnet) wurden bereits im Rahmen von Forward Deals an Investoren verkauft.

Bei den Retail-Transaktionen ist der Verkauf des kika/Leiner-Portfolios an die Signa der prominenteste und größte Deal; daneben gab es einige weitere Investments in Einkaufszentren, Fachmarktzentren sowie Einkaufsstraßen. Internationale Investoren, vor allem aus Deutschland, haben im ersten Halbjahr 2018 in Österreich verstärkt in Wohnimmobilien investiert, wobei weniger als in den vergangenen Jahren in Sonderwohnformen, sondern vermehrt in klassische Wohnprojekte in Form von Forward Deals investiert wurde. Die Aufteilung des Investitionsvolumens nach Assetklassen im ersten Halbjahr 2018 in Österreich: Retail 38%, Wohnen 30%, Büro 24%, Industrie drei Prozent, Hotel ein Prozent, andere vier Prozent.

Bei der Herkunft der Investoren hielten sich nationale wie internationale beinahe die Waage: 52% der Investoren sind Österreicher, 39% kommen aus Deutschland, neun Prozent kommen aus anderen Ländern. Die Spitzenrenditen sind in den meisten Assetklassen stabil oder nur geringfügig rückläufig, bei Logistikimmobilien gaben die Renditen im ersten Halbjahr 2018 deutlich nach. Ansonsten liegt die Spitzenrendite zwischen 3,30% (High Street Retail) und 5,50% (Fachmarktzentren). „Die Zeichen stehen auf einem Rekordjahr, die Investoren sind investitionsfreudig. Allerdings fehlt es an großvolumigen Angeboten, wodurch wir eher davon ausgehen, dass das Volumen von 2017 möglicherweise nicht mehr erreicht wird“, so Fichtinger.

CEE-Märkte: Investmentvolumen leicht angestiegen
„Das Investmentvolumen in den Core-CEE-Ländern liegt auf einem ähnlichen Niveau wie im ersten Halbjahr 2017, allerdings hat sich die Aufteilung nach Ländern etwas verschoben“, so Andreas Ridder, Geschäftsführer CBRE Österreich und CEE. Allein in Polen wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres ca. 3,4 Mrd. € investiert, um 1,3 Mrd. € mehr als im Vergleichszeitraum 2017. Dafür wurden in Tschechien nur noch rund 830 Mio. € investiert, was einen Rückgang von ca. 1,4 Mrd. gegenüber dem ersten Halbjahr 2017 bedeutet. Insgesamt belief sich das Immobilien-Investmentvolumen im ersten Halbjahr 2018 auf ca. 5,13 Mrd. € in den Core-CEE-Ländern, wobei mehr als 80% auf Polen und Tschechien entfielen.

Russland – das nicht zu den Core CEE Ländern zählt - bleibt weiterhin hinter den Erwartungen. Im ersten Halbjahr 2018 wurden ca. 1 Mrd. USD in Immobilien investiert, wobei der Anteil der Hauptstadtregion Moskau vergleichsweise gering ausfiel. Dominierten vor einem Jahrzehnt die ausländischen Investoren noch den Investmentmarkt in Russland, so ist ihr Anteil seit 2015 stetig gefallen und lag im Jahr 2016 nur noch bei vier Prozent. Seit dem Jahr 2017 sind die internationalen Investoren wieder aktiver in Russland, ihr Anteil lag 2017 bei rund 20%, 2018 sind es bereits 34%. Der Höchstwert an Immobilieninvestitionen in Russland wurde im Jahr 2013 mit rund  8,4 Mrd. USD erreicht, im Jahr 2017 lag der Wert – nach drei schwachen Jahren – bei  5,2 Mrd. USD. „Nach dem doch recht starken Investmentjahr 2017 waren die Prognosen für Russland gut, konnten allerdings bisher nicht erfüllt werden. Trotzdem sehen wir in Russland wieder Potenzial“, so Ridder. (red)

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