••• Von Paul Christian Jezek
WIEN. Aus dem soeben erschienenen Zinshausmarktbericht von EHL Immobilien geht hervor, dass die durchschnittlichen Quadratmeterpreise um neun Prozent gestiegen sind und außerdem auch wieder tendenziell größere Objekte auf den Markt kommen. Darüber hinaus konnte 2018 der sinkende Trend bei der Anzahl der Verkäufe gestoppt werden: Mit 485 Transaktionen wurde der Wert aus 2017 im Wesentlichen wieder erreicht.
Besonders lebendig präsentiert sich das Marktgeschehen in den Bezirken außerhalb des Gürtels. 2018 war z.B. Rudolfsheim-Fünfhaus (= 15. Bezirk) mit rund 30 Zinshausverkäufen der aktivste Teilmarkt; der Bezirk weist einen starken Zinshausbestand auf und wegen der deutlich gestiegenen Preise werden immer öfter auch Sanierungen und Dachgeschoßausbauten mit anschließender Parifizierung und Abverkauf durchgeführt.
Hotspots sind insbesondere die Lagen um den Westbahnhof und die Schweglerstraße.
Die Außenbezirke holen auf
Ebenso stark gefragt sind Zinshäuser in Ottakring und Hernals (2018 zusammen knapp 40 Zinshaustransaktionen, Share Deals nicht eingerechnet).
In Hernals schlägt sich vor allem die steigende Nachfrage wegen des geplanten Baus der U5 nieder, die ab 2025 vom Karlsplatz zum Elterleinplatz führen wird.
Das hohe Preisniveau in den zentraler gelegenen Bezirken führt dazu, dass sich der Zinshausmarkt nicht mehr so stark wie in der Vergangenheit auf die Bezirke 1 bis 9 konzentriert und sich der Preisabstand zwischen den Bezirken innerhalb und jenen außerhalb des Gürtels deutlich verringert.
So stiegen z.B. in Meidling die Quadratmeterpreise um bis zu 25% auf 2.750, vereinzelt sogar 3.000 €, und reichen damit durchaus an das Durchschnittsniveau in etwas günstigeren Innenbezirken heran.
Heuer beeinflussen einige Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen das Marktgeschehen wesentlich.
Die Verunsicherung durch neue Restriktionen bei den Lagezuschlägen und vor allem die fehlende Verbindlichkeit der von der Stadt ausgewiesenen Möglichkeiten für Lagezuschläge führen tendenziell dazu, dass mehr Eigentümer ihre Objekte an Entwickler verkaufen, die auf Ausbau und Abverkauf von Eigentumswohnungen setzen.
Praxis der neuen Bauordnung
Geänderte Rahmenbedingungen ergeben sich auch durch die deutlich restriktiveren Abrissbestimmungen der neuen Bauordnung. Bislang konnten Eigentümer und Entwickler noch nicht ausreichend Erfahrung mit der Entscheidungspraxis der zuständigen MA 19 sammeln, sodass Projekte derzeit eher noch hintangestellt werden.
Sobald Marktteilnehmer besser einschätzen können, ob ein Abbruch voraussichtlich genehmigt wird oder nicht, wird auch das Marktgeschehen wieder an Fahrt aufnehmen.
