WIEN. Die Bevölkerungszahl steigt deutlich schneller, als prognostiziert – im Vorjahr waren es + 43.200 Personen, das „entspricht” etwa Wiener Neustadt. „Bei einer Belegungszahl von zwei Personen pro Haushalt wären somit in einem Jahr ca. 21.600 Wohnungen für den Zuzug notwendig”, rechnet EHL-Expertin Sandra Bauernfeind vor.
Die Bewilligungszahlen für neue Wohnungen liegen bei ca. 12.000 p.a., die Fertigstellungszahlen jedoch weit darunter. Somit wird die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage immer größer. „Die Beschränkung des Mietzinses schafft keine einzige Wohnung, und die günstigste Wohnung hilft nichts, wenn es sie nicht gibt”, schlägt EHL-GF Michael Ehlmaier ein Maßnahmenbündel vor, damit „die Schaffung von Wohnraum attraktiver und kostengünstiger wird sowie dass mehr Wohnungen aus dem Bestand tatsächlich angeboten werden”.
Die 10 Wiener Wohnraum-Ideen
1. Die Erhöhung der Immobilienertragssteuer im Zuge der Steuerreform 2015 war ein abschreckendes Signal für Immobilieninvestoren.
Um die Wohninvestments wieder anzukurbeln, ist eine Reduktion der ImmoEst unumgänglich.
2. Wie in Deutschland sollte eine vorzeitige Abschreibung ermöglicht werden, statt die Abschreibungszeiten zu verlängern.
3. Für den großvolumigen Wohnbau sind zusätzliche Baugründe unverzichtbar. Die Flächenwidmungsverfahren im Zuge der Maßnahmen der Stadtentwicklung sollten deutlich verkürzt werden.
4. Eine straffere Koordinierung aller erforderlichen Prüfungen der Genehmigungen vor dem Baustart führt nicht nur zum Bau von mehr Wohnungen, sondern senkt auch die Projektkosten und ermöglicht günstigere Wohnungspreise.
5. Das Instrument des Baurechts sollte flexibler nutzbar und insbesondere auch für Teilliegenschaften ermöglicht werden; damit gäbe es bessere Möglichkeiten, auf Liegenschaften, die nicht verkauft werden, Wohnraum zu schaffen.
6. Überzogene Qualitätskriterien haben dazu geführt, dass die Baukosten im geförderten Wohnbau höher sind als im freifinanzierten Wohnbau.
Die aktuellen Vorschriften bringen marginale Qualitätseffekte und insgesamt deutliche Mehrkosten.
7. Ein Teil des Leerstands ist darauf zurückzuführen, dass vor allem private Vermieter Wohnungen lieber leer stehen lassen, weil sie die komplexen rechtlichen Risiken des MRG scheuen.
Auch die Durchsetzung rechtlich zulässiger Kündigungen muss erleichtert und befristete Vermietungen im Altbau sollten ohne Abschlag ermöglicht werden.
8. Bei nicht entsprechend genutzten Wohnungen im Altbestand (Leerstand, Zweitwohnsitz) sollten die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsmöglichkeiten konsequenter genutzt werden. Dabei ist die gesamte Branche, aber insbesondere auch die Stadt Wien als größter Wohnungsbesitzer, gefordert.
9. Die Neunutzung gewerblicher Immobilien, insbesondere von Büroobjekten, wird durch diverse bürokratische Hürden oft unnötig erschwert. Hier könnte ohne Qualitätsverlust eine deutliche Verbilligung und Beschleunigung erreicht werden. (Als Beispiele dafür nennt Michael Ehlmaier etwa die Kolingasse und das Philips-Haus von 6B47, das Hamerling von der Soravia-Gruppe oder den Börseplatz von Immovate.)
10. In oft leer stehenden Erdgeschoßen in innerstädtischen Lagen sollte die Schaffung von Wohnraum in mehr Fällen als bisher möglich sein. Der notwendige Sicht- und Lärmschutz kann durch moderne bautechnische Maßnahmen heute problemlos erreicht werden.
