The Mall ist der „Goldie” unter vielen „Oldies”

••• Von Ornella Luna Wächter

Von Platz fünf auf Platz eins im Ranking der österreichischen Shoppingcenter aufzusteigen, findet Florian Richter „grandios”. Der Centermanager von The Mall in Wien Mitte lässt damit als Newby in der SC-Szene die vielen alteingesessenen Konsumtempel (Messepark, neukauf EKZ und dez) hinter sich. The Mall, erst im Jahr 2014 eröffnet, ist „jung in der Performance”, schnell im „Update” und reagiert schnell auf Veränderungen, so Joachim Will von der Wirtschaftsberatung ecostra. In gewisser Weise sei der Erfolg laut Will aber allein durch den Standort absehbar gewesen – mit seiner Lage an einer Geschäftsstraße an einem der wichtigsten Verkehrsknotenpunkte in Wien und der hohen Kundenfrequenz somit wenig verwunderlich.

Insgesamt 159 Shoppingcenter, 100 Shoppingmalls und 95 Retail Parks wurden in der Neuauflage des ‚Performance Reports 2017' berücksichtigt, 117 schafften es ins Ranking. Dieses beruht auf der Schulnotenvergabe (1 bis 5) von 63 Mietern, alles Vertreter von Filialketten, die am häufigsten in Shoppingcentern vertreten sind.

Mieter unter Druck

Nach der ersten guten Nachricht erfolgt der erste Dämpfer. Denn die Bewertungen der Mieter (siehe S. 53, Tabelle der Umsatz-Performance) sind im hohen Maße von ihrer Zufriedenheit mit der wirtschaftlichen Entwicklung ihrer Filialen abhängig.

Bei 62 von 80 Centern in der Rangliste sind die Angaben zur Performance ihrer Stores durchschnittlich gut oder besser, die Tendenz ist aber sinkend, kommentiert Hannes Lindner von Standort und Markt, der in Kooperation mit ecostra den Performance Report 2017 durchführte. 18 Fililalmanager gaben mit einer Durchschnittsnote unter drei an, mit der Umsatzleistung ihrer Stores nicht zufrieden zu sein (2016: ebenfalls 18). Die Zahl der Center, in denen die Mieter völlig unzufrieden sind, ist seit dem letzten Jahr von fünf auf acht angestiegen.
Alles in allem liege der Mittelwert der Bewertungen, so Lindner, bei der Note 2,65 – und sei damit ein Signal, dass sich die Zufriedenheit der Mieter seit 2013 „markant und nachhaltig” verschlechtert hat. Besonders missgestimmt sind die Mieter in den Verkaufsflächen der Shopping Arena (S), der Kufstein ­Galerien (T), des Citypoints in Steyr, des Center West (ST) und des ZIB Zentrums im Berg (S).

Unbeliebte Umbauaktivitäten

Alle genannten Shopping Malls bekamen in den Umfragen ein schlechtes Feedback und erzielten die Note fünf. „Kleinere Malls werden oft schlechter bewertet als große”, deutet Will von ecostra die Flop-Rankings.

Mancherorts nehme auch die Flächendichte extrem zu und führe zu erhöhtem Konkurrenzdruck unter den Mietern, so Will. Wenn kleinere Malls sich entschließen, ihre Verkaufsfläche zu erweitern und für mehr Diversität zu sorgen, spitzt sich die Lage zusätzlich zu. Als Beispiel nennt er das SC Fischapark; entsprechend sackte die Note von 1,91 (2016) auf 2,86 in diesem Jahr ab.
Umbauaktionen und Mall-Erweiterungen sind den Mietern generell ein Dorn im Auge. Diese sind in der Regel mit Staub, Lärm und Umsatzeinbußen verbunden – und können nach Abschluss obendrein zu erhöhten Mietpreisen führen.

Ermittelte Bauchgefühle

Wer Stunden in einem Shoppingcenter verbringt, möchte zwischendurch mit einem Kaffee pausieren oder einen Happen essen gehen; demnach ist die Gastro „das neue Fischen” von Besuchern, erklärt Joachim Will, was sich auch positiv auf die Kundenfrequenz auswirke. In diesem Punkt herrscht bei den Mietern eine unterschiedliche Auffassung (siehe Grafik): Die Hälfte der Befragten sieht die Kundenfrequenz seit zwei Jahren als unverändert, über 36% bemerken einen Rückgang, knapp 5% gehen von einer Steigerung aus.

Diese Angaben entspringen aber keinen objektiven Messungen, sondern sind Momentaufnahmen am jeweiligen PoS, so Hannes Lindner. Des Weiteren vermutet er eine Verzerrung der Wahrnehmung durch die mediale Berichterstattung, wo „generell von sinkenden Frequenzen” geschrieben werde.

SC-Marktbedeutung

Verändert habe sich für viele Mieter die SC-Marktbedeutung. In der Umfrage des Performance Reports gaben die 63 Befragten überwiegend positive Einschätzungen ab; ca. 33% stuften die Bedeutung von Shoppingcentern als „sehr hoch”, über die Hälfte (54%) als „hoch” ein. Die Vertriebsform scheint aus Sicht der Mieter im Vergleich zu den anderen Jahren wieder zuzulegen.

GALERIE