WIEN. Immo Analytics nutzt für seinen Marktbericht die spezielle Regressionsmethodik von Immokalkulator und zeigt so die tatsächliche Mietpreisentwicklung in Wiens 91 Bezirksteilen unter Herausrechnung von Angebotsveränderungen auf.
Einstelliger Rückgang
Dabei zeigt sich: Die Bruttokaufpreise gingen in den inneren Bezirken im Herbst 2022 im einstelligen Prozentbereich zurück und sind seither stabil.
„Die angebotenen Mieten stiegen in den inneren Bezirken im ersten Quartal 2023 mit rund sieben Prozent deutlich an, verliefen danach aber”, sagt Gregor Pfeiffer, Immo Analytics.
„In den äußeren Bezirken war der Anstieg in diesem Zeitraum mit rund drei Prozent schwächer, dafür stiegen sie im zweiten Quartal weiterhin geringfügig an. In Summe ist zu konstatieren, dass die angebotenen Mietpreise derzeit tendenziell schwächer steigen als die Inflation”, so Pfeiffer.
In den äußeren Bezirksteilen lässt sich fast von einem Bazar sprechen. „Die angebotenen Bruttokaufpreise steigen teilweise sogar an, doch wird dies durch den stark steigenden Verhandlungserfolg überkompensiert”, sagt der Immo-Analytics-Experte.
In Summe gingen die tatsächlichen Bruttokaufpreise gegenüber ihrem Höchststand vor ca. einem Jahr im mittleren bis hohen einstelligen Prozentbereich zurück.
Mieten im Aufwind
Die Mieten stiegen gegenüber dem Vorjahr im niedrigen bis mittleren einstelligen Prozentbereich (und somit deutlich unter der Inflationsrate 2022). „Stark vereinfacht gesprochen lag das – vom MRG beeinflusste – Markt-Mietniveau einer durchschnittlich großen Wohnung in den äußeren Bezirken bei rund 12,5 €/m², in den inneren Bezirken bei rund 13,5–14 €/m² und Monat. Ganz neue Wohnungen (Erstbezüge) lagen rund einem Euro pro Quadratmeter und Monat darüber”, sagt Pfeiffer.
Gehoben ist teurer
Am leichtesten durchsetzen ließen sich Mietpreisanstiege entweder in guten Gegenden wie Spittelberg oder Fasanviertel oder in soliden, aber noch relativ günstigen Gegenden (Inzersdorf, Liesing, Stammersdorf).
Im gehobenen Bereich mieten Gutverdienende Wohnungen in guten Lagen, statt sie zu kaufen; in anderen Segmenten wurde die absolute Leistbarkeit aufgrund der hohen Inflation wichtiger. Basierend auf demografischen, makroökonomischen und rechtlichen Rahmenbedingungen wie weiterer Zuzug nach Wien, nachlassende Zinsanstiege, aktuelles Inflationsniveau, Nachbesserungen bei der Kreditimmobilienmaßnahmen-Verordnung erwarten die Experten von Immo Analytics für den gesamten Wiener Wohnungsmarkt weiterhin leicht ansteigende Mieten sowie auf Sicht der kommenden eineinhalb Jahre eine Seitwärtsbewegung oder einen weiteren, allerdings nur noch geringfügigen, Rückgang bei den tatsächlich erzielten Kaufpreisen.
Hohe Leerstände am Rand
In den äußeren Bezirken ist das Bild sehr uneinheitlich. So gibt es zwar Gegenden, in denen die Inflation vollständig weitergereicht werden konnte, aber auch Grätzel, in welchen man durch einen Umzug in eine gleichwertige Wohnung ein paar Straßen weiter tatsächlich Miete sparen konnte.
Trendwende in Sicht
Aufgrund der sehr ausgeprägten Entwicklungstätigkeit der letzten Jahre in diesen Bezirken gibt es hier noch hohe Leerstände und somit oftmals attraktive Angebote für Neumieter. „Wegen des ungebrochenen Zuzuges nach Wien und der seit einigen Monaten stark abnehmenden Neubautätigkeit ist jedoch auch hier mittelfristig von einer Trendumkehr auszugehen”, meint Pfeiffer. (hk)
