Ein Pflegeheim kann man nur mit hohem Aufwand einer anderen Nutzung zuführen.
Wien. Seniorenimmobilien rücken angesichts der demografischen Entwicklungen verstärkt in den Fokus von Anlegern. Doch wie verhält es sich mit deren Risiko bei der Projektfinanzierung, verglichen mit anderen Objekten? Dieser Frage ging Michael Priebsch, Leiter großvolumiger Wohnbau bei der Sparkasse OÖ, bei einer Konferenz des Seminaranbieters Institute for International Research nach.
Verschiedene Modelle
Dabei ging Priebsch zunächst auf die Eigenheiten des Objekts Seniorenimmobilie ein: Es vermischen sich hier öffentliches Interesse und privatwirtschaftliche Vermietung. Und es gibt diverse Modelle, etwa das klassische Pflegeheim versus betreutes bzw. betreubares Wohnen. „Im Bereich der Seniorenobjekte gibt es verschiedene Wohnformen”, so Priebsch. „Zu beachten ist auf jeden Fall, dass das Projekt zum Standort passen muss”. Es versteht sich von selbst, dass man ein Seniorenheim nicht überall errichten kann. Eine wesentliche Frage ist daher, ob der Verdienst in einer Region hoch genug ist, dass betreutes Wohnen dort generell leistbar ist. Auch müsse man bedenken, dass ein Pflegeheim in der Errichtung teurer kommt; so müsse man etwa breitere Türen einplanen und vieles anderes mehr. Auch der Betreiber muss im Voraus gefunden sein, dessen gute Bonität und Erfahrungen sind von Vorteil.
Langer Zeitverlauf
„Der Zeitverlauf bis zur Projekt-realisierung kann oft ungeahnt lang dauern”, so Priebsch. Dies deshalb, weil unter Umständen eine Flächenumwidmung nötig wird, oder eine Baubewilligung mit allen Auflagen erteilt werden muss. Priebsch: „Zum Bau- und Fertigstellungsrisiko kommen darüber hinaus noch das Absatz- und Preisrisiko, auch jenes der Miete oder des Verkaufs. Und letztlich das Betriebsrisiko.” Es sei zu überlegen, ob man mit einem Standort auskomme oder weitere braucht, damit das Vorhaben rentabel sei. Beim Schuldendeckungsgrad bzw. dem Verhältnis zwischen den Nettomieten und dem Schuldendienst (Tilgung plus Zinsen) müsse man bedenken, dass statt der üblichen zehnprozentigen Absicherung mindestens 15 bis 20 Prozent zu budgetieren seien. Dies deshalb, weil es bei Seniorenimmobilien zu einer höheren Fluktuation und einem größeren Erhaltungsaufwand kommt. Der angestrebte Zinsdeckungsgrad – also das Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Zinsaufwand – sollte zumindest größer 1 sein, betont Priebsch.Da es sich um eine Spezialfinanzierung handelt, sind die Banken gezwungen, mehr Eigenkapital für diese Art von Projekten zu verwenden; dies bedeutet einen höheren Zins- und Risikoaufschlag für den Bankkunden. Die Finanzierungen werden i.d.R. auf die Laufzeit des Mietvertrags abgestellt. „Zu unterscheiden sind hier aber Wohnungen für betreubares Wohnen, bei denen eine bessere Drittverwertung gegeben ist.”(best)
