„Wollen mit Augenmaß weiter wachsen”

••• Von Paul Christian Jezek und Chris Radda

Den Jahreswechsel hat die Süba AG zur Übersiedlung in die Innere Stadt, Wipplingerstraße 35, genützt. Mit einer erfolgreichen Tätigkeit am Immobilienmarkt von drei Dutzend Jahren ist das Unter­nehmen einer der etabliertesten und beständigsten österreichischen Bauträger.

medianet: Warum ist die Süba übersiedelt?
Heinz Fletzberger: Unser neues Büro ist viel größer und auch repräsentativer. Weiters können wir hier innovative, neue Tools besser realisieren – so wie etwa die Virtual Reality 3D-Brille, mit der unsere Kunden ihre Wohnungen vorab besichtigen können. Dafür gibt es jetzt einen eigenen Raum.

Natürlich vermittelt der Umzug auch unsere Aufbruchsstimmung in Bezug auf unseren neuen 100%igen Eigentümer, die Hallmann Holding International Investment GmbH. Seit dem Einstieg von Klemens Hallmann vor knapp drei Jahren haben sich Projektvolumen und Gewinn nachhaltig erhöht.

medianet: Und die Süba will weiter wachsen?
Fletzberger: Ja, jedoch weiterhin mit Augenmaß. Wir wollen weiter kontinuierlich wachsen, und ich gehe davon aus, dass der eine oder andere Mitarbeiter sukzessive dazukommen wird – Platz genug haben wir ja jetzt.

Wir haben aber nicht vor, uns personell innerhalb kürzester Zeit zu verdoppeln oder zu verdreifachen. Wir werden unsere Philosophie nicht ändern und wir werden auch nicht in Luxus­segmente investieren. Wir versuchen weiterhin, im freifinanzierten Wohnbau leistbares Wohnen darzustellen – zu Preisen, die sich unsere Kunden leisten können. Mit dieser Strategie waren wir in den letzten Jahren sowohl im Verkauf an Eigennutzer wie auch an institutionelle Investoren sehr erfolgreich.

medianet: Die Ausgangslage wird aber immer schwieriger?
Fletzberger: Abgesehen von den hohen Liegenschaftspreisen sind auch die Baukosten extrem gestiegen. In diesem Umfeld leistbare Projekte zu realisieren, ist zu einer großen Herausforderung geworden.

Heutzutage kann kein freifinanzierter Bauträger in Wien irgendeinen Bezirk ausschließen – nicht einmal Simmering, obwohl es noch nicht lange her ist, dass man gesagt hat, der elfte Bezirk ist ,nur' für Gemeinnützige rele­vant.
Früher konnte man sich das aussuchen, mittlerweile muss man sich die Mikrolagen ­genau ansehen, denn diese sind entscheidend. Es kommt oft vor, dass man drei Straßenzüge ­weiter nicht mehr um ­denselben Preis verkaufen kann. Hier ist Know-how von eminenter Bedeutung.
Deshalb sind wir auch ‚nur' in Wien und Umgebung tätig. Mittlerweile befinden sich auch Liegenschaften in Klosterneuburg, Krems, Stockerau und Tulln im Besitz der Süba.

medianet: Möchten Sie noch weiter ,hinaus'?
Fletzberger: Sollten wir nach Graz oder nach Salzburg expandieren wollen, sehe ich das nur mit Partnern an Ort und Stelle, weil man in unserem Business eben die Märkte wirklich kennen muss.

medianet: Bleiben jetzt wenigstens die Grundstückspreise halbwegs konstant?
Fletzberger: Nein, leider steigen sie immer noch. Ich hatte den Eindruck, dass es sich einschleifen wird, aber dem ist nicht so. Wir bekommen teilweise Liegenschaftsangebote zu Preisen, zu denen sich keine Kalkulation ausgehen kann. Ich bin ehrlich gesagt erstaunt, dass es auch dafür immer noch Abnehmer gibt, sonst würden die Preise ja nicht immer noch weiter steigen.

Ich glaube, dass es in ­nächster Zeit den einen oder anderen Bauträger ,erwischen' wird, dass also eine Bereinigung kommt. Die Süba würde kleine und mittlere Bauträger mit Problemen durchaus übernehmen – allerdings muss sich natürlich auch diese Art von Expansion rechnen.

medianet: Was trägt sonst noch zu Ihrem Erfolg bei?
Fletzberger: 2018 war das wirtschaftlich zweitbeste Jahr in der gesamten Süba-Historie, und das Budget für die nächsten drei Jahre hat u.a. den Vorteil, dass die Liegenschaften und Baubewilligungen bereits vorhanden sind und diese Projekte daher auch wirklich realisiert werden.

Es bringt einem Bauträger nichts, wenn man ein, zwei (sehr) gute Jahre hat und sich danach eine Lücke auftut, wobei die Fixkosten weiterlaufen. Kontinuität ist sehr wichtig. Man sollte so viele Liegenschaften und Bewilligungen haben, dass man auch Ausfälle verkraften kann.
Wenn genug Eigenkapital vorhanden ist, kann man auch über den Tellerrand blicken. Wir haben in den vergangenen Jahren auch Grundstücke gekauft, die noch keine Wohnwidmung haben, und dabei immer darauf geachtet, dass die Umwidmungs­perspektive sehr gut ist, d.h. dass in den nächsten fünf bis sieben Jahren eine Umwidmung in Wohnland möglich ist. Und der Großteil des Kaufpreises sollte immer erst dann fließen, wenn die Umwidmung erfolgt ist.

medianet: Wie sieht die Aussicht für die Süba aus?
Fletzberger: 2019 kommen wir sicher auf rund 500 Wohnungen, die wir übergeben – also wieder um rund 100 Wohneinheiten mehr als 2018.

Ergebnistechnisch gehen wir sogar von einer Verdrei- oder Vervierfachung der Gewinne aus, die wir schon in den vergangenen Jahren erreicht hatten.